Cách nào 'soi' giá trị thật của nhà đất?

Nếu đất nền là phân khúc cần xét đến các yếu tố chính như vị trí, pháp lý, giá trị sử dụng, cung cầu, tiềm năng, thì nhà phố cần tính toán thêm cả chi phí xây dựng, cùng với vô vàn những chi tiết lắt léo cần tìm hiểu để xác định được giá trị thực của tài sản, tránh tình trạng mua, bán... “hớ”.

Các yếu tố cấu thành giá

Anh Huy Hoàng, một “tay chơi” có kinh nghiệm gần 10 năm trên thị trường địa ốc TP Hồ Chí Minh, cho biết anh vừa bán một lô đất rộng 80m2 ở Cần Giuộc (Long An) đoạn giáp Nhà Bè (TP Hồ Chí Minh) với giá hơn 2,5 tỷ đồng, chốt lời gần 2 tỷ đồng.

“Lô đất này tôi mua từ năm 2016 với giá gần 600 triệu đồng. Thời điểm đó chưa có các đợt sốt giá như bây giờ, mua một mảnh đất dễ như mua mớ rau, chồng tiền đủ là xong. Nhưng với nhu cầu của một nhà đầu tư, ngay từ đầu tôi đã tính toán kỹ để đoán định tiềm năng của khu đất”, anh Hoàng nói.

Theo anh Hoàng, để xác định giá trị của một lô đất, với một người mua để ở thì đơn giản chỉ cần hợp túi tiền và đáp ứng nhu cầu sử dụng. Còn với đầu tư, cần tính toán đến các yếu chính là vị trí, pháp lý, tiềm năng xây dựng và kết tinh giá trị trong tương lai.

Một khu đất trong hẻm thường sẽ có giá trị thấp hơn ở mặt đường lớn vì có tiềm năng sử dụng cao hơn. Giá đất nền ở các khu vực nông thôn nhưng có tiềm năng lên phố nhờ đô thị hóa cũng có triển vọng để đầu tư. Một mảnh đất trong hẻm nhưng gần trung tâm có thể có giá cao hơn đất mặt đường ở xa…

Việc định giá đúng giá trị của tài sản nhà đất sẽ có lợi cho cả người mua và người bán.(Ảnh LM).

Nếu đất nền cần quan tâm chính đến 2 yếu tố là vị trí và tiềm năng, thì bất động sản nằm trên đất, điển hình nhất là nhà phố cần tính toán thêm về chi phí xây dựng.

Có gần 5 năm làm thầu xây dựng, giám sát thi công, sau đó chuyển sang làm môi giới từ năm 2015, anh Lê Tiến (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ: “Giá trị một căn nhà (đất nền tính riêng) thường được quyết định bởi giá trị sử dụng và chi phí xây dựng. Trong đó giá thành xây dựng được cấu thành bởi 3 yếu tố gồm vị trí, loại hình kiến trúc và thời điểm”.

Cụ thể, với vị trí, nếu xây trong hẻm, chi phí có thể đội lên do khó vận chuyển, không có nơi tập kết vật liệu phải thuê, hoặc xây dựng ở một vị trí có nền đất yếu sẽ phải tốn tiền gia cố. Với loại hình kiến trúc, chi phí xây nhà cấp 4, cấp 3, hay biệt thự, nhà có hầm sẽ khác nhau. Ngoài ra, ở từng thời điểm, giá cả vật liệu, nội thất sẽ có biến động nhất định về giá.

“Độ vênh” trong định giá

Theo anh Lê Tiến, bên cạnh các yếu tố quyết định đến chi phí xây dựng, thì có hai hình thức để dự toán giá xây dựng một căn nhà. Đơn giản nhất là thuê kiến trúc sư tính khối lượng công trình theo bản vẽ.

Nhưng hiện nay, các chủ nhà thường làm theo phương thức khoán. Một là khoán công (thuê công nhân xây), vật liệu chủ thầu cung cấp. Hai là khoán toàn bộ, cả công và vật liệu đều do nhà thầu lo.

