Tìm "danh phận" cho condotel

Cấp "sổ đỏ" cho condotel nếu đủ điều kiện

Căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận. Đây là thông tin đáng chú ý mới đây tại Nghị định số 10 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Tuy "sinh sau đẻ muộn" so với thế giới nhưng thị trường condotel tại Việt Nam trong một thập kỷ qua đã phát triển mạnh mẽ. Đáng nói, dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây đã phát triển nóng nhưng lâu nay, condotel lại rủi ro rất cao khi tình trạng pháp lý "nửa vời", thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý.

Theo Nghị định 10, các công trình condotel đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ với các quy định cụ thể về đối tượng cấp, điều kiện cấp và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật (Ảnh minh hoạ)

Với các quy định mới được ban hành trong Nghị định số 10, các công trình condotel đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ với các quy định cụ thể về đối tượng cấp, điều kiện cấp và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Cụ thể đối vớiđối tượng được cấp, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, các nhà nghỉ du lịch và các công trình phải được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Điều kiện cấp sổ đỏ cho condotel là phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của luật đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Thời hạn sử dụng đất đối với condotel được quy định cụ thể đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.

Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật nêu trên. Nếu có sai sót trong quá trình xét duyệt điều kiện cấp sổ đỏ cho condotel thì người chịu trách nhiệm pháp lý là chủ sở hữu.

Việc ban hành Nghị định 10 dự báo sẽ tháo gỡ pháp lý được cho 83.000 căn, thậm chí lên tới 100.000 căn condotel.

Gõ vướng mắc pháp lý

Đến nay, Nghị định đã có, quy định cũng đã có, thế nhưng lúc này, hai câu hỏi lớn nhất liên quan đến cấp chứng nhận quyền sở hữu cho condotel là: Cấp cho ai và cấp cho tài sản nào thì vẫn đang được cho là điểm nghẽn và là vướng mắc đối với các chủ sở hữu, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Trong bối cảnh các bộ luật liên quan đang được đưa ra lấy ý kiến để hoàn thiện, nhiều khuyến nghị đã được gửi đến cơ quan chức năng về việc đồng bộ tháo gỡ vướng mắc pháp lý, để condotel có được "danh phận" rõ ràng.

Condotel bản chất được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ nhưng các chủ đầu tư lại kết hợp giữa lưu trú và ở trong đó. Chính vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ đơn lẻ hay nói cách khác là quyền sở hữu đã bị vướng mắc trong một thời gian dài.

Luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng, vướng ở đây không phải là quy định pháp luật chưa có mà vướng chính là cách hiểu và áp dụng các quy định này như thế nào. Nghị định 10 mới đây quy định, mục đích của dự án thường là lưu trú trên cơ sở dự án du lịch và phải đáp ứng điều kiện về đất đai, xây dựng và bất động sản. Cách hiểu và việc phải lựa chọn một trong ba luật trên hay phải gộp cả ba cũng là một trong những vướng mắc khiến chủ đầu tư, nhà đầu tư bối rối.

"Chúng ta cần phải có thông tư hướng dẫn, áp dụng. Áp dụng với các Luật Đất đai, Luật Xây dựng phù hợp với Luật Du lịch cũng là một cách hiểu . Nhưng một cách hiểu nữa là cũng phải liên quan đến Luật Đất đai, Luật xây dựng và Luật Kinh doanh Bất động sản. Xét nghĩa nào vẫn là một hình thức kinh doanh bất động sản", Luật sư Trương Anh Tuấn, Đoàn Luật sư Hà Nội đánh giá.

Nhiều ý kiến cho rằng sau khi Nghị định 10 có hiệu lực vẫn cần các Thông tư hướng dẫn cụ thể để gỡ vấn đề pháp lý cho condotel (Ảnh minh hoạ)

Khi Nghị định 10 có hiệu lực, về mặt nguyên tắc, người mua sản phẩm condotel, biệt thự du lịch có thể được cấp chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn theo quy trình tại Điều 72 Nghị định 43, đã được sửa đổi bởi Nghị định 10. Tuy nhiên, công ty nghiên cứu và Tư vấn bất động sản CRBE Việt Nam nhận định, dù Nghị định 10 đã có nhưng cũng rất cần phải có các thông tư hướng dẫn đi kèm cụ thể và hành lang pháp lý điều tiết chặt chẽ.

