Việt Nam - Trung tâm Công nghiệp mới của Đông Nam Á

Xu hướng dịch chuyển của các nhà sản xuất Trung Quốc

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam. Theo tổng cục thống kê, Việt Nam đã thu hút dòng vốn FDI lên đến 35.6 tỷ USD trong năm 2017, tăng 44.4% so với năm trước, trong đó Nhật Bản là thị trường có lượng vốn ngoại rót nhiều nhất, đóng góp 9.11 tỷ USD.

Hoạt động sản xuất và chế biến chiếm 44,2% trong danh sách các ngành nghề thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Các nhà sản xuất châu Á muốn tận dụng lợi thế của Việt Nam với lực lượng lao động trẻ trung, có tay nghề và mức lương chỉ bằng một nửa so với đội ngũ sản xuất của Trung Quốc. Nếu so với các quốc gia khác trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Philippines và Thái Lan, giá nhân công của Việt Nam đang là lợi thế so với các nước trong khu vực.

Theo bà Bùi Nguyễn Huyền Trang - Giám đốc thị trường Việt Nam Công ty JLL Việt Nam đánh giá: Việc Trung Quốc dần chuyển từ nền công nghiệp cơ bản sử dụng nhiều lao động sang một nấc thang mới trong chuỗi giá trị đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi nước này đến các nước khác trong khu vực Đông Nam Á. Nhờ vào vị trí chiến lược của mình, Việt Nam đang có rất nhiều thuận lợi và cơ hội cần phải nắm bắt kịp thời. Khả năng về cuộc chiến tranh thương mại giữa Trung Quốc và Mỹ cũng tạo ra những tác động hai chiều. Một mặt, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của các công ty từ Trung Quốc sang Việt Nam, mặt khác lại khiến giá cả hàng hóa leo thang, điều này có thể sẽ khiến giảm sức mua trên thị trường thế giới và ảnh hưởng đến lượng hàng hóa xuất khẩu.

Vừa qua, Công ty Warburg Pincus đã hợp tác với Becammex IDC để trở thành nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp và logistics lớn nhất cả nước. WP sẽ đầu tư 200 triệu USD vào Công ty Cổ phần Phát triển công nghiệp BW. Theo đó, sẽ phát triển các dịch vụ logistics và bất động sản khu công nghiệp hiện đại trên khắp Việt Nam.

Ông Jeffrey Perlman, Giám đốc điều hành và Giám đốc khu vực Đông Nam Á của Warburg Pincus cho biết: “Với sự dịch chuyển cơ sở sản xuất từ thị trường Trung Quốc sang Việt Nam cũng như sự gia tăng nhanh chóng của sản lượng tiêu thụ nội địa, thị trường bất động sản khu công nghiệp và dịch vụ logistics đã đến thời điểm chín muồi cho tăng trưởng vượt bậc”.

“Đó thực sự là nền tảng cho sự phát triển bền vững,” ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam khẳng định. “Chúng tôi đã chứng kiến lượng vốn ngoại rót vào Việt Nam từ thị trường Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Thái Lan. Tuy nhiên, chính phủ Việt Nam đều mong muốn chuyển dịch cơ cấu kinh tế thị trường giá rẻ và đặt mục tiêu tăng trưởng trong lĩnh vực sản xuất công nghệ cao, năng lượng tái tạo và các dự án thành phố thông minh”, Griffiths nói. Xét về góc độ tổng thể của một nền kinh tế, việc đầu tư vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, hướng dòng tiền vào việc tạo ra giá trị gia tăng là một bài toán lớn, cần sự phối hợp từ nhiều phía.

Tỷ suất bất động sản khu công nghiệp tăng cao

Thị trường đầu tư bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn khởi đầu. Cụ thể vào đầu năm nay, thị trường đã chứng kiến một thỏa thuận mang tính bước ngoặt, đó là giao dịch bán và cho thuê lại tại VSIP Park - Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore - với mức sinh lợi lên đến 10,7%.

Theo ông Troy Griffiths, tuy thị trường vốn đang ngày càng khan hiếm hơn, cùng với thanh khoản giảm dần do cổ phiếu tiếp tục bị nắm giữ nhưng thương vụ VSIP là một thỏa thuận vô cùng quan trọng cho thấy những khả năng có thể thực thi và mục tiêu lợi nhuận. “Sản lượng công nghiệp trên 10% là lớn hơn nhiều nếu đặt lên bàn cân so sánh với lợi suất văn phòng chỉ 5-6%”, ông khẳng định.

Theo báo cáo của JLL, nguồn cung khu công nghiệp phía Nam vào cuối tháng 6/2018 đã tăng cao so với quý 4.2017, với tổng diện tích đất cho thuê khoảng 37.030 ha. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh và Bình Phước, là các khu vực ít thành lập trong khu vực.

Nhìn chung, Bình Dương và Đồng Nai vẫn là những thị trường dẫn đầu, chiếm gần 56% tổng nguồn cung, nhờ vào việc tiếp cận cơ sở hạ tầng giao thông thuận lợi. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 77% vào quý 2.2018, tăng 2% so với quý 4.2017, chủ yếu ghi nhận tại Bình Dương và Đồng Nai. Nhu cầu tăng cao tại các nhà máy sản xuất sẵn sàng với tỷ lệ lấp đầy khoảng 87%, dẫn đến nguồn cung hạn chế ở miền Nam.

Tại Việt Nam, giới đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực sản xuất hiện đang nắm giữ khối tài sản trên bảng cân đối kế toán. Do đó, ông Troy tin rằng điều này sẽ tạo cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản khi thị trường đến lúc đáo hạn. Khi đó, lĩnh vực logistics cũng đặt mục tiêu tăng trưởng do xuất khẩu tăng, sản lượng tiêu thụ nội địa tăng nhưng kết cấu cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ. “Chính phủ đã rót vốn đầu tư rất nhiều vào hạ tầng cơ sở, mặc dù trên thực tế chúng ta cần nhiều hơn nữa” - ông Troy Griffiths nói. Hiện nay, những nhà cung cấp dịch vụ logistics quốc tế đang đầu tư tích cực hơn vào thị trường Việt Nam và sẽ thúc đẩy nhu cầu phát triển cơ sở vật chất hiện đại hơn.