Sốt chung cư: Thật hay ảo?

“Chung cư sốt giá, người bán tiếc nuối vì đánh rơi hàng trăm triệu đồng”, ““Ngã ngửa” với giá chung cư, căn hộ ngoại thành cũng lên tới 80 triệu đồng/m2”… những dòng tít xuất hiện trên các mặt báo cho thấy sức nóng “hầm hập” của giá chung cư những tháng đầu năm.

Chung cư tăng giá là điều có thật, nhưng sức nóng của nó đúng như thực tế hay chỉ là qua những lời “truyền miệng”?

56 triệu đồng/m2 chung cư Hà Nội

Báo cáo từ CBRE cho biết trong quý I/2024, với việc phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.

Đáng chú ý, quý I/2024 đã ghi nhận mức chênh lệch giữa giá sơ cấp chung cư ở Hà Nội so với TP Hồ Chí Minh (61 triệu đồng/m2) thu hẹp đáng kể. Từ mức 35% ghi nhận được cuối năm 2022, đến nay giá sơ cấp TP Hồ Chí Minh chỉ còn cao hơn giá sơ cấp trung bình của Hà Nội khoảng 10%. Đặc biệt, giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Theo CBRE, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội là 56 triệu đồng/m2 (Ảnh minh hoạ)

Nguồn cung hạn chế vẫn là một trong những lý do quan trọng đẩy giá chung cư tăng cao. Theo CRBE, 3 tháng đầu năm, nguồn cung mới tại Hà Nội chủ yếu là các dự án chung cư cao cấp ở phía Tây, với hơn 2.300 căn hộ chung cư và 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới. Còn tại TP Hồ Chí Minh, chỉ có khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán ra thị trường, là con số thấp nhất của một quý tính trong khoảng 15 năm trở lại đây và chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm 2023.

"Mức tăng giá này có phải mức tăng giá ảo hay không? Chúng tôi thống kê trên bình diện 400-500 dự án, sự tăng giá là một sự thống nhất, không phải tăng cá biệt. Yếu tố vĩ mô đang ủng hộ cho xu hướng thị trường có thể sẽ đi ngang hoặc tăng chậm trở lại so với giai đoạn trước, thay vì giảm, vì chúng ta vừa vượt qua năm 2023 rất khó khăn”, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội đánh giá.

Nhà ở ngày càng xa tầm tay

Theo thống kê sang tháng 4/2024, lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng đã giảm 2 - 3%/năm so với năm ngoái. Nhiều ngân hàng thương mại đã đồng loạt đưa ra gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Theo đó, lãi suất chỉ còn từ 5 - 7%/năm, trong khoảng 12 - 36 tháng. Đây được đánh giá là mức lãi suất thấp kỷ lục trong hàng chục năm trở lại đây.

Lãi suất vay mua nhà giảm nhưng giá chào bán nhà ở, nhất là chung cư ở các thành phố lớn lại liên tục tăng từ đầu năm đến nay, khiến giấc mơ an cư lạc nghiệp chẳng hề dễ dàng với đông đảo người dân.

Có kinh nghiệm trên thị trường chung cư, chị Lê Thủy (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) dẫn chứng, nếu như năm ngoái có trong tay 1 tỷ đồng thì người mua chờ đợi lãi suất giảm để vay mua nhà. Nhưng bây giờ, vẫn với 1 tỷ đồng và lãi suất đã giảm, nhưng họ vẫn tiếp tục chờ đợi. Lần chờ đợi này dường như dài hơn bởi chưa biết đến khi nào giá nhà mới giảm.

"Người dân vẫn khá là băn khoăn liệu rằng đấy có phải là tăng thật hay không? Hay là do có một sự tác động ở bên ngoài nào đấy để làm cho giá nhà tăng ảo trong cái giai đoạn ngắn nhất định", chị Thủy nói.

Giá tăng cao khiến cơ hội sở hữu căn hộ chung cư ngày càng trở nên xa với với nhiều người (Ảnh minh hoạ)

Còn bà Bùi Thị Bích Ngọc - Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Bất động sản VMC Group cho biết: "Trong tệp khách hàng mà chúng tôi đã tiếp nhận từ đầu năm đến nay, với khoảng 10 khách hàng đang tìm hiểu dự án thì có tới 6-7 khách hàng có nhu cầu muốn vay vốn để mua nhà. Tuy nhiên, việc lãi suất giảm chỉ từ 2-3% so với năm ngoái, mà lượng tăng giá của chung cư từ 10-15% đã khiến khách hàng phải thận trọng hơn trong việc quyết định vay vốn để mua nhà".

Báo cáo của công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, trong quý I vừa qua, những căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm chưa đến 4% nguồn cung mới và đã bán hết. Kế đến là những căn hộ có giá trung bình 2-4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần. Dẫn đầu là những căn hộ từ 4 tỷ đồng trở lên, chiếm 49%.

Lý giải cho việc giá căn hộ tăng cao, các báo cáo cho biết, những dự án gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, tức mới đáp ứng được 1/4 nhu cầu. Dù vậy, người dân nên thận trọng nếu có ý định đầu cơ phân khúc này.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá: "Câu chuyện nhu cầu ở thực vẫn là nhiều. Nếu trong điều kiện hợp lý thì người dân mới ra quyết định, còn nếu có một nhóm tham gia đầu tư kỳ vọng biên lợi nhuận trên dòng sản phẩm này có thể không hẳn. Bởi vì nó sẽ ảnh hưởng chính đến cái tính thanh khoản của thị trường. Và như thế người có nhu cầu ở thực vốn đang chiếm một cái tỷ lệ lớn trên thị trường hiện nay họ sẽ cân nhắc và có thể lựa chọn ở những dự án có mức giá hợp lý hơn".