"Với condotel, chúng ta sẽ chịu điều tiết của luật như thế nào? Và về bản chất condotel giống căn hộ du lịch, khách sạn, có nghĩa là không có ở đó thường xuyên thậm chí cho thuê… chúng ta quản lý như thế nào? Đây là vướng mắc để chúng ta đưa cấp sổ đỏ. Và khi cấp rồi thì có chế tài, hành lang pháp lý gì để điều tiết?", bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Công ty nghiên cứu và Tư vấn bất động sản CRBE Việt Nam phân tích.

Condotel hiện tập trung tại các thành phố nghỉ dưỡng như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn… Luật Du lịch năm 2017 đã có quy định các loại cơ sở lưu trú du lịch. Đại diện Bộ Tài nguyên & Môi trường lại cho rằng, các ý kiến vướng các quy định pháp lý gây khó khăn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, như công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú… là chưa thỏa đáng.

"Lý do thứ nhất là việc đầu tư xây dựng công trình không phải nhà ở phục vụ cho mục đích lưu trú mà không căn cứ và chịu sự điều chỉnh theo pháp luật về du lịch là không đảm bảo. Về loại đất, việc sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với quy hoạch, cũng như tuân thủ dự án đầu tư được phê duyệt. Loại đất trong trường hợp này phải là đất thương mại, dịch vụ mà không thể là loại đất khác", ông Trần Văn Tiến, Phó trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường) nhấn mạnh.

Sai phải sửa

Trong quá trình phát triển condotel thời gian qua, nhiều địa phương đã quản lý vận hành loại hình này mà không dựa trên một cơ sở pháp lý rõ ràng nào. Thậm chí một số địa phương còn đưa ra khái niệm khá mù mờ, đó là "nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở". Đến nay được kết luận là trái với các quy định của Luật Đất đai. Một số giấy chứng nhận kiểu này cũng đã bị thu hồi.

Bình luận về thực tế này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng nhiều địa phương không phải là không hiểu nhưng họ muốn tạo điều kiện cho sự phát triển nên hỗ trợ chủ đầu tư bằng việc "sáng tác" ra những quy định mang tính "lách luật" để giải quyết tư duy của các nhà đầu tư đang nghĩ sai, làm ra những điều mà luật không cho.

"Rõ ràng việc sai này phải sửa. Dựa trên Nghị định 10, cần làm thế nào hợp thức để trả lại quyền lợi cho nhà đầu tư đúng như các quy định pháp luật cho phép", ông Đính cho biết.

Về phương hướng khắc phục, ông Đính cho rằng Nghị định 10 là cơ hội để chính quyền các địa phương, chủ đầu tư các dự án tận dụng để "huỷ" cái sai và đề xuất vận dụng nghị định mới để sửa lại, cấp lại các giấy chứng nhận, quyền sở hữu cho các nhà đầu tư nhưng phải đúng quy định của pháp luật.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng Nghị định 10 là cơ hội để "sửa sai" cho nhiều dự án condotel

Như vậy có thể thấy vướng mắc pháp lý đối với condotel ngay cả khi đã có Nghị định 10 vẫn chưa thể giải quyết các vấn đề pháp lý trong ngày một ngày hai với các chủ đầu tư, nhà đầu tư hay ngay cả với chính quyền các địa phương đang tồn tại loại hình bất động sản này và đặc biệt là với người đầu tư.

Chỉ còn chưa đầy 1 tháng nữa, Nghị định 10 sẽ chính thức có hiệu lực vào ngày 20/5 tới đây. Ngay lúc này, rất cần các thông tư hướng dẫn cụ thể đi kèm để các cơ quan quản lý có cơ sở pháp lý cấp quyền sử dụng để nghị định thật sự có thể đi vào thực tiễn, cụ thể hoá và tác động tích cực đến thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại.

Còn lâu dài, cần tiếp tục tháo gỡ đồng bộ, cụ thể về pháp lý để thực sự khai thác lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng, mang lại nhiều lợi ích như thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra công ăn việc làm, đóng góp cho ngân sách, phát triển kinh tế địa phương.