Cách nào 'hồi sinh' nhà giá rẻ?

Các kết quả thăm dò của chỉ ra, trong hơn 10 năm qua, mức giá bình quân của phân khúc nhà giá rẻ đã tăng hơn 3 lần. Số lượng căn hộ bình dân đưa ra thị trường giảm nhanh chóng, nhiều thời điểm nguồn cung trên thị trường bằng không, trong khi "cơn khát" nhà của người dân ngày càng tăng.

“Cơn khát” nhà giá rẻ

Cụ thể, trước năm 2009, nhà giá rẻ thường nằm trong vùng giá từ 500 - 700 triệu đồng/căn, các căn hộ tầm trung có giá từ 900 triệu đồng/căn. Đến giai đoạn 2015 - 2018, nhà giá rẻ tăng lên vùng giá 0,9 – 1,3 tỷ đồng/căn, nhà thương mại mở bán với mức dưới 600 triệu đồng/căn rơi vào tình trạng khan hiếm.

Đặc biệt, đến giai đoạn 2019 - 2021, các cơn sốt liên tục xảy ra, khiến mặt bằng giá nhà đất cũng theo đó liên tục “leo thang”. Nhà giá rẻ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng gần như biến mất trong rổ hàng, khiến giấc mơ “an cư” củangười thu nhập thấp và trung bình ngày càng xa vời.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, giá căn hộ sơ cấp bình quân cuối năm 2021 tại TP Hồ Chí Minh tăng gần 7% so với cùng kỳ năm trước, lên mức 2.306 USD/m2 (54 triệu đồng/m2), không bao gồm VAT.

Trong khi đó, theo thống kê của Savills Việt Nam, giá căn hộ hạng C (trung cấp) có mức tăng mạnh nhất thời gian qua. Điều này đã "đẩy" giá căn hộ trung cấp tại Hà Nội lên mức 35-46 triệu đồng/m2, tại TP Hồ Chí Minhở mức 37-50 triệu đồng/m2.

"Cơn khát" nhà giá rẻ vẫn đang liên tục tăng, đòi hỏi sự đồng hành của cơ quan quản lý và cái bắt tay của các doanh nghiệp.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho biết, cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minhđều là dạng đô thị điển hình của nền kinh tế mới nổi, phải đối mặt với vấn đề nan giải là tốc độ đô thị hóa nhanh trong khi nhà giá rẻ ngày càng ít dần.

“Suốt 3 năm qua, giai đoạn 2019-2021, nguồn cung căn hộ bình dân tại TP Hồ Chí Minhvà Hà Nội đang giảm tốc dần đều về vạch xuất phát, sản lượng bằng không và tăng trưởng âm. Thực tế này đòi hỏi cần nhanh chóng có giải pháp nhằm đáp ứng nhu cầu tăng cao của người lao động”, bà Trang nhấn mạnh.

Để giải "cơn khát" nhà ở cho người dân, ngay từ đầu năm 2022, cùng với mục tiêu phục hồi kinh tế sau đại dịch COVID-19, TP Hồ Chí Minhđã lên phương án tăng nguồn cung nhà giá thấp trên địa bàn, trong đó có phương án xây nhà cho công nhân và người thu nhập thấp.

Cụ thể, kể từ cuối năm 2021, TP Hồ Chí Minhđã triển khai các giải pháp nhằm khai thông điểm nghẽn về quỹ đất, thủ tục phê duyệt dự án, qua đó đẩy nhanh tiến độ thực hiện kế hoạch xây dựng 1 triệu nhà giá rẻ cho người lao động, hướng tới mục tiêu thay thế các chung cư cũ.

Ở phía Bắc, các huyện ngoại thành của Hà Nội đang được tạo nhiều cơ chế để có thể làm nhà ở xã hội với giá 25 triệu đồng/m2. Các tỉnh, thành phố đang có nhu cầu lớn về nhà ở cho công nhân như Bắc Giang, Bắc Ninh cũng đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư có quỹ đất…

Không chỉ về phía chính quyền, thời gian qua, đang có nhiều doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh bắt tay thực hiện các dự án nhà giá rẻ. Nổi bật nhất hiện tại phải kể đến mối quan hệ hợp tác giữa ba “ông lớn” Hưng Thịnh, Đồng Tâm Group và Gỗ Trường Thành hướng tới phân khúc nhà ở phổ thông.

Được công bố từ tháng 1/2022, liên minh tay ba kể trên đang đem lại nhiều kỳ vọng cho người có thu nhập thấp và công nhân. Được biết, giá nhà dự kiến nằm trong Sáng kiến Nhà ở vừa túi tiền (Affordable Housing Initiative) của bộ ba này sẽ ở mức trên dưới 25 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minhvà dưới 20 triệu đồng/m2 tại các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Dương.

Doanh nghiệp vẫn chờ “cởi trói”?

Một liên minh đáng chú khác cũng được hình thành từ cuối năm 2021 là sự hợp tác giữa Tập đoàn Nam Long và Công ty Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản), với dự án EHome Southgate (nhà bình dân), dự kiến sẽ tung ra thị trường hơn 1.000 căn hộ tại Long An.

Theo thông tin được công bố, các căn hộ dự kiến có mức giá từ 18 triệu đồng/m2, tương đương trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Dòng sản phẩm này được Nam Long công bố giới thiệu vào quý III/2021, hứa hẹn là phân khúc nhà vừa túi tiền khuấy động thị trường bất động sản năm Nhâm Dần 2022.

Có thể thấy, nguồn cung nhà giá rẻ chắc chắn sẽ được cải thiện trong thời gian tới, tuy nhiên để đáp ứng nhu cầu của người dân cần có những chính sách đột phá hơn và đặc biệt là cần nhanh chóng “cởi trói” cho doanh nghiệp trong các vấn đề cốt lõi về vốn và pháp lý.

Một thực tế hiện tại là nhiều doanh nghiệp muốn tham gia làm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp… với mong muốn đóng góp cho xã hội, song còn vấp phải nhiều khó khăn. Trong đó, những “điểm nghẽn” về cơ chế là vấn đề cần được tháo gỡ nhanh chóng.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành khẳng định, muốn có nhà ở xã hội ở tầm giá 25 triệu đồng/m2, doanh nghiệp cần được hỗ trợ về quỹ đất và cơ chế.

"Hiện, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100, Nghị định 49 về cơ chế ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội. Về lý thuyết thì rất hay, nhưng khi thực thi lại còn nhiều vướng mắc", ông Nghĩa nói. Đơn cử, tại Nghị định 49 quy định ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần so với quy hoạch, nhưng không nói rõ tầng cao được xây thêm và quy mô dân số được tăng thêm bao nhiêu người.

Hay về ưu đãi thuế, quy định doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội được giảm 70% VAT, nhưng quy định về VAT không cập nhật theo Luật Thuế. Hai luật "đá" nhau nên doanh nghiệp không được hưởng.

Cùng góc nhìn về cơ chế, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản có tầm và có tâm không ngại tham gia xây nhà giá rẻ nếu các dự án được phê duyệt nhanh chóng, quỹ đất sẵn sàng, dù biên lợi nhuận khá thấp, chỉ vào khoảng 7-10%.

Theo TS. Sử NgọcKhương, không phải lợi nhuận mà các quy định về pháp lý mới là yếu tố khiến các doanh nghiệp ngại làm nhà giá rẻ. Bởi, thủ tục pháp lý dự án kéo dài sẽ làm đội giá thành, khiến biên lợi nhuận thấp lại càng thấp. Vì vậy, đẩy nhanh thủ tục pháp lý là “chìa khóa” để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, ngoài chương trình nhà ở xã hội, cần phát triển thêm nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp túi tiền của đa số người dân. Theo đó, các dự án nhà ở này cũng cần sự hỗ trợ từ phía Nhà nước, như được giảm 25% tiền sử dụng đất, giảm 25% về thuế thu nhập doanh nghiệp, VAT so với các dự án nhà ở xã hội…, kèm theo đó là phải có quy hoạch và có kết nối giao thông thuận lợi.

Thực tế cho thấy, về lý thuyết, các cơ chế ưu đãi về nhà ở xã hội đã đầy đủ, như hỗ trợ tiền sử dụng đất, giảm VAT, lãi suất vay, giảm tiền hạ tầng kỹ thuật, điều chỉnh hệ số sử dụng đất... Tuy nhiên, quá trình cơ chế đi vào thực tiễn lại còn nhiều hạn chế. Vì vậy, trong thời gian tới, các ban ngành quản lý cần đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc, từ đó mở ra hy vọng an cư cho người có thu nhập thấp và trung bình.