Chữa ‘khuyết tật’ cho thị trường bất động sản

Mới đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS) đã nêu rõ có 7 “khuyết tật” của thị trường BĐS, được coi là những điểm yếu tồn tại chưa gỡ được.

7 tồn tại gây nghẽn thị trường

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực, khả quan như: nhiều cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS đã được ban hành, tháo gỡ khó khăn để tăng nguồn cung; lượng giao dịch, giá giao dịch các loại hình BĐS có biến động nhưng cơ bản vẫn ổn định, không rơi vào tình trạng “đóng băng” hay “sốt nóng”.

Bên cạnh đó, hiện tượng tăng giá cục bộ đất nền tại một số địa phương đã kịp thời được kiểm soát. Các hoạt động kinh doanh BĐS, môi giới BĐS thiếu tính pháp lý, gây nhiễu loạn thị trường đã được kịp thời chấn chỉnh.

Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản vẫn còn nhữngđiểm nghẽn rất cần sự vào cuộc tháo gỡ của nhiều bên liên quan.

Tuy nhiên, ông Khởi cho biết,mặc dù hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS đã được tháo gỡ nhưng vẫn còn những quy định cần tiếp tục nghiên cứu, đề xuất để hỗ trợ thị trường.

Thứ hai, cơ cấu sản phẩm BĐS vẫn còn chưa phù hợp với nguồn cung thị trường thời gian qua. Đặc biệt là chung cư cao cấp nhiều hơn, BĐS trung bình, giá rẻ phục vụ cho đại đa số tầng lớp có nhu cầu chưa phát triển.

Thứ ba, vẫn còn tình trạngmột số dự án BĐS chưa đủ cơ sở pháp lý vẫn tung sản phẩm ra thị trường, gây ra các rủi ro cho thị trường hoặc có biểu hiện lừa đảo trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Thứ tư, mặc dù đã có tháo gỡ, yêu cầu cung cấp công khai minh bạch thông tin, tuy nhiên tính minh bạch từ các hoạt động đầu tư tạo lập, đến các giao dịch mua bán vẫn chưa đảm bảo công khai hơn, kịp thời, chính xác hơn.

Thứ năm, tình trạng đầu cơ vẫn còn diễn ra phổ biến ở các nơi, nhất là các đô thị lớn, các khu vực có chủ trương tách nhập, nâng cấp, xuất hiện các tình trạng "thổi giá" cục bộ.

Thứ sáu, giao dịch BĐS ở thị trường sơ cấp vẫn khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hàng do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch BĐS. Bên cạnh đó, hoạt động môi giới BĐS chưa được kiểm soát tốt, đặc biệt là các cá nhân không được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS còn khá phổ biến.

Thứ bảy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở còn chậm, khó khăn kéo dài trong nhiều năm dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện của người dân và ảnh hưởng tới giao dịch của thị trường BĐS.

Kỳ vọng sớm chuyển biến

Liên quan đến điểm nghẽn môi giới, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, vấn đề này vốn tồn tại từ khi có thị trường. Tuy nhiên, vài năm gần đây, hoạt động môi giới BĐS đã trở nên chuyên nghiệp hơn, bài bản hơn. Việc cấp chứng chỉ hành nghề cũng được đẩy mạnh, nhưng vẫn chưa thể giải quyết ngay, số lượng môi giới qua đào tạo bài bản vẫn chưa nhiều. Do vậy, khó tránh được những sai lầm, sự thiếu chuyên nghiệp, gây tác động xấu đến thị trường. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến giao dịch ở thị trường sơ cấp tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.

Về vấn đề pháp lý, ông Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, hệ thống pháp lý về BĐS sau một thời gian dài bộc lộ những thiếu vắng, hạn chế, làm ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét, hoàn thiện với một tư duy mới, tầm nhìn mới.

“Tất cả những yếu tố đó sẽ tạo thành động lực rất quan trọng để doanh nghiệp và thị trường phát triển. Và như thế, đòi hỏi các doanh nghiệp phải nhanh chóng thích ứng hoàn cảnh”, ông Tùng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch CenGroup mong sớm có Luật Đất đai sửa đổi, trong đó quy định giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất rõ ràng, để ghi nhận vào trong báo cáo tài sản của doanh nghiệp một cách rõ ràng minh bạch.

“Đặc biệt, chúng tôi rất lo ngại loại hình BĐS gắn liền với đất mà đất đi thuê hằng năm, dù là tài sản của doanh nghiệp, nhưng đất đi thuê thì rất khó trong việc thế chấp, sử dụng làm tài sản bảo đảm, ghi quyền sử dụng đất đó vào trong tài sản mà cứ lẫn lộn giữa quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất. Việc sử dụng đất trả tiền một lần, hay giao đất có thu tiền sử dụng đất khác với sử dụng đất nhưng trả tiền thuế hằng năm”, ông Hưng nói.

Ông Nguyên Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá, những tồn tại như thể chế pháp luật, cơ cấu hàng hoá mất cân đối, thông tin thiếu minh bạch kịp thời, BĐS thiếu pháp lý vẫn tung ra thị trường bán, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập của người dân khiến khó tiếp cận… đều là những vấn đề đã tồn tại cả thập kỷ qua.

Trong nhiều báo cáo chuyên ngành, hội nghị, hội thảo, thậm chí trên diễn đàn Quốc hội cũng đều “điểm danh”, nhưng những vấn đề đó đến nay vẫn là tồn tại lớn của thị trường, không dễ giải quyết. Điều này đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của nhiều bộ, ngành liên quan cũng như địa phương.