Những lý do khách du lịch chọn ở condotel, thay vì ở khách sạn hay resorts

Thuê condotel khác với khách sạn và resorts như thế nào?

So với thế giới, mô hình căn hộ khách sạn (Condotel) xuất hiện khá muộn ở Việt Nam. Tuy nhiên, sau thành công của dự án Nha Trang Plaza năm 2009, mô hình này đã phát triển rất nhanh ở các địa phương ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long, Đà Nẵng… Các dự án Condotel đã mang lại diện mạo mới cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng và ngành du lịch Việt Nam nói chung. Nó cũng đem lại các lựa chọn hấp dẫn và cao cấp cho khách du lịch bên cạnh mô hình lưu trú ở khách sạn.

Khác với mô hình khách sạn, thường cung cấp tiện ích phòng và dịch vụ cho khách hàng có thời gian lưu trú ngắn hạn, mô hình căn hộ dịch vụ thường hướng đến khách hàng có thời gian lưu trú lâu hơn và muốn có không gian thoải mái như ở nhà. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, do sự phát triển của các nền tảng đặt phòng trực tuyến và mô hình homestay, khách du lịch bắt đầu tìm kiếm những trải nghiệm lưu trú mới, ở những nơi không phải khách sạn. Vì vậy, các căn hộ dịch vụ đang trở thành lựa chọn yêu thích của người đi du lịch, đặc biệt là người đi du lịch theo nhóm, đi với gia đình. Căn hộ khách sạn là mô hình cao cấp hơn so với căn hộ dịch vụ. Các căn hộ khách sạn sẽ được quản lý, vận hành chuyên nghiệp nhằm cung cấp đồng thời second home (ngôi nhà thứ hai) và các dịch vụ, tiện ích như một khách sạn hạng sang cho khách lưu trú. Hiện nay, cùng với sự phát triển của căn hộ dịch vụ nói chung, căn hộ khách sạn cũng được nhiều khách hàng quan tâm và muốn trải nghiệm.

Các căn hộ khách sạn thường có diện tích lớn hơn so phòng khách sạn. Diện tích của phổ biến từ 30m2 đến trên 55m2. Một số căn hộ khách sạn cao cấp có diện tích rất lớn, có thể lên tới 160m2, 230m2, 326m2 như ở The Costa, khu căn hộ phức hợp cao cấp tọa lạc trước biển, ở trung tâm thành phố Nha Trang. Chia sẻ với Doanh nghiệp việt Nam, The Costa, một codotel được khách hàng đánh giá 8,5 điểm với 662 nhận xét trên Agoda, cho biết “mô hình căn hộ sẽ thuận tiện hơn rất nhiều với gia đình có con nhỏ hoặc đi theo nhóm, gia đình”.

Ngoài ra, với cùng diện tích, các căn hộ khách sạn có thể cho phép nhiều người ở hơn so với khách sạn. Ví dụ, một căn hộ 45m2 ở Fiona Holiday Nha Trang cho phép ở tối đa 4 người lớn và 4 trẻ em, nhưng phòng có diện tích tương tự ở khách sạn Paris Nha Trang chỉ cho phép ở hai người lớn với mức giá gần như tương đương. Diện tích lớn cũng cho phép các căn hộ khách sạn bố trí được máy giặt, khu nấu nướng nhỏ hoặc khu bếp hoàn chỉnh, cung cấp được không gian sinh hoạt thoải mái như ở nhà cho những người có nhu cầu lưu trú dài hạn. Khu bếp có thể coi là đặc điểm để phân biệt căn hộ khách sạn so với phòng khách sạn.

Quy định mới về diện tích tối thiểu của căn hộ khách sạn cũng giúp mô hình này mở rộng đối tượng khách hàng tiềm năng ở phân khúc lưu trú ngắn hạn trong tương lai. Theo thông tư 21/2019/TT- BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (có hiệu lực từ 1/7/2020), căn hộ khách sạn sẽ có diện tích tối thiểu từ 25m2 trở lên. Quy định này sẽ giúp căn hộ khách sạn tiếp cận tốt hơn với nhóm khách lưu trú ngắn ngày, không có nhu cầu sử dụng không gian lớn nhưng vẫn muốn có trải nghiệm của second home. Ngoài ra, việc được xây dựng với diện tích nhỏ sẽ giúp căn hộ khách sạn có tỉ suất lợi nhuận/giá bán tốt hơn hiện tại và tăng tính hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Condotel đang có sức hấp dẫn đối với khách du lịch do tính tiện lợi hơn khách sạn.

Covid-19 khiến condotel “ế ẩm”, tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 30%

Dịch bệnh Covid-19 đã ảnh hưởng khá nhiều đến tỷ lệ lấp đầy phòng của các căn hộ khách sạn ở Nha Trang. Trao đổi với Doanh nghiệp Việt Nam, một host ở The Costa Nha Trang cho biết “mọi năm vào dịp hè và các dịp lễ đều full phòng nhưng năm nay coi như không có lễ” và sau dịch, tỷ lệ này chỉ ở mức “tương đối”. Cũng nói về tỷ lệ lấp đầy của các condotel hiện nay, theo anh Việt Trung, sống ở Nha Trang, người có kinh nghiệm nhiều năm làm quản lý ở cho cả khách sạn và condotel cho biết, do ảnh hưởng của dịch Covid–19, tỷ lệ lấp đầy của mô hình này “chỉ còn tầm 20 – 30% bình quân so với trước khi có dịch.

