Những “cơn” chấn động thị trường bất động sản 2018

Cơn sốt đất tại các vùng dự kiến "đặc khu"

Năm 2018, cơn sốt đất "đặc khu" là một trong những biến động lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. Tại Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) đã trải qua những cơn sốt đất mà giới địa ốc gọi là "sốt ảo", còn chính quyền địa phương phải thừa nhận là "không kiểm soát nổi".

Cơn sốt đất tại các vùng dự kiến "đặc khu". (ảnh Zing)

Cụ thể, từ cuối năm 2017 đầu năm 2018, những nơi dự kiến được quy hoạch thành đặc khu đã khiến các nhà đầu tư đổ xô về đây gom đất khiến giá đất tăng chóng mặt với lượng giao dịch tăng gấp nhiều.

Tại Vân Đồn, giá giao dịch một số nơi có thời điểm chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Cơn sốt xảy ra cả ở những khu vực khu vực đất chưa có sổ, không rõ pháp lý, hoặc đất nông lâm nghiệp chưa chuyển đổi...

Ở những khu vực còn rất hoang sơ, người dân chủ yếu là nghề đánh bắt nuôi trồng thuỷ sản là Bắc Vân Phong giá đất cũng bị đẩy cao gấp 2-3 lần so với năm 2017.

Tại Phú Quốc, giá đất còn "nhảy theo giờ". Có những lô đất chỉ trong vòng một tăng tới 18 lần.

Để ngăn chặn cơn sốt đất, cơ quan quản lý ra quyết định dừng giao dịch bất động sản tại cả ba địa phương này. Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cũng đã yêu cầu 3 tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hoà, Kiên Giang nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, không để cò đất, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn.

Đến khi Quốc hội cho biết sẽ chưa xem xét dự án Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10, tại các khu vực từng được kỳ vọng sẽ lên thành đặc khu, thị trường bất động sản gần như bị đóng băng hoàn toàn, gần như không có giao dịch nào khiến nhiều nhà đầu tư mị mắc kẹt.

Ngoài ra, thị trường bất động sản đầu năm 2018 đã chứng kiến nhiều khu vực sốt nóng cục bộ. Tại TP HCM, giá đất tại quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ… đã vọt lên 50-100% so với cuối năm 2016. Giữa năm 2018 thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến cơn sốt đất nền ven biển miền Trung chạy dài từ Lăng Cô – Đà Nẵng – Phú Yên – Bình Thuận rồi lan cả những vùng hẻo lánh như Côn Đảo.

Cháy chung cư Carina Plazakhiến 13 người chết, "nóng" công tác an toàn PCCC

Vụ hỏa hoạn này là sự kiện đau xót nhất trong năm 2018 và cũng là "tiếng chuông" cảnh báo nghiêm trọng về hệ thống phòng cháy tại các khu chung cư, toà nhà hiện nay.

Theo đó, rạng sáng 23/3/2018, ngọn lửa bùng phát từ một chiếc xe máy hiệu Attila trong hầm chung cư Carina Plaza ở Quận 8 (TPHCM), sau đó lan rộng thiêu rụi 340 xe máy, 17 ôtô. Vụ hỏa hoạn khiến 13 người chết và gần 100 người bị thương.

Cháy chung cư Carina Plaza ở TPHCM khiến 13 người chết.

Đây là vụ hoả hoạn được coi là nghiêm trọng nhất trong hơn chục năm ở TPHCM, chỉ sau thảm họa cháy trung tâm thương mại ITC năm 2002 khiến 60 người chết.

Ngoài vụ cháy chung Carina Plaza ở TP HCM nghiêm trọng trên, năm 2018, công tác an toàn PCCC tại các toà nhà cao tầng cũng được cơ quan chức năng vài cuộc ráo riết. Tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang… nhiều cuộc thanh tra, kiểm tra được thực hiện, hàng trăm chung cư bị “bêu tên” chưa đủ điện an toàn PCCC và buộc phải khắc phục.

Những tranh cãi về pháp lý cho “đứa con lai” condotel, offictel…

Năm 2018, thị trường căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp khách sạn (offictel) có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…đều có ít dự án mới được phát triển.

Điều này khác xa so với khoảng 3 năm trước đó, khi tại hầu hết các thành phố biển như: Nha Trang, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Hạ Long… các dự án condotel, offictel liên tục được công bố mở bán rầm rộ trên thị trường, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel, offictel như một kênh đầu tư mới.

Tuy nhiên bước sang năm 2018 thị trường này có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch so với giai đoạn 2015-2017. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…đều khan hiếm dự án mới.

