Luật Đất đai 2024 còn nhiều điểm chưa rõ, doanh nghiệp lo phát sinh vướng mắc

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/1 vừa qua và dự kiến có hiệu lực vào ngày 1/1/2025 với rất nhiều sửa đổi, bổ sung và quy định mới cả về quản lý nhà nước về đất đai và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Luật mới này có rất nhiều quy định dành quyền và trách nhiệm cho Chính Phủ ban hành văn bản quy định và hướng dẫn chi tiết để đảm bảo hiệu quả trong tổ chức triển khai thi hành.

Trong đó, Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều thi hành Luật Đất đai và Dự thảo Nghị định quy định về giá đất là hai nghị định quan trọng nhằm thể hiện các chủ trương trên.

Nhiều ý kiến cho rằng, hai dự thảo (do Bộ TN&MT chủ trì soạn thảo) có tác động rất lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, môi trường đầu tư của Việt Nam.

Góp ý cho Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai, bà Trịnh Minh Hằng - đại diện Phòng Pháp chế, Công ty Honda Việt Nam (HVN) cho biết, theo Điều 218.2 Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất đa mục đích phải đáp ứng một số yêu cầu như: không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất, không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính.

Theo bà Hằng, quy định này chưa thật sự rõ ràng. Dự thảo chưa rõ thế nào là không làm thay đổi loại đất. HVN hiểu rằng loại đất theo phân loại đất tại khoản 2 và 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng và mục đích sử dụng đất sẽ được quyết định thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.

"Chưa rõ thế nào là không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính, HVN chưa rõ các điều kiện cần thiết cụ thể là những điều kiện gì?

Thực tế, có khá nhiều trường hợp đất ở của hộ gia đình, cá nhân cho thuê một phần để sử dụng cho mục đích kinh doanh và một phần để hộ gia đình, cá nhân sử dụng với mục đích ở. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp là hộ gia đình, cá nhân cho thuê toàn bộ diện tích đất để cho bên khác sử dụng hoàn toàn cho mục đích kinh doanh, khi cần thiết thì hộ gia đình, cá nhân vẫn có quyền lấy lại khu đất này để sử dụng lại làm mục đích để ở. Với trường hợp này thì có được coi là đáp ứng yêu cầu khi sử dụng đất đa mục đích hay không?", bà Hằng trăn trở.

Do đó, HVN đề xuất Ban soạn thảo hướng dẫn chi tiết các yêu cầu khi sử dụng đất đa mục đích tại Nghị định để doanh nghiệp không phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Cũng cho rằng hai dự thảo còn nhiều điểm chưa rõ, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết, về vấn đề thu hồi đất, hiện chỉ có hướng dẫn trình tự với trường hợp quốc phòng – an ninh, còn trường hợp còn lại chưa được đề cập trong khi đây lại là vấn đề các doanh nghiệp rất quan tâm.

Ông Hiệp kiến nghị quy định các thời hạn thực hiện trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất… không bao gồm thời gian xác định giá đất cụ thể, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất. Đề nghị bỏ thời gian làm rõ thời hạn xác định giá đất cụ thể và thời gian người sử dụng đất phải làm nghĩa vụ tài chính.

Theo Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, các hướng dẫn về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cũng sơ sài nên việc thực hiện tại các địa phương còn nhiều lúng túng. Đặc biệt, giá đất khi đấu thầu lự chọn nhà đầu tư thực hiện dự án chưa được được xác định nên khi được chấp thuận rồi, thậm chí đã giải phóng mặt bằng một phần, mới xác định được giá đất quá cao, nhà đầu tư không thực hiện được phải bỏ. Theo đó, cần xem xét quy trình và có tiêu chí về về đấu thầu thực hiện dự án có sử dụng đất cụ thể hơn.

Liên quan đến quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, theo ông Nguyễn Minh Trí - cán bộ Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định trước khi đấu giá quyền sử dụng đất thì phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư về hình thức lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, dự thảo Nghị định không quy định về việc quyết định đấu giá đất phải có quyết định chủ trương đầu tư về hình thức lựa chọn nhà đầu tư.

Do đó, ông Trí kiến nghị Điểm a khoản 2 Điều 62 Dự thảo bổ sung thêm nội dung "quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư về hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu giá quyền sử dụng đất” để đồng bộ pháp luật.

Ghi nhận và cảm ơn các ý kiến đóng góp tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân cho biết, từ nay đến khi các nghị định được thông qua, Bộ sẽ tiếp tục tiếp thu ý kiến góp ý của người dân, doanh nghiệp và các cơ quan liên quan nhằm góp phần bảo đảm triển khai thống nhất, đồng bộ Luật Đất đai (sửa đổi).