"Nhiều người sở hữu căn nhà 50m2 hạnh phúc không kém người có biệt thự 30 tỷ"

Phép so sánh này được PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đưa ra tại Hội thảo bàn về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

"Còn thị trường bất động sản thì còn phân lô bán nền"

"Phân lô bán nền là sự phát triển tự nhiên đồng hành với thị trường bất động sản. Nếu như hỏi bao giờ mới hết thực trạng phân lô bán nền thì xin thưa chẳng bao giờ là hết phân lô bán nền, còn thị trường bất động sản thì còn phân lô bán nền", ông Chung phát biểu tại hội thảo.

PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương

Theo ông Chung, nếu tiền chúng ta luôn luôn có, luôn luôn đủ và luôn có thể làm tập trung để chuyển giao cho bên đầu tư thứ cấp thì việc đấy là điều mong muốn của xã hội nhưng thị trường có lúc luôn có lúc xuống. Năm 2011/13, để khôi phục lại thị trường bất động sản, Nhà nước đã phải sử dụng 2 biên pháp: là cho tái phân lô bán nền, hai là tung gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng chia nhỏ căn hộ to từ 100m xuống 50m.

Ông Chung nhấn mạnh, với những biện pháp này, rất nhiều người có kinh tế eo hẹp đã có thể sở hữu căn nhà mơ ước của mình.

"Việc người ta có căn nhà 50m2 hạnh phúc không kém gì người có biệt thự 30 tỷ. Độ thỏa dụng của mỗi một người là khác nhau. Tại sao chúng ta bắt người dân phải mua nhà ngay trong khi người ta chỉ có nhu cầu ở giai đoạn đầu là mua đất", ông Chung ví von.

Ông Chung nhấn mạnh, trong bối cảnh kinh tế đang bước vào khó khăn như hiện nay thì cần cân nhắc kỹ lưỡng để đánh giá những tác động cụ thể. Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo Dự thảo nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết và cản trở quá trình phục hồi nền kinh tế hậu COVID-19.

Cần có quỹ đất để dành cho con cháu

Đồng quan điểm với ông Chung về dự thảo luật, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cũng cho rằng phân lô bán nền là 1 cách thức tất yếu của thị trường bất động sản.

"Khi mà chúng ta không có đủ nguồn lực, kể cả nhà đầu tư, người mua nhà… đương nhiên chúng ta phải làm từ từ. Do đó, vùng trung tâm đô thị, chúng ta có thể quy hoạch xây dựng hoàn chỉnh, vùng ngoại ô "dại" gì mà không phân lô bán nền, "dại" gì mà xây dựng hoàn chỉnh rồi vứt đấy hàng đống", ôngNghĩa cho biết.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia

Lý do tiếp theo được ông Nghĩa đề cập đó là quyền để dành đất đai của doanh nghiệp và người dân.

"Ông không cấp dự án cho tôi thì thôi, nếu cấp thì có những án tôi làm ngay, có những dự án tôi phải để dành. Chúng ta phải để dành đất đai cho con cháu. Đời cha ăn hết, đời con lấy đâu ra đất để phát triển nhà ở", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Không chỉ với doanh nghiệp, theo ông Nghĩa, người dân cũng có quyền để dành đất đai.

"Họ coi đất là một tài sản vô cùng quý giá mà họ muốn để dành. Trong khi họ chưa có đủ tiền để xây dựng, họ mua đất để đấy để dành cho con", ông Nghĩa nói thêm.

Liên hệ với quốc tế, theo ông Nghĩa, tại một số nước như Đức, Pháp, Nhật Bản… các nước đều có phân lô bán nền, nhất là khu vực ngoại ô. Tại đây, họ có một quy hoạch kiến trúc rất chặt chẽ. Phân lô bán nền nhưng xây dựng trên nền đấy như thế nào phải đúng quy hoạch.

"Chúng ta phải coi chuyên phân lô bán nền không phải là 1 hành vi sai phạm. Đó là một trong những cách thức phát triển thị trường bất động sản, cách thức phát triển tài sản bất động sản. Nó là một trong những cách thức rất thiết yếu cho thị trường mới nổi như của Việt Nam khi mà doanh nghiệp, người mua đều hạn chế về tài chính. Nhu cầu để dành đất đai là có thật", ông Nghĩa khẳng định.

Tự chặt vào tay mình?

Về phía doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GP.Invest cho biết, tình hình chung của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều khó khăn về vốn, doanh nghiệp hầu hết là nhỏ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GP.Invest

"Nếu ở Trung ương, Hà Nội, doanh nghiệp bất động sản còn có vốn từ 500 – 1.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp ở địa phương chỉ 70 - 80 tỷ đồng. Một dự án nếu làm hạ tầng kỹ thuật, nộp tiền sử dụng đất đã là kinh phí rất lớn, cộng với nữa là cấm phân lô bán nền, đồng nghĩa với việc chúng ta phải ít nhất xây thô và hoàn thiện mặt bằng, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm 2,5 lần. Nghị định này nếu có thì phải nói rằng chính chúng ta đang chặt tay chúng ta vì không có điều kiện để phát triển", ông Hiệp phân tích.

Cần quản lý nghiêm

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương vừa qua tình trạng phân lô bán nền vẫn còn bất cập khi một vài "con sâu làm rầu nồi canh", phân lô bán nền tràn lan, trái phép, thậm chí có tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản…

Tuy nhiên, ông Chung khẳng định, nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô bán nền mà là tư duy làm ăn không chính đáng của một bộ phận doanh nghiệp và năng lực quản lý của chính quyền các cấp.

Cần quản lý chặt chẽ hơn, đặc biệt là vai trò của chính quyền địa phương trong giám sát và duyệt quy hoạch trong việc phân lô bán nền để tránh những "con sâu làm rầu nồi canh"

Về giải pháp về mặt pháp lý theo luật sư Trương Thanh Đức – công ty luật BASICO cho rằng trong bối cảnh như hiện nay, vẫn nên tiếp tục cho phân lô bán nền, nhưng cần quản lý chặt chẽ hơn, đặc biệt là vai trò của chính quyền địa phương trong giám sát và duyệt quy hoạch. Nếu làm được việc này, sẽ có 2 tác động tích cực: thứ nhất, bộ mặt đô thị sẽ sáng sủa hơn, thứ hai là đảm bảo được quyền cho người dân, cho nhà đầu tư về xây dựng, sở hữu".