Năm 2018 chứng kiến sự sụt giảm mạnh trong phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý 3/2018, hầu hết các vùng phát triển mạnh về bất động sản nghỉ dưỡng đều không có nguồn cung mới chào hàng.

Lượng giao dịch cả nước về sản phẩm condotel chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm, còn tồn hơn 20.000 căn. 6 tháng đầu năm toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn. Tồn kho cao ngất ngưởng, đạt gần 60 - 80%.

Một số nguyên nhân khiến thanh khoản loại hình này sụt giảm, có thể kể đến như mức giá chào bán của phân khúc bị đẩy lên quá cao trong khi pháp lý chưa rõ ràng, gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư.

Bên cạnh đó, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi.

Ngoài ra, năng lực phát triển, vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài. Với thực trạng trên, Condotel không còn là xu hướng lựa chọn ưa thích của các nhà đầu tư nữa.

Bùng nổ tranh chấp chung cư

Năm 2018 cũng tiếp tục chứng kiến sự bùng nổ tranh chấp lên đến đỉnh điểm tại các dự án bất động sản. Báo cáo từ 43 địa phương trên cả nước gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Nội dung chủ yếu liên quan đến phần diện tích sở hữu chung – riêng, cách tính diện tích căn hộ, tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì...

Cư dân căng băng rôn phản đối, tố cáo chủ đầu tư sai phạm.

Bộ Xây dựng thừa nhận việc xảy ra các khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân do nhiều nguyên nhân. Trong đó, rõ nhất là sự thiếu rõ ràng trong quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

“Nóng” quy hoạch đất đai Thủ Thiêm

Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP HCM) đã trải qua 22 năm kể từ khi Thủ tướng chính phủ phê duyệt năm 1996, được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính, thương mại tầm cỡ quốc tế, từng mất nhiều năm giải tỏa, di dời khoảng 15.000 hộ dân, tiêu tốn gần 30.000 tỷ đồng để chi trả bồi thường, tái định cư của thành phố, nhưng tới nay vẫn chưa thành hình hài.

Quá trình xây dựng cũng xảy ra nhiều tranh chấp, liên quan đến ranh quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất dẫn đến kiện tụng kéo dài nhiều năm nay.

Phát hiện nhiều sai phạm tại Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm. (ảnh CafeF)

Đầu tháng 9/2018, Thanh tra Chính phủ công bố kết luận kiểm tra một số nội dung chủ yếu liên quan đến việc khiếu nại của công dân về Khu đô thị mới Thủ Thiêm. “Trong quá trình triển thực hiện đầu tư, xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm UBND Thành phố và các sở, ngành liên quan đã để xẩy ra những khuyết điểm, vi phạm, ảnh hưởng đến quyền lợi một số hộ dân sinh sống trên địa bàn, phát sinh khiếu nại gay gắt, kéo dài chưa được giải quyết dứt điểm”, kết luận chỉ rõ.

Sau khi thanh tra chính phủ có kết luận, lãnh đạo UBND TP HCM cho biết sẽ triển khai ngay các chính sách phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, của người sử dụng đất và của chủ đầu tư. Đồng thời kiểm điểm, xác định trách nhiệm, xử lý các tổ chức, cá nhân vi phạm thuộc thẩm quyền nhằm yên dân, tạo điều kiện tiếp tục thực hiện đầu tư xây dựng Thủ Thiêm thành một khu đô thị hiện đại.

Nghị định 20 – thách thức doanh nghiệp

Sau hơn 1 năm đi vào thực tiễn, Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã gây khó cho doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn như bất động sản.

Vấn đề gây tranh cãi của nghị định 20 là quy định của khoản 3, điều 8: "Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của doanh nghiệp được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh, cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao của doanh nghiệp".

Một Hội thảo với nội dung nêu thực trạng bất cập và giải pháp tháo gỡ trong Nghị định 20 được tổ chức tại Hà Nội.

Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản luôn cần nguồn vốn rất lớn và hoạt động kinh doanh theo chu kỳ gồm giai đoạn đầu tư, giai đoạn phát triển sản phẩm và giai đoạn bán hàng. Ở giai đoạn đầu tư ban đầu cần có chi phí rất lớn trong khi chưa phát sinh doanh thu.

Do đó, việc áp dụng mức khống chế lãi vay trong giai đoạn đầu tư đối với chi phí lãi vay không được vốn hóa và khống chế chi phí lãi vay đứt đoạn theo từng năm sẽ gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, không phản ánh đúng chu kỳ kinh doanh của doanh nghiệp.

Siết mạnh tín dụng vào bất động sản

Dư nợ tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng chiếm tỷ trọng dưới 10% trong tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo tính toán của các chuyên gia, tỷ trọng dư nợ thực cho vay BĐS ước chừng phải lên gần 20%, nếu cộng cả cho vay BĐS ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng... Điều này rất đáng lo ngại nếu dòng tiền đổ vào có thể bong bóng bất động sản sẽ hình thành vào những năm tới.

Trước tình trạng này, trong năm 2018 Ngân hàng Nhà nước đã có thông điệp kiểm soát chặt tín dụng, nhất là cho vay bất động sản - lĩnh vực đòi hỏi khoản vay dài ngày. Đặc biệt, kể từ đầu năm 2019, Thông tư 19/2017/TT-NHNN cũng quy định các ngân hàng phải giảm tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cho bất động sản từ 45% xuống còn 40%. Theo đánh giá của các chuyên gia, với quy định này tín dụng sẽ là “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản năm 2019.

Bất động sản các tỉnh lẻ sôi động

Không có những cơn sốt “nóng bỏng tay” như đất nền vùng ven Tp.HCM hay các vùng dự kiến lên đặc khu nhưng đất nền các tỉnh lẻ phía Bắc lại rất sôi động trong năm 2018. Những tỉnh hút mạnh dòng vốn FDI và tập trung nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc… là những thị trường bùng nổ nguồn cung đất nền.

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý 3, số lượng dự án mở bán ở Bắc Ninh tăng gấp đôi so với quý 1.2018 (khoảng 40 dự án). Thành phố Vĩnh Yên và Phúc Yên (Vĩnh Phúc) có hơn 3.000 sản phẩm đất nền được tung ra thị trường. Hưng Yên cũng chào bán ra thị trường gần 1.000 sản phẩm. Thị trường Bắc Giang có 22 dự án đô thị được triển khai đồng bộ tại khu vực thành phố, trong đó có hơn 600 sản phẩm đất nền được chào bán...

Thị trường tỉnh lẻ trở thành miếng bánh ngon cho các nhà đầu tư.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, mức giá sơ cấp của đất nền thị trường tỉnh trong năm không biến động mạnh, thường chỉ tăng từ 5-8% theo đợt mở bán và quá trình hình thành tiện ích hạ tầng. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, mức giá có sự biến động lớn hơn. So với đầu năm 2018, đất nền nhiều dự án tăng 2-4 giá.

Vốn FDI đổ vào bất động sản tăng mạnh

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, nếu năm 2017, lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ đứng thứ 3 về thu hút đầu tư FDI với tổng vốn đăng ký 3,05 tỷ USD, thì chỉ trong 11 tháng năm 2018, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào bất động sản khoảng 6,5 tỷ USD, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Lượng vốn đăng ký vào bất động sản chiếm khoảng 33% vốn đăng ký mới, đứng thứ 2 trong các ngành nghề. Dòng vốn FDI vào BĐS tăng mạnh trong năm 2018 và dự báo tiếp tục đà tăng tốt trong năm 2019.

Năm qua, thị trường chứng kiến nhiều thương vụ "thâu tóm" đình đám của các ông lớn khối ngoại như Landmark Holding thâu tóm Manhattan Tower, CapitaLand mua lại khoảng 0,9 ha tại quận Tây Hồ, Keppel Land mua 10% cổ phần còn lại của Jencity Limited tại dự án Saigon Sports City, Frasers Property thâu tóm một dự án của Trần Thái tại Quận 2, Nishi Nippon Railroad và TBS Group bắt tay với Nam Long phát triển dự án tại TP HCM.

“Bom tấn” Vincity

Những tháng cuối năm 2018 thị trường bất động sản chứng kiến sự “náo động” bất thường khi hai dự án “bom tấn” VinCity Ocean Park Gia Lâm và VinCity Sportia Đại Mỗ của Tập đoàn VinGroup chính thức ra mắt. Hai dự án này đã tạo nên làn sóng mua nhà sau một quãng thời gian dài im ắng của phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội.

Thị trường náo động khi chứng kiến sự ra mắt của 2 dự án “bom tấn” VinCity.

Theo chủ đầu tư, chỉ riêng buổi ra mắt căn hộ mẫu VinCity Ocean Park đã thu hút trên 5.000 khách tham gia giao dịch với khoảng 3.500 căn hộ được bán.

Sau 1 tháng trình làng đã có 7.500 căn hộ VinCity Ocean Park được giao dịch. Cùng với VinCity Ocean Park, dù ra mắt sau nhưng VinCity Sportia cũng không kém phần sôi động khi gây sốt cục bộ tại thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội.