Diễn biến mới của thị trường căn hộ thương mại tại Đà Nẵng

Theo Giám đốc CBRE Việt Nam (thuộc Tập đoàn dịch vụ bất động sản CBRE, Mỹ) Dương Thuỳ Dung, trước đây ở Đà Nẵng không mấy ai quan tâm thị trường căn hộ thương mại mà hầu như chỉ chú trọng đất nền, biệt thự, nhà liền kề. Các nhà đầu tư Hà Nội vào chủ yếu nhắm tới đất nền, hoặc biệt thự nếu có tài chính cao hơn.

Tuy nhiên từ năm 2024 đến nay chứng kiến diễn biến “lạ” của thị trường căn hộ Đà Nẵng. Trong khi bất động sản nghỉ dưỡng khan hiếm nguồn cung vì pháp lý chưa được giải quyết rốt ráo thì trên địa bàn xuất hiện rất nhiều sản phẩm căn hộ. Khách hàng mục tiêu của phân khúc này cũng đến từ Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một phần ở Đà Nẵng.

CBRE Việt Nam ghi nhận, tích luỹ đến năm 2020, thị trường căn hộ Đà Nẵng có 5.000 căn. Nhưng năm 2024 có hơn 4.000 căn từ 6 dự án được chào bán. 6 tháng đầu năm 2025 có thêm gần 1.000 căn mở bán mới từ 4 dự án, nâng tổng số căn hộ hiện có trên thị trường lên gần 12.300 căn thuộc 31 dự án, tăng 28% so cùng kỳ 2024.

Sản phẩm căn hộ với pháp lý sở hữu lâu dài, nằm ở các vị trí đẹp ven sông, ven biển và khả năng cho thuê không hề kém đã cạnh tranh trực tiếp với biệt thự, condotel. Vì vậy 2 năm qua, Đà Nẵng rất ít dự án biệt thự nghỉ dưỡng được chào bán, thậm chí năm 2025 không có dự án mới nào. Condotel cũng có số lượng dự án mới rất ít, thị trường chỉ hấp thụ khoảng 50%.

“Mức hấp thụ condotel không cao do người mua có rất nhiều lựa chọn. Mua căn hộ ở được sở hữu lâu dài hay mua căn hộ nghỉ dưỡng condotel không hình thành đơn vị ở, chỉ sở hữu trong thời gian còn lại của giấy phép đầu tư, có thể 50, 40 hoặc 30 năm phụ thuộc vào từng dự án?”, bà Dương Thuỳ Dung phân tích.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp bình quân của dự án căn hộ tại Đà Nẵng tháng 6/2025 đạt 85 triệu đồng/m2, tăng mạnh 27% so cùng kỳ 2024. Đây là mức giá cao nhất cả nước (TP Hồ Chí Minh 82 triệu; Hà Nội 79 triệu đồng/m2) nhưng tỷ lệ hấp thụ tốt, đạt 65 - 70%. Vì vậy các chủ đầu tư tự tin tiếp tục chào bán ra thị trường.

Đặc biệt tại Đà Nẵng bắt đầu có những căn hộ hạng sang đầu tiên được chào bán. Điểm “lạ” là thị trường căn hộ trên địa bàn 2 năm qua gần như bị chi phối bởi phân khúc cao cấp (60 – 120 triệu đồng/m2) và hạng sang (trên 120 triệu đồng/m2), thậm chí có dự án siêu sang lên tới 200 triệu đồng/m2.

Thị trường TP Hồ Chí Minh luôn ưu ái căn hộ nhưng tỷ trọng phân khúc cao cấp tăng dần từ 30% lên 40% và hiện chiếm 70%. Trong khi thị trường căn hộ ở Đà Nẵng mới khởi sắc nhưng nguồn cung phân khúc cao cấp năm 2024 chiếm 80%, 6 tháng đầu năm 2025 đã chiếm 100% tổng nguồn cung mới.

Nếu năm 2020, tỷ trọng nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng tập trung vào phân khúc trung cấp (60%, chưa kể bình dân) thì đến thời điểm hiện tại toàn thị trường bị chi phối bởi 53% nguồn cung là căn hộ cao cấp. Đây là diễn biến rất khác của thị trường căn hộ Đà Nẵng so với các nơi khác.

Theo CBRE Việt Nam, trong 3 năm tới, thị trường căn hộ Đà Nẵng sẽ có 3.000 – 5.000 căn mới được chào bán mỗi năm, mức giá bán tiếp tục tăng trung bình 13 - 15%/năm (so với TP Hồ Chí Minh tăng 7 – 8%/năm, Hà Nội 8 – 10%/năm); tỷ lệ hấp thụ dự kiến 70 – 80%. Và thị trường tiếp tục bị chi phối bởi nguồn cung cao cấp và hạng sang.

Bà Dương Thuỳ Dung cho rằng, lý do mức giá bán căn hộ ở Đà Nẵng 3 năm tới tiếp tục tăng mặc dù hiện tại đã khá cao là bởi nguồn cung trên thị trường vẫn còn ít, hầu hết tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang nên sẽ ảnh hưởng mức giá bán chung của thị trường. Điều này sẽ đưa đến vấn đề bức xúc nhiều năm nay là khả năng chi trả của người mua.

“Đây là chuyện nhức nhối không chỉ cho thị trường Đà Nẵng mà tất cả các thị trường lớn tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội. Rõ ràng mức giá 85 triệu đồng/m2 đã rất cao rồi, lại còn tiếp tục tăng trong những năm tới thì hầu hết người có nhu cầu mua căn hộ tầm trung và bình dân để ở sẽ không có lựa chọn”, bà Dương Thuỳ Dung nói.