2 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2023

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính, thị trường BĐS năm 2022 có nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2018. Tổng nguồn cung căn hộ mới trong 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, chỉ bằng 24% năm 2018.

Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý III/2022, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Quý IV/2022 thậm chí có dấu hiệu suy giảm mạnh hơn. Các doanh nghiệp phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

“Hệ thống pháp luật có dấu hiệu không còn phù hợp, không theo kịp tốc độ phát triển, vô tình tạo thành những điểm nghẽn, gây khó khăn cho quá trình giải quyết hồ sơ, thủ tục đầu tư. Điều này khiế các dự án BĐS sản chậm nhịp tham gia thị trường, tạo sự khan hiếm nguồn cung nhất thời ở giai đoạn này”, ông Đính nói.

Do khan hiếm nguồn cung, trong tình trạng cầu cao và ổn định (tăng trưởng kinh tế ổn định, đô thị hóa tăng trưởng nhanh đầu tư công tăng mạnh), cộng với áp lực tăng giá đầu vào (lạm phát thế giới, lãi suất ngân hàng, giá nguyên vật liệu, giá đất tăng) nên giá BĐS bị đẩy lên cao bất thường, vượt khả năng chi mua, dẫn đến tính thanh khoản thị trường yếu.

Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung trên thị trường không hợp lý. Nguồn tồn kho hầu hết là sản phẩm cao cấp, phục vụ đầu tư. Rất hiếm sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực như nhà ở bình dân, giá rẻ, nhà cho công nhân, cho thuê, nhà ở xã hội.

Sau một giai đoạn dòng tiền dễ (đầu năm 2022) được bơm vào thị trường, không được kiểm soát tốt tạo sốt đất, bong bóng ở một số khu vực, Ngân hàng Nhà nước đột ngột thắt chặt dòng tiền khiến doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp BĐS bị ảnh hưởng mạnh.

Hoạt động phát hành trái phiếu thực hiện theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ rất chặt chẽ và chuyên nghiệp. Tuy nhiên, thực tế các nhà đầu tư trái phiếu ở Việt Nam chỉ có thể đáp ứng 10-20% điều kiện của quy định mới này. Bởi vậy, việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp vẫn chưa đạt hiệu quả, dẫn đến tiếp cận vốn của doanh nghiệp vẫn bị hạn chế.

Dự báo về thị trường BĐS năm 2023, ông Đính cho biết, có 2 kịch bản sau: Kịch bản thứ nhất là sau tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản 2 là thị trường BĐS năm 2023 vẫn còn khó khăn bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

Ông Đính cũng dự báo khả năng sẽ xảy ra theo kịch bản 1. Để thích ứng, doanh nghiệp BĐS sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm BĐS có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Nhận định về thị trường BĐS năm 2023, tại diễn đàn, TS Cấn Văn Lực cho rằng, ngành BĐS nói chung là ngành kinh tế giàu tiềm năng, có mối liên hệ mật thiết với các thị trường tài chính Việt Nam. Sự phát triển bền vững của thị trường BĐS sẽ ngày đóng vai trò quan trọng, dẫn dắt, lan tỏa với nhiều ngành, lĩnh vực và toàn nền kinh tế Việt Nam.

Thị trường BĐS Việt Nam hết năm 2022 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn.

Ông Lực dự báo từ năm 2023, nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý, triển vọng tăng trưởng kinh tế khá, xu hướng chuyển đổi số, sự đa dạng của các nguồn lực tài chính, sản phẩm trên thị trường BĐS sẽ ngày càng đa dạng với sự xuất hiện và phổ biến hơn của một số phân khúc như BĐS nghĩa trang, BĐS tâm linh…

“Tuy nhiên, lĩnh vực BĐS sẽ đối mặt với một số khó khăn, thách thức chính như cơ chế chính sách, pháp luật; thủ tục hành chính về thị trường BĐS còn bất cập. Cùng với đó là áp lực lạm phát và tăng lãi suất, nguồn vốn cho thị trường BĐS, đặc biệt trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước chủ trương đẩy mạnh tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên trong khi kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS”, ông Lực nói.