Khung giá đất tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?

HoREA cho rằng khung giá đất được quy định cố định sẽ tác động không nhỏ đến giá cả, quy mô giao dịch, môi trường đầu tư và nguồn thu ngân sách nhà nước (Ảnh: Int)

Mới đây, UBND TP.HCM đã có Văn bản số 3461/UBND-ĐT kiến nghị các Bộ nghiên cứu, báo cáo Thủ tướng xem xét bãi bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ về khung giá đất làm cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tránh thất thu thuế nhà đất đối với các trường hợp áp dụng theo bảng giá.

HoREA đồng tình với kiến nghị này của UBND TP.HCM, vàchỉ ra các tác động của khung giá đất, bảng giá đất đến thị trường bất động sản (BĐS) nói chung.

Thứ nhất, tác động lên giá cả của thị trường BĐS, nhất là giá nhà ở. Theo lý giải của HoREA,bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở tăng theo.Giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý đám đông, bầy đàn), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Do vậy, giá cả thị trường luôn là một biến số.

Giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự và là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 1 - 2 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5 - 6 triệu đồng/tháng (60 - 70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Thứ hai, tác động đến quy mô giao dịch của thị trường BĐS.Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà.

Do vậy, theo HoREA, điều đó có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường BĐS, trước hết là đối với phân khúc thị trường BĐS cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp.

Thứ ba, tác động đến môi trường đầu tư.Nếu khung giá đất, bảng giá đất có mức giá quá cao sẽ tác động đẩy giá đất các dự án lên cao (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Thứ tư, tác độngtrực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường BĐS. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng thu ngân sách của địa phương. Riêng 8 tháng đầu năm 2020, do tác động của đại dịch Covid-19 làm cho thị trườngBĐSđã khó khăn lại càng thêm khó khăn, thể hiện qua số thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019.

HoREA cho rằng, về lâu dài, nên xem xét bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất "kiểu tận thu, thu trước một lần", mà nên chuyển thành "sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở", với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% bảng giá đất, để giảm nhẹ gánh nặng tiền sử dụng đất hiện nay. Đồng thời, bổ sung "thuế HoREA" theo phương án đề xuất của Bộ Tài chính, để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước.