Thời cơ của thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội đã đến!

Tâm điểm vẫn là khu giữa trung tâm

Trong suốt thời gian dài từ 2011 đến 2014, vô số các công ty chuyển về khu vực phía Tây của thành phố để có thể có được giá thuê tốt hơn; đến sau 2014, khi chủ đầu tư tại khu vực Trung tâm đưa ra những chính sách và giá thuê tốt hơn, sự cân bằng giữa hai khu vực nhìn thấy rõ rệt. Đến Q3 2015, thị trường hoạt động mạnh cả ở khu vực giữa thành phố (quận Đống Đa và Ba Đình) với lượng giao dịch tăng đáng kể. Các phân khúc thị trường đang cùng nhau vận hành nhịp nhàng hơn; đem lại một thị trường ổn định hơn và cân bằng hơn.

Sự thay đổi này đã thúc đẩy sự phát triển của tất cả các khu vực bởi vì khi nguồn cung đa dạng, Chủ đâu tư phải nâng cao tính cạnh tranh cho Tòa nhà của mình bao gồm giá thuê và chất lượng Tòa nhà.

Từ đầu năm 2014, các Chủ đầu tư khu vực trung tâm bắt đầu mạnh tay hơn khi đưa ra các mức giá thuê hấp dẫn cho khách hàng thuê mới và gia hạn với mục đích duy trì và đạt được tỷ lệ lấp đầy cao hơn. Điều này tạo sức ép lên Chủ đầu tư ở cả khu vực giữa thành phố và khu phía Tây. Giá thuê đã giảm từ 10% đến 20% tùy thuộc vào phân khúc và khu. Đến nay, chính sách này đã được chứng minh là đúng đắn; khu vực trung tâm đã dần đạt được mục tiêu lấp đầy, duy trì sự ổn định và thu hút những khách hàng thuê tên tuổi, dài hạn. 

Mặt khác, khu vực giữa trung tâm đang được coi là tâm điểm của các khách hàng thuê sành sỏi, khi mà họ có thể chọn được những Tòa nhà hạng A/B chất lượng tốt với mức giá thuê hợp lý. Đặc điểm của khu vực này là nhiều Tòa nhà mới, vì vậy tính cạnh tranh cao hơn, chất lượng tòa nhà tốt. Giá thuê của khu vực này thường thấp hơn khu trung tâm và cao hơn khu phía Tây đến 20% cho cả hạng A và B. Vì vậy mà dễ thu hút khách thuê, dần dần sẽ trở thành khu trung chuyển của toàn thị trường Hà Nội. 

Khu vực phía Tây vẫn là sự lựa chọn của các công ty sử dụng diện tích thuê lớn, hoặc những công ty Hàn Quốc; tạo nên một cộng đồng và tính cạnh tranh riêng. Giá thuê của khu vực này đang duy trì và Chủ đầu tư phải nhanh chóng lấp đầy Tòa nhà của họ trước khi những Tòa nhà mới hoàn thiện. Theo khảo sát và báo cáo của CBRE, sẽ có khoảng 106,000m2 văn phòng đưa vào hoạt động trong đến cuối năm 2015 tại khu vực này (nếu như dự án hoàn thành đúng tiến độ đưa ra), và sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến các khu vực khác.

Xu hướng chọn những tòa nhà có thêm giá trị thặng dư

Theo ông Greg Ohan, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê văn phòng của CBRE nói: “Thị trường Hà Nội đang là lúc thuận lợi nhất cho khách hàng thuê văn phòng, bởi nguồn cung dồi dào, giá thuê phản ánh đúng chất lượng Tòa nhà và dịch vụ; hơn thế nữa, đây là cơ hội để đàm phán ưu đãi. Điều này ngược lại hoàn toàn so với thị trường Thành phố HCM, khi khách thuê có như cầu hơn 1,000m2 có rất ít hoặc gần như không có sự lựa chọn cho mình; song song với việc giá thuê đang dần tăng cao”.

Ngoài việc có nhiều lựa chọn, khách hàng thuê văn phòng có thể lựa chọn cho mình những Tòa nhà có thêm giá trị thặng dư, điều này sẽ giúp nâng cao chất lượng môi trường làm việc, sự vui vẻ, hài lòng của nhân viên, và sự thành công phát triển của Doanh nghiệp.

Hiện nay tại Hà Nội, một số Tòa nhà hạng A đã cung cấp thêm nhiều tính năng mới cho cơ sở vật chất trong Tòa nhà: hệ thống lọc nước sạch cho phép uống nước từ vòi, các bình xà phòng khô ở sảnh thang máy và khu vực công cộng, nhà vệ sinh tiêu chuẩn khách sạn 5 sao, khu đỗ xe ô tô tự động, hệ thống thẻ gửi xe, thẻ từ ra vào các khu vực diện tích thuê...

Ngoài ra, các Chủ đầu tư đã nhận thức rất rõ tầm quan trọng của các dịch vụ gia tăng trong Tòa nhà văn phòng; dịch vụ ngân hàng, canteen và café gần như là một phần không thể thiếu. Hơn thế nữa thì gym, lớp yoga cũng đang là một xu thế mới được khách thuê đánh giá cao. Tuy nhiên, với gym yêu cầu chủ đầu tư có một sự sắp xếp thông minh để tránh ảnh hưởng đến giao thông trong Tòa nhà.

Sức khỏe – An toàn – Môi trường: là ba yếu tố đang được quan tâm và hướng tới của các tổ chức, các công ty thuê văn phòng.

Cũng theo vị đại diện này, trong quí 2 và quí 3 năm 2015, dựa trên các giao dịch của CBRE nói riêng và thị trường nói chung, các công ty/ tổ chức cùng ngành nghề có xu hướng chuyển văn phòng đến cùng khu vực. 

Thể hiện rõ nhất là các công ty/ các hãng dược phẩm chuyển văn phòng của họ vào khu vực giữa trung tâm (quận Đống Đa và Ba Đình); theo thống kê có ít nhất bốn công ty dược phẩm đã thực hiện chuyển văn phòng của họ vào khu vực này. Các ngân hàng, quỹ đầu tư, luật, tư vấn vẫn là những khách hàng chính của khu vực trung tâm bao gồm các công ty nước ngoài mới vào thị trường Hà Nội. 

Các công ty trong lĩnh vực Công nghệ thông tin, vận chuyển thì lại chiếm đóng khu vực phía Tây. Sự di chuyển này nếu tiếp tục phát triển sẽ tạo nên một thị trường chuyên nghiệp hơn, thông minh hơn, tính tập trung và cộng đồng cao; giúp các công ty vận hành hiệu quả hơn.