Không mua nhanh sẽ hết?

Nguồn cung hạn chế khiến cho tại thị trường Hà Nội, giá chung cư đã trở thành điểm nóng từ đầu năm tới nay. Chung cư mới mở bán và chung cư đã qua sử dụng nhiều năm đều tăng giá. Đáng nói, nhiều dự án không được cấp sổ hay gặp các vấn đề về nước sạch, môi trường cũng tăng giá mạnh.

“Không mua nhanh thì giá sẽ tiếp tục tăng”, “Nếu không mua ngay sẽ mất cơ hội vì chung cư đang tăng giá”… là những cảnh báo không quá xa lạ mà người có nhu cầu mua nhà nhận được từ những nhân viên môi giới bất động sản thời gian qua.

Thế nhưng, chị Phạm Nguyệt Nga - một nhà đầu tư bất động sản nhận định thị trường căn hộ chung cư đã có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân là do giá chung cư đã bị đẩy lên quá cao trong một thời gian ngắn, khiến người mua trở nên dè chừng. Động thái chung là nghe ngóng chưa ra quyết định mua nhà ngay.

“Tất cả các nhà chung cư đã đi vào sử dụng, bao giờ cũng có một lượng nhà đầu tư mua đi bán lại các căn hộ. Sau khoảng 1-3 tháng, họ cần phải thanh khoản ra. Khi chào giá quá cao, không bán được thì họ bắt buộc phải “thoát hàng”. Hiện đã có một số căn hộ chào thấp hơn giá thị trường 100-300 triệu đồng”, chị Nga cho biết.

Còn anh Trương Văn Sáng - một nhà đầu tư bất động sản khác đánh giá: “Người ta cứ rao bán vống lên. Có những. căn rao gấp 1,5 lần nhưng lượng giao dịch không có nhiều. Giá rồi cũng sẽ giảm bởi người có giao dịch thật thì phải hạ giá để bán”.

“Giá căn hộ từ 2-3 tỷ thì sẽ có nhiều người mua. Còn đắt hơn thì ít người mua cũng như không có việc cạnh tranh hay giành giật gì cả”, bà Nguyễn Thị Nhã - một nhà đầu tư khác cho biết.

“Không mua nhanh thì giá sẽ tiếp tục tăng” là cảnh báo thường được phát đi từ những nhân viên môi giới bất động sản (Ảnh minh hoạ)

 

Trong khi đó, anh Phạm Văn Ngọc - Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Hà Nội Star Land - đơn vị chuyên môi giới mua - bán bất động sản, trong đó có chung cư đã sử dụng cho biết, sau Tết, các môi giới cũng “chóng mặt” khi các chủ nhà liên tục tăng giá bán căn hộ từng ngày, từ chối trả giá với khách tới xem. Thế nhưng, thời gian gần đây, tình thế đã đảo chiều khi nhiều chủ nhà liên tục gọi điện hỏi môi giới đã tìm được khách mua hay chưa?

"Ra Tết, chủ nhà tăng giá theo ngày, chỉ cần sáng mở mắt ra là họ đã có thay đổi rồi. Nhưng thời điểm này đã có sự “trầm” hơn. Khách người ta đã quá sức chịu đựng để mua một sản phẩm không tương xứng với giá trị chung cư mang lại. Người ta dừng và người ta nghe ngóng", anh Ngọc đánh giá.

Đại diện Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh quận Nam Từ Liêm (TP Hà Nội) - nơi tập trung nhiều dự án chung cư cho biết, đa số hồ sơ cơ quan này tiếp nhận chủ yếu liên quan tới thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo, xóa thế chấp ngân hàng. Còn số hồ sơ chuyển nhượng bất động sản không hề có đột biến.

“Một ngày chi nhánh Nam Từ Liêm có nhận khoảng 60-70 hồ sơ, trong đó chuyển nhượng từ 15-20 hồ sơ. Số lượng này không có biến động gì so với năm trước hay tháng trước”, chị Đỗ Thị Hằng, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh quận Nam Từ Liêm (TP Hà Nội) thông tin.

Theo số liệu thống kê từ 30 quận huyện của TP Hà Nội, từ cuối năm ngoái đến khoảng giữa tháng 4/2024, số hồ sơ đăng ký liên quan tới chuyển nhượng đất đai gần như không có sự biến động mạnh. Thậm chí, thời điểm tháng 2, tháng 3 được cho là thời điểm sốt đất thì số lượng hồ sơ tiếp nhận làm thủ tục chuyển nhượng cũng chỉ tương đương với cuối năm ngoái, khi thị trường bất động sản chưa có đợt tăng giá mạnh.

Nhiều ý kiến cho rằng, nhu cầu về nhà ở tăng cao, nguồn cung hạn chế, nên giá nhà tăng lên cũng là theo quy luật thị trường. Tuy nhiên, thị trường chỉ thiếu nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Còn phân khúc trung và cao cấp năm 2023 vẫn còn tồn kho khoảng 27.500 căn. Vì vậy, người mua nhà cần cân nhắc khi quyết định mua nhà vào thời điểm này, tránh tin vào lời đồn thổi không mua nhanh sẽ hết.