Bao giờ thị trường bất động sản bán lẻ hồi phục?

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2020, doanh số bán lẻ của Hà Nội vẫn duy trì mức tăng trưởng mạnh do nguồn cầu nhu yếu phẩm lớn và doanh thu tích cực từ thương mại điện tử. Công suất thuê tại các trung tâm thương mại vẫn ở mức cao, song số lượng gian hàng trống vẫn còn khả năng tăng lên trong vài tháng tới.

Giá thuê, tỷ lệ lấp đầy giảm

Savills Việt Nam cho biết, mặc dù nhu cầu tiêu dùng chịu sức ép từ tâm lý khó khăn của thị trường, doanh số bán lẻ của Hà Nội vẫn duy trì mức tăng trưởng mạnh 9,3% theo năm, đạt 87,6 nghìn tỷ đồng (3,8 tỷ USD) trong quý I/2020. Doanh số này được hỗ trợ bởi nguồn cầu nhu yếu phẩm lớn và từ hoạt động thương mại điện tử.

Do không có dự án mới được giới thiệu ra thị trường trong quý I, nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức xấp xỉ 1,6 triệu m2. Hiệu suất thuê quý II yếu hơn trong quý I/2020 chủ yếu do ảnh hưởng trực tiếp của dịch Covid-19 khi giá thuê trung bình tầng trệt giảm xuống còn -2% theo quý, -4% theo năm và tỷ lệ lấp đầy xuống -1 điểm phần trăm theo quý. Các dự án không trực thuộc khu vực thương mại tại vị trí trung tâm chứng kiến mức độ giảm mạnh hơn cả về giá thuê và công suất thuê.

Công suất thuê tại các trung tâm mua sắm vẫn ở mức cao do các thương hiệu lớn thường được trang bị tốt hơn để ứng phó với khủng hoảng, đồng thời tránh bị mất tiền đặt cọc và rủi ro pháp lý khác. Tuy nhiên, số lượng gian hàng trống tại các trung tâm mua sắm vẫn còn khả năng tăng lên trong vài tháng tới.

Bên cạnh đó, với giá thuê chiếm đến 50% tổng chi phí hoạt động, bán lẻ mặt phố đang bị ảnh hưởng nhiều nhất, nhà bán lẻ sở hữu cửa hàng ở cả trung tâm thương mại và mặt phố thường lựa chọn đóng cửa hàng trên phố trước tiên.

Hiện nay, các khách thuê gặp khó khăn đang đề xuất trợ giúp từ phía chủ nhà với mức miễn phí mặt bằng trong thời gian đóng cửa và giảm 50% tiền thuê mặt bằng trong vòng 3 - 12 tháng. Nhiều khách thuê đang tích cực đàm phán giảm chi phí một số hạng mục kinh doanh và một số khác quyết định sẽ không gia hạn hợp đồng thuê.

Khảo sát của Savills cho thấy, 57% khách thuê có mong muốn giảm 50% chi phí thuê và 31% yêu cầu miễn giá thuê.

Về phía các chủ nhà, những chủ nhà có quy mô kinh doanh lớn đã quyết định giảm đến 50%, thậm chí miễn phí tiền thuê, gia hạn thời điểm thanh toán giá thuê, hoặc chuyển sang hình thức thanh toán theo tháng.

Trong 6 tháng đầu năm 2020, các yêu cầu như trên đã và đang được xử lý tùy theo từng trường hợp. Những chủ nhà có quy mô nhỏ đang giữ thái độ chờ đợi, nhưng phần lớn đều có ý định giảm tiền thuê xuống khoảng 30%.

Số lượng gian hàng trống vẫn còn khả năng tăng lên trong vài tháng tới

Cơ hội tiếp cận "vị trí vàng"

Đưa ra giải pháp gỡ khó sau đại dịch, theo Savills Việt Nam, đối với cho thuê bán lẻ, chủ nhà và khách thuê có thể xem xét các giải pháp bao gồm tương tác với khách thuê, xem xét từng trường hợp và có chính sách hỗ trợ linh hoạt. Giảm giá thuê tùy theo địa điểm và doanh thu, hoặc đưa ra giá thuê theo tháng, gia hạn thời điểm thanh toán; giảm phí dịch vụ xuống mức tối thiểu và chuyển sang thanh toán theo tháng.

Ngoài ra, chủ nhà và khách thuê tiếp tục tìm kiếm các cơ hội trực tuyến. Bởi hiện nay, thương mại điện tử được đánh giá sẽ bùng nổ với thị phần mở rộng sau khi khủng hoảng được kiềm tỏa hoặc kết thúc.

Hoạt động mua sắm tại các cửa hàng ngày càng ít đi, trong khi người tiêu dùng thay đổi thói quen từ việc mua sắm tại các cửa hàng tiện lợi và các cửa hàng mặt phố sang các đại siêu thị, siêu thị vừa và nhỏ. Thương mại điện tử và dịch vụ giao hàng tận nhà đang được đẩy mạnh khi các nhà bán lẻ thương mại chứng kiến mức tăng trưởng lên tới 30% trong mùa dịch.

Khảo sát của Savills cho thấy, 28% các nhà bán lẻ đang phát triển hoạt động kinh doanh trực tuyến và 28% khác đã chuyển sang kinh doanh trực tuyến hoàn toàn. Thương mại điện tử và dịch vụ giao hàng tại nhà sẽ tiếp tục tăng trưởng khi Covid-19 ảnh hưởng sâu đến tâm lý người tiêu dùng và các hành vi mua hàng.

Ông Lê Tuấn Bình, Trưởng bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, lĩnh vực bán lẻ đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng nhưng vẫn còn tiềm ẩn nhiều cơ hội. Việc kinh doanh linh hoạt thích ứng và lập ra các kế hoạch lâu dài là điều cần thiết ngay lúc này.

“Việc đưa ra quyết định thuê mới mặt bằng gần như sẽ chỉ xảy ra vào giai đoạn cuối năm 2020 hoặc đầu năm 2021 khi khả năng phục hồi từ thị trường rõ ràng hơn. Các mặt bằng bán lẻ đứng trước cơ hội lớn để tự điều chỉnh các chỉ số của thị trường như giá thuê, cung và cầu… Đặc biệt, đây là cơ hội để cho các nhà bán lẻ tiếp cận với các “vị trí vàng” trước đây chưa bao giờ được chào trên thị trường với mức giá hợp lý hơn”, ông Bình khẳng định.

Về triển vọng thị trường thời gian tới, ông Bình nhìn nhận, ngành nhà hàng ẩm thực, khu vui chơi giải trí, trung tâm giáo dục và thể thao là những nhóm có khả năng phục hồi đầu tiên do người dân mong muốn được nhanh chóng quay lại với nhịp sống bình thường. Các nhóm ngành khác như thời trang, mỹ phẩm, nội thất, đồ gia dụng và điện tử sẽ mất nhiều thời gian hơn để phục hồi.