Ai dám mua cổ phần Vinaconex tại Splendora? (bài 1)

Dù được ví như Paris của Hà Nội với slogan đầy mê hoặc “nơi ước đến, chốn mong về” nhưng Vinaconex vẫn đang “đỏ mắt” tìm người để gả bán lại nhằm thoát khỏi vũng lầy Splendora. 

Khoản vay 3.000 tỷ đồng chuẩn bị đáo hạn

Báo cáo tài chính cho thấy, trong 4 năm liên tiếp từ 2008 – 2011, An Khánh JVC (liên doanh giữa Vinaconex và Posco E&C Hàn Quốc) báo lỗ tổng cộng 220 tỷ đồng do dự án chưa ghi nhận doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh. 

Năm 2012, dự án bắt đầu có doanh thu từ bán căn hộ nhưng vẫn tiếp tục lỗ 13 tỷ đồng trước khi giảm xuống còn 4 tỷ trong năm 2013 sau khi đã ghi nhận 1.800 tỷ doanh thu bán hàng.

Đến cuối năm 2013, tổng nợ vay của liên doanh là 3.200 tỷ trong đó vay ngắn hạn 1.101 tỷ đồng và vay dài hạn là 2.106 tỷ đồng.

Vay ngắn hạn bao gồm khoản vay 1.053 tỷ đồng từ Công ty TNHH Posco Investment đã đến hạn phải trả. Cộng thêm khoản vay 48,4 tỷ đồng từ Công ty Tài chính cổ phần Vinaconex – Viettel. 

Vay dài hạn năm 2013 là 2.106 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2012 bao gồm 2 khoản vay lớn.

Khoản vay từ Công ty TNHH An Khánh First (Hàn Quốc) được bảo lãnh từ Posco E&C với thời hạn 34 tháng kể từ ngày giải ngân (19/9/2012). Số tiền vay này được dùng để trả khoản vay ngắn hạn với Ngân hàng ANZ Singapore. Lãi suất là tổng giữa lãi suất biên 2,75%/năm và lãi suất LIBOR theo từng thời điểm cụ thể. 

Khoản vay từ ngân hàng ANZ Singapore với hạn mức cam kết ban đầu là 50 triệu USD, lãi vay gồm lãi suất biên 2,3%/năm cộng với lãi suất LIBOR theo từng thời điểm cụ thể. Công ty Posco E&C cũng bảo lãnh cho hợp đồng vay này.

Đáng chú ý là, hạn chót là ngày 17/7/2015, An Khánh JVC sẽ phải hoàn trả cả 2 khoản vay nợ trên. Nếu cộng thêm cả 1.101 tỷ đồng vay nợ ngắn hạn, chỉ chưa đầy 15 tháng nữa, An Khánh JVC sẽ phải trả cục nợ lên đến 3.207 tỷ đồng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn tiếp tục gặp khó, phân khúc cao cấp trở thành “hàng ế”; An Khánh JVC sẽ lấy gì để trả món nợ trên?

Viễn cảnh không mấy sáng?

Nằm cách Trung tâm Hội nghị Quốc gia 6km về phía Tây, khu phức hợp Splendora có quy mô 264ha, bao gồm 5 giai đoạn, do liên danh giữa Vinaconex và Công ty TNHH Posco E&C Hàn Quốc (Posco E&C) hợp tác đầu tư với tổng vốn khủng lên tới 2,57 tỷ USD.

Tính đến thời điểm 12/2013, tổng lượng hàng tồn kho đã lên tới con số 6.147 tỷ đồng, trong đó các công trình nhà ở xây dựng dở dang chiếm 4.511 tỷ đồng; còn lại 1.636 tỷ đồng là nhà ở/căn hộ hoàn thiện chưa bán được.

Lượng tồn kho này chủ yếu là các sản phẩm biệt thự, nhà ở đã hoàn thành của giai đoạn 1. 

Được biết, giai đoạn 1 của dự án có diện tích 50ha, hoàn thiện vào quý III/2013 với 1.049 căn. Gồm 317 căn biệt thự, 236 căn nhà liền kề, 4 tòa chung cư từ 21- 22 tầng tương đương 496 căn hộ cao cấp. 

Hiện tại, số lượng hộ gia đình nhận bàn giao nhà tại đây không nhiều.

Trước áp lực trả nợ lớn đang đến gần, nếu không muốn tiếp tục phải vay đảo nợ, phương án đẩy hàng tồn kho sẽ là cứu cánh duy nhất cho dự án này. Thế nhưng, Splendora đang đứng trước nguy cơ hàng nghìn căn hộ có giá nhiều tỷ đồng sẽ khó bán được trong ngắn hạn. 

Ở góc độ thị trường, các báo cáo động sản quý I vừa qua đều cho thấy, thị trường mới chỉ cải thiện chút ít ở phân khúc giá thấp và cũng chỉ ở loại sản phẩm căn hộ diện tích nhỏ. 

Phân khúc căn hộ cao cấp diện tích lớn, biệt thự/liền kề vẫn tiếp tục “ngủ đông” do cơ cấu sản phẩm không phù hợp với nhu cầu và thu nhập của đại bộ phận của thị trường. Thực tế thị trường cho thấy, ít nhất là trong ngắn hạn, phân khúc này chưa thể cải thiện.

Ở góc độ dự án, tuy là siêu dự án “nơi ước đến, chốn mong về” nhưng thực tế, Splendora không phải là nơi có vị trí đắc địa, nằm ở phía Tây và khá xa khu trung tâm; cũng là “đại bản doanh” của hàng nghìn hecta đất bỏ hoang do các ông lớn không thể triển khai được dự án.

Thêm nữa, các sản phẩm tại dự án Splendora được bán dưới dạng hoàn thiện chứ không phải nhà xây thô; cơ cấu diện tích lớn đồng nghĩa với việc người mua phải bỏ ra nhiều tỷ đồng để sở hữu căn hộ tại đây.

Không những thế, từ cuối năm 2012, việc chuyển từ Hợp đồng góp vốn (HĐGV) sang Hợp đồng mua bán (HĐMB) bỗng nhiên đã đẩy giá mỗi căn biệt thự tại đây "vọt" thêm 2 tỷ đồng, gây bức xúc, kiện cáo trong thời gian dài.

Mặt khác, giống như nhiều dự án từng bị đầu cơ mua đi bán lại trên thị trường, trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, khả năng khách hàng "móc hầu bao" trả nốt tiền đợt cuối để nhận nhà rất thấp, ngay cả khi dự án không có tranh chấp. 

Do đó, viễn cảnh của Splendora trong ngắn hạn có lẽ cũng không khác gì mấy so với những khu đô thị “ma” lân cận tại khu vực Hoài Đức.