Ở trường hợp thứ hai, chi phí sẽ tính theo m2 nhân hệ số. Nếu chỉ xây thô khung sườn, giá dao động 3,5 – 4,2 triệu đồng/m2. Nếu hoàn thiện ốp gạch, trần, điện, đèn… chi phí dao động 5,2 – 6,5 triệu đồng/m2 (chưa có nội thất). Các trường hợp khác có thể chi phí khác, càng chi tiết giá càng tăng. Ngoài ra, cần tính thêm chi phí phần móng và mái.

“Đơn cử, với một căn nhà có diện tích 5x10m, xây một trệt, ba lầu có sân thượng, sẽ có tổng sàn 200m2, xây cơ bản với mức giá 6 triệu đồng/m2, tổng phí là 1,2 tỷ đồng (có thể biến động theo 3 yếu tố ở trên). Cộng thêm 300-500 triệu đồng nội thất, phí phát sinh, căn nhà có thể vào ở là 1,6 tỷ đồng, cộng thêm đất nền nữa là có thể tính ra giá trị thật của một bất động sản”, anh Tiến phân tích.

Với hai ví dụ trên cho thấy, dù còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, song có thể dựa trên những điều kiện tiêu chuẩn để tính toán giá trị thực của một bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc thù nên giá trị và giá bán thường có “độ vênh” không nhỏ.

Theo các chuyên gia, “độ vênh” thường xảy ra do quy luật cung cầu, độ khan hiếm của tài sản, tâm lý người mua. Nhiều sản phẩm có tính độc quyền, do đó giá cả thường cao hơn giá trị sử dụng. Có những bất động sản được đánh giá cao với khách hàng này nhưng lại bị xem nhẹ bởi khách hàng khác.

Như đã nói, giá thành một bất động sản phụ thuộc vào hai yếu tố chính, đó là chi phí đất đai và chi phí xây dựng. Song, yếu tố về giá thành không giải thích được nguyên nhân sâu xa của việc giá nhà đất liên tục tăng rất mạnh trong thời gian qua. “Sốt” giá chủ yếu là do yếu tố thị trường, cung cầu, tâm lý của người mua.

Ở góc nhìn pháp lý, một chuyên gia cho biết, theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản, gồm so sánh, chiết trừ, vốn hóa trực tiếp, chiết khấu dòng tiền và phương pháp thặng dư. Mỗi loại tài sản sẽ được áp riêng lẻ hoặc kết hợp các phương pháp.

Hai phương pháp được ứng dụng phổ biến nhất hiện tại là so sánh và vốn hóa trực tiếp. Cụ thể, là so sánh một bất động sản với mặt chung các tài sản tương tự về diện tích, vị trí, tiềm năng… Các tài sản so sánh không hoàn toàn giống thì khấu trừ đi các yếu tố khác biệt.

Để tránh tình trạng các nhóm lợi ích tạo giao dịch ảo để tăng mặt bằng giá lên cao, người mua thường kết hợp so sánh với chiết khấu dòng tiền, nghĩa là dự báo về giá trị sử dụng trong tương lai của tài sản. Đơn cử như với một tòa nhà văn phòng, bên cạnh so sánh mặt bằng chung, người mua có thể tìm hiểu về tiềm năng cho thuê, tỷ lệ lấp đầy…

Hoặc như trong việc định giá đất nền, với phương pháp chiết khấu dòng tiền, người mua có thể giả định phương án kinh doanh tốt nhất có thể. Chẳng hạn sử dụng mảnh đất để xây dựng khách sạn, nhà trọ, căn hộ… sau đó ước tính thu nhập ròng từ công trình này trong tương lai để định giá.

Các phương pháp định giá đã rõ ràng, tuy nhiên, như đã phân tích, bất động sản là một loại hàng hóa đặc thù nên việc định giá theo công thức là rất khó. Điều này cho thấy một thực tế từ việc định giá một bất động sản đến việc kiếm tiền từ đầu tư là một khoảng cách rất lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá cả mua bán đang có độ "vênh" lớn với giá trị sử dụng, các nhà đầu tư vẫn nắm nhiều lợi thế nếu có thể định giá thực của một bất động sản.