Cơn 'sốt đất' sẽ sớm nở tối tàn

Theo chuyên gia nếu đất tăng giá quá cao, doanh nghiệp sẽ không đầu tư, người dân sẽ không mua bán, sóm muộn gì đất cũng giảm giá (Ảnh: Int)

Trước hiện tượng tăng giá đất hầu hết trên cả nước, dư luận đặt câu hỏi liệu thị trường bất động sản (BĐS) có giảm giá hay không? Nếu neo ở giá cao theo như nhiều chuyên gia đánh giá nó sẽ ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh cũng như thu hút vốn đầu tư vào địa phương đó vì chi phí giải phóng mặt bằng sẽ rất cao.

Sức nóng của giá đất

Đất thổ cư nhiều quận huyện ở Hà Nội như Đông Anh, Long Biên, Thanh Trì, Hà Đông... đang bị đẩy giá tăng cao, “nhảy múa” từng ngày, có nơi tăng gấp đôi. Sức "nóng" của đất khiến môi giới trong lĩnh vực nhà đất hiện này ở Hà Nội trong tình trạng "ăn, ngủ" cùng đất, nửa đêm còn có người hỏi mua đất...

Đến nay, sức nóng vẫn chưa hạ nhiệt mặc dù 4 Bộ: Tài nguyên và Môi trường; Xây dựng; Kế hoạch và Đầu tư; Tài chính và các tỉnh đã vào cuộc, để chấn chỉnh lại tình trạng này. Một số chuyên gia cho rằng, do thời gian báo cáo về Bộ Tài nguyên và Môi trường là trước 31/5/2021 nên nhà đầu tư F0 cũng như môi giới vẫn tranh thủ từng giây, từng phút để đẩy hàng, chốt lời.

Mới đây, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Quản lý và Đầu tư BĐS Thái Nam cho rằng, có nhiều nguyên nhân tăng giá đất, trước tiên phải nói đến hiệu ứng lan toả, dây chuyền, đó là khi BĐS ở TP.HCM tăng thì Hà Nội cũng có xu hướng tăng và ngược lại.

Thứ hai, đại dịch Covid-19 đã làm suy giảm niềm tin của giới đầu tư vào sản xuất, du lịch, bán lẻ... Đặc biệt, đất nền với tâm lý của người Việt “người sinh ra chứ đất không sinh ra”, là một kênh trú ẩn an toàn nay có thể xuống giá nhưng ngày mai lại tăng.

Thứ ba, do lãi suất ngân hàng giảm khiến BĐS trở thành một kênh đầu tư cạnh tranh hơn so với việc gửi tiền vào ngân hàng trong ngắn hạn.

Thứ tư, sự làm giá, thổi giá dựa trên những tin đồn thất thiệt của một lực lượng môi giới ngày càng đông đảo, ngày càng chuyên nghiệp trên nền tảng của một môi trường kém minh bạch về thông tin, đặc biệt là thông tin quy hoạch đã “hạ gục” các nhà đầu tư không chuyên.

Ngoài ra, nhiều thông tin giả, thông tin thổi phổng đã phát tán trên mạng đã tạo sóng cho đất tăng giá. Những thông tin này tác động xấu đến thị trường và xã hội.Tuy nhiên, sức nóng chỉ đến thật ở một số khu vực, còn trước đó theo khảo sát của phóng viên VnBusiness, mặc dù giá đất ở các huyện Đông Anh, Long Biên, Mê Linh (Hà Nội) bị đẩy lên cao nhưng hầu như rất ít thanh khoản.

Sớm trở lại giá thực

Trải qua nhiều đợt tăng giá, giảm giá đất qua nhiều thập kỷ, nhìn lại cho thấy thị trường BĐS luôn di chuyển theo hình Sin. Cứ qua một đợt tăng rồi đến chu kỳ ảm đạm. Đơn cử như sau cơn sốt năm 2002-2003 thị trường ảm đạm, phải mất gần 10 năm mới lại đến năm 2009-2010 tăng trở lại và lại rơi vào “bóng tối” mất 3 năm; đến năm 2021, thị trường một lần nữa bùng nổ với chuỗi ngày đất lên giá.

Điều đáng nói là chỉ khi có mệnh lệnh hành chính, sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương mới dẹp được cơn sốt đó. Theo một số chuyên gia, có lẽ lần này không ngoại lệ, khi 4 Bộ và một số tỉnh đã bắt đầu vào cuộc.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay, các thông tin về tăng giá đất ở nhiều vùng đều chỉ là những tin đồn, đất chỉ tăng khi khu vực đó có đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị hiện đại, đồng bộ, thông minh... Giá tăng tỷ lệ thuận với số vốn đầu tư vào đó theo đúng dự án được phê duyệt

Ở lần tăng giá đất này, các thông tin đều mới chỉ ở ý tưởng, chủ trương và chưa được phê duyệt. Ví dụ như quy hoạch sông Hồng hay huyện lên quận chỉ mới là quy hoạch, là thông tin chưa rõ ràng, cụ thể nên bị lợi dụng để "đẩy" giá lên cao.

Một điểm đáng lưu ý nữa là những căn hộ tại các dự án đang bán ở khu vực đang xảy ra hiện tượng tăng giá đất thì giá bán không tăng; nhưng đất ngoài ruộng, ngoài vườn, đất trong dân bỗng dưng lại tăng giá. Chính điều này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động thu hút đầu tư sau này của các khu vực đó.

Bởi khi vào thực hiện dự án, doanh nghiệp đó sẽ không dám làm nếu tính chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, nếu đầu tư không có lợi thì họ sẽ rút ra. Như vậy, khu vực đó sẽ trở thành quy hoạch treo trong nhiều năm, giá trị sẽ lại tụt xuống giống như ở Mê Linh, Hoài Đức trước đây.

Sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước và các địa phương cần quyết liệt, vì chỉ có như thế mới sớm ổn định lại tình hình như Bắc Vân Phong (Khánh Hoà), Vân Đồn (Quảng Ninh) hay Phú Quốc (Kiên Giang) trước đây.

“Đối với đất ruộng, đất nông nghiệp chắc chắn sẽ bị tụt giá nếu có sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước. Còn đất thổ cư trong dân, có sổ đỏ mà giai đoạn vừa rồi có sự tăng giá theo tỷ lệ bất hợp lý, sớm muộn sẽ có sự điều chỉnh giảm xuống. Giá đất đang cao thì những người có nhu cầu thực nên đợi thêm một thời gian nữa, chắc chắn giá sẽ được điều chỉnh hợp lý. Giá tăng mà giao dịch không có thì giá sẽ sớm quay trở lại cái giá ban đầu”, ông Đính nhận định.