Cơ chế chính sách không còn thuận lợi: Doanh nghiệp bất động sản ít nhiều bị ảnh hưởng?

Công ty chứng khoán Vndirectct vừa công bố Báo cáo Chiến lược Đầu tư 2019. Báo cáo đưa ra những nhận định toàn diện về nền kinh tế Việt Nam, thị trường chứng khoán Việt Nam trong năm 2018, triển vọng tăng trưởng trong năm 2019.

Đáng lưu ý, đối với ngành bất động sản, Vndirect chỉ ra rằng, cơ chế chính sách hiện đã không còn thuận lợi khiến các công ty bất động sản đã bị ảnh hưởng ít nhiều.

Theo bộ phận nghiên cứu của công ty chứng khoán này, sau khi tập hợp số liệu về số lượng dự án kế hoạch đầu năm 2018 và số lượng dự án thực tế mở bán của một số công ty bất động sản niêm yết trong tháng 11/2018 cho thấy, hầu hết các công ty phát triển bất động sản lớn như Vinhomes, Novaland, Khang Điền và Nam Long đều đang có số dự án mở bán thấp hơn so với kế hoạch đầu năm.

Hầu hết dự án bị chậm tiến độ được giãn lịch mở bán sang năm 2019 hoặc bị chuyển nhượng và đa số có vị trí tại TPHCM. Ngoại trừ Novaland là một doanh nghiệp hiếm hoi công khai chia sẻ khó khăn trong việc xin duyệt quyền sử dụng đất dự án, đa số còn lại đều đưa ra nhiều lý do có liên quan đến việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết trước khi mở bán dự án.

"Theo kế hoạch mới các dự án trên có thể được bắt đầu mở bán trong năm nay nhưng việc nhiều lần trì hoãn dự án làm cho nhà đầu tư khá thận trọng đối với kế hoạch mở bán từ các công ty bất động sản", báo cáo nêu.

Vndirect cũng đề cập tới"vòng luẩn quẩn trong quy trình phê duyệt quyền sử dụng đất".

Theo báo cáo, trước đây, tiền phí sử dụng đất được xác định bởi Sở Tài chính với cách tính phí được lựa chọn độc lập bởi Sở Tài chính. Tuy nhiên, với quy trình mới được hướng dẫn bởi Thông tư 87&88 công bố trong năm 2016, việc tính tiên sử dụng đất sẽ được thực hiện dưới sự phối hợp của cả Sở Tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường.

Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, quy trình phê duyệt trên có thể kéo dài 1-3 năm để có được sự đồng ý của cả 2 cơ quan về số tiền sử dụng đất cuối cùng doanh nghiệp cần phải nộp. Tuy nhiên, điều này được cho là khó khăn khi cả 2 sở có trách nhiệm liên quan đều có quan điểm rất riêng và khó đi đến kết luận chung về cách định giá và giá trị đất cần phê duyệt.

“Một khi có sự bất đồng giữa 2 Sở, thủ tục sẽ được lặp đi lặp lại với việc lựa chọn cách định giá hay đơn vị thẩm định độc lập. Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp không còn được ứng trước tiền sử dụng đất để hoàn thiện các thủ tục pháp lý còn lại đã tạo thêm trở ngại trong việc sớm khởi công dự án và mở bán đúng theo kế hoach”, Vndirect nhận định.

Ngoài ra, Sở Tài nguyên Môi trường chỉ xét duyệt đất có mục đích sử dụng phải hoàn toàn là đất ở, trong khi chỉ có 26% trường hợp hồ sơ thoả mãn điều kiện trên tính từ năm 2015 theo thống kê của HoREA.

Đối với đất dự án có nhiều diện tích không phải đất thổ cư thì phải thông qua phê duyệt từ cơ quan chức năng khác ngoài Sở Tài nguyên Môi trường. Điều này làm kéo dài thêm thời gian phê duyệt bởi các cơ quan trên khó có thể xét duyệt cùng lúc trên một dự án được thụ lý.

“Đây là hai trong nhiều bất cập được đề cập trong báo cáo của HoREA mà các nhà phát triển bất động sản đang phải đối mặt. Việc không có được giấy phép xây dựng hay quyền sử dụng đất khiến công ty bất động sản không thể khởi công xây dựng và đương nhiên sẽ ảnh hưởng xấu đến kế hoạch bán hàng”, báo cáo nêu.

Vndirect cho rằng, sự rối ren trong cơ chế phê duyệt dự án và cấp quyền sử dụng đất rõ ràng tạo ra nút thắt trong việc cung cấp các dự án nhà mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, Chính phủ cần thêm nhiều thời gian để có thể hoàn toàn gỡ bỏ những vướng mắc trên và giản lược các quy trình thủ tục chồng chéo.

“Do vậy, chúng tôi cho rằng sẽ khó có bất kỳ biến chuyển cải thiện đáng kể nào về tình hình mở bán dự án trong năm 2019. Mặc dù vậy, mức độ và thời gian dự án bị kéo dài sẽ tuỳ vào tình trạng pháp lý của từng dự án”, Vndirect cho hay.