Sốt ảo giá đất nền làm giảm nguồn vốn đầu tư vào dự án BĐS

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản báo cáo với UBND TP.HCM và các ban ngành liên quan tình hình thị trường bất động sản (BĐS) 10 tháng đầu năm 2018.

Giảm nguồn cung và số lượng giao dịch

Theo HoREA, trong 10 tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM 10 tháng đầu năm 2018 có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét.

Cụ thể, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.

Theo HoREA, nguồn cung và số lượng giao dịch BĐS đang giảm (Ảnh: ĐL)

So sánh tình hình thị trường BĐS thành phố 9 tháng đầu năm 2018 với 9 tháng đầu năm 2017 thì đều thể hiện sụt giảm: Số lượng dự án giảm 11,1%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; Phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong lúc phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung.

"Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất", HoREA nhận xét.

Vẫn còn sốt ảo giá đất nền và condotel

Theo đánh giá của HoREA, từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành.

Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Trong những năm gần đây cũng đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm BĐS mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse. Trong đó, có loại hình căn hộ condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp.

HoREA chỉ ra thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhưng lại bán căn hộ condotel với giá rất cao, tương đương giá bán căn hộ cao cấp thu được lợi nhuận rất lớn; hoặc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 08-12 năm và cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở" cho khách hàng, nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này.

Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ (Ảnh: TL)

 

"Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn sốt ảo giá đất nền và cơn sốt nóng condotel đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp", HoREA chỉ rõ.

Bên cạnh đó, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội.

Theo HoREA, đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đồng thời, môi trường kinh doanh BĐS chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, các dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

"Đã có thể khẳng định không xảy ra bong bóng BĐS trong những tháng cuối năm 2018 đến Tết Kỷ Hợi", HoREA nhận định.