Ví dụ Vinpearl phải đóng cửa 70% số cơ sở, chỉ còn 30% hoạt động cầm chừng với tỷ lệ lấp đầy khoảng 20 – 30%”. Trước khi có dịch, tỷ lệ lấp đầy của các condotel có thể lên tới 90% vào cao điểm và khoảng 60% khi thấp điểm. Anh Việt Trung cho rằng, cho đến khi có vắc xin, tỷ lệ lấp đầy của các condotel mới có thể khôi phục. Tốc độ khôi phục cũng sẽ chậm do khả năng tài chính của mọi người bị ảnh hưởng từ dịch Covid–19.

Khi được hỏi về sự linh hoạt trong các ưu đãi và giá cho thuê của các căn hộ khách sạn so với mô hình khách sạn, anh Việt Trung cho biết, việc này còn “tùy thuộc vào số lượng căn hộ và nhu cầu của thị trường”. Ví dụ với Vinpearl, do số lượng căn hộ lớn, từ 600 – 900 căn hộ ở mỗi condotel, họ sẽ tập trung vào chính sách giá để tăng khả năng lấp đầy, đưa ra mức giá rẻ (so với cùng phân khúc) để tăng khả năng cạnh tranh. Ngoài ra, chiến lược giá còn phụ thuộc vào phân khúc, đối tượng khách hàng nhắm đến. Việc cam kết lợi nhuận tối thiểu mỗi năm cho chủ đầu tư thứ cấp cũng là sức ép để chạy doanh số, cân đối dòng tiền, ảnh hưởng tới giá cho thuê của các condotel.

Ngoài ra, việc giảm giá của các căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn còn chịu tác động của chính sách hỗ trợ chủ nhà của các nền tảng đặt phòng trực tuyến. Hiện nay, Agoda đang đưa ra nhiều ưu đãi cho “căn hộ dịch vụ”. Nhiều “căn hộ dịch vụ” có mức ưu đãi giảm tới 70% hoặc hơn. Ví dụ như, The Costa Nha Trang trên Agoda đang có ưu đãi giảm 71% cho phòng studio nhiều tầm nhìn, có diện tích 60m2, dành cho 2 người vào ngày cuối tuần. Nhiều loại phòng khác ở The Costa cũng có mức giảm hơn 50%.

So với Agoda, ưu đãi trên Booking.com đối với các “khách sạn căn hộ” có phần ít hơn. Các căn hộ thuộc “khách sạn căn hộ” của Booking.com như Citadines Bayfront Nha Trang, Vinpearl Condotel Empire Nha Trang, Ariyana SmartCondotel Nha Trang… đều có ưu đãi giảm giá ở mức thấp. Các căn hộ của The Costa Nha Trang, cũng thuộc “khách sạn căn hộ”, trên booking.com cũng không có ưu đãi giảm giá.

Với người đi du lịch (và cả người đầu tư), có lẽ không có sự phân biệt giữa “căn hộ dịch vụ” và “căn hộ khách sạn” khi nghĩ đến condotel. Tuy nhiên, với người trong ngành khách sạn, mô hình condotel phải là căn hộ trong khách sạn (ví dụ như các dự án Vinpearl Condotel), phải có sự quản lý, vận hành và cung cấp cho khách hàng các dịch vụ khách sạn. Một số khách sạn có thể có “phòng condotel” nếu các phòng này có bếp. Theo anh Việt Trung, trên các trang booking.com, nhiều “khách sạn căn hộ” thực chất chỉ dừng ở “căn hộ dịch vụ” (service apartment), nghĩa là căn hộ bao gồm dịch vụ dọn dẹp, có nhà hàng ăn sáng, không phải condotel - căn hộ khách sạn đúng nghĩa.

Fiona Holiday Nha Trang, được xem là “khách sạn căn hộ” trên Booking.com nhưng theo anh Việt Trung, đây chỉ là mô hình BnB (Bed and Breakfast), là căn hộ, phòng du lịch cho thuê theo ngày. Trong khi đó, Citadines Bayfront Nha Trang, cũng là “khách sạn căn hộ” trên Booking.com nhưng thực chất là khách sạn với một số phòng condotel.

Một số trường hợp khá phức tạp do sự tồn tại của hotel/condotel, BnB trong cùng một khu vực lưu trú. Ví dụ như tòa nhà Havana Nha Trang. Về mặt chính thức, Havana Nha Trang là khách sạn. Phần lớn các phòng cho thuê đều là phòng khách sạn vì không có bếp. Tuy nhiên, dạng phòng Club Suite, diện tích 80m2, của Havana Hotel lại có khu vực bếp nên có thể được xem là có phòng condotel trong khách sạn.

Ngoài ra, việc chủ đầu tư bán 200 căn hộ trên tổng số 1.000 căn hộ/phòng ở Havana Nha Trang đã khiến thị trường dịch vụ lưu trú xuất hiện các căn hộ/phòng Havana Nha Trang được cho thuê dưới dạng BnB. Nếu khách du lịch thuê phải các căn BnB này, họ sẽ không được sử dụng các dịch vụ của Havana Hotel. Nhiều khách hàng đã có trải nghiệm không vui khi thuê phải các căn hộ không đúng ý muốn và quay sang chỉ trích khách sạn. Nhìn chung, “Khách hàng thường không quá quan tâm tới loại hình cư trú là condotel, hotel, hay căn hộ dịch vụ mà họ sử dụng. Khách hàng thường chỉ quan tâm tới giá và các đánh giá về chất lượng” anh Việt Trung cho biết.