Sửa đổi Luật Đất đai 2013: Cần đưa khung giá đất sát với thị trường

Đại lộ Đông - Tây thành phố Thanh Hóa được xác định là dự án trọng điểm của tỉnh Thanh Hóa, được người dân ủng hộ về chủ trương và hầu hết bàn giao mặt bằng. Thế nhưng, từ 4 năm trước gia đình anh Lê Văn Dũng và một số hộ dân ở phường Tân Sơn, thành phố Thanh Hóa lại chưa bàn giao mặt bằng do cho rằng, thành phố Thanh Hóa áp mức giá là 6 triệu đồng/m2 là thấp và đã nhiều lần làm đơn kiến nghị.

“Về giải phóng mặt bằng tôi không đồng ý bởi vì nhà giống nhau hết mà giá thì khác, chỉ có 3 nhà bị định giá thấp hơn. Ngõ người ta có 1,5m mà ngõ nhà tôi rộng 3m, họ nói ngõ nhà tôi nhỏ hơn. Thực tế các nhà được đến bù 3,9 triệu đồng/m2 mà nhà tôi được đến bù 3,5 triệu đồng/m2. Như vậy là tôi không đồng ý” - anh Lê Văn Dũng nói.

Trường hợp như anh Lê Văn Dũng không phải hiếm gặp tại các địa phương. Một thực tế là giá đất đền bù, giá đất tái định cư đều do địa phương quy định. Song nhiều trường hợp tiền bồi thường đất nông nghiệp không đủ để mua diện tích đất nông nghiệp tương tự; rồi tiền đền bù đất ở không đủ để tìm mảnh đất ở tương đương hoặc không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư.

Ngoài ra, khung giá đất của Nhà nước quy định vẫn chưa đủ mức độ chi tiết, tại một vị trí thửa đất có thể vận dụng nhiều cách xác định giá theo bảng giá đất, dẫn đến mức đền bù khác nhau.

Từ thực tế địa phương, ông Trương Quốc Bảo, Chủ tịch UBND thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam cho biết: “Về cơ bản hiện nay đơn giá về bồi thường do tỉnh ban hành, đơn giá tái định cư cũng do tỉnh ban hành cho nên nó sẽ có sự tương đồng chứ không phải giao đất tái định cư bằng giá nào đó hoặc bồi thường bằng giá thấp để đền bù ít đi. Thực tế cho thấy ai cũng băn khoăn như thế. Trong quá trình thực hiện chúng ta thấy vẫn có ý kiến đề nghị bồi thường tăng lên và tái định cư giảm xuống”.

Không gặp nhau ở giá đất khiến nhiều vụ khiếu kiện kéo dài. Quyền lập quy hoạch thuộc về chính quyền địa phương và cơ quan nhà nước; quyền đưa ra khung giá đất cũng thuộc trách nhiệm các tỉnh, thành phố. Do đó, khó tránh khỏi tình trạng tham nhũng đất đai, khiến nhà nước thì thiệt hại về nguồn thu, người dân không thỏa mãn giá đền bù.

Cùng khu đất nông nghiệp đó, doanh nghiệp thỏa thuận với dân giá thấp, nhưng sau đó chuyển đổi thành đất khu đô thị, phân lô bán nền với giá cao gấp hai ba mươi lần, thậm chí 50 lần. Khoản chênh lệch đó không vào tay người dân, không thuộc về nhà nước mà thuộc về một nhóm lợi ích cụ thể.

Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Đại biểu quốc hội Khóa XIV cho biết: “Một nghịch lý trong quản lý đất đai của chúng ta hiện nay là có dự án đầu tư và phát triển, dù chúng ta có đền bù giá cao hơn so với trước khi có dự án thì người dân vẫn phát sinh khiếu kiện. Một tỷ lệ không nhỏ những tỷ phú, những đại gia ở Việt Nam ra đời từ những dự án sử dụng đất để phát triển các công trình bất động sản. Ở những vùng càng phát triển thì giá đất càng tăng, Chính phủ càng phải bỏ ra nhiều tiền để đền bù, người dân càng phát sinh khiếu kiện”.

Vậy giải quyết vấn đề này bằng cách nào? Nhiều ý kiến cho rằng vấn đề điều chỉnh chính sách đất đai dựa trên công cụ kinh tế để xác định giá đất. Đồng thời phải làm rõ cơ chế phân bổ nguồn lực đất đai trước và sau khi quy hoạch để Nhà nước có thể thu đầy đủ thuế giá trị gia tăng từ đầu tư, từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay chuyển đổi quy hoạch.

Theo đó, nhiều ý kiến đề xuất sử dụng công cụ thị trường để thẩm định giá trước, đề xuất với giá ban đầu, tăng số lượng chuyên gia trong Hội đồng thẩm định giá, đồng nghĩa giảm vai trò quyết định giá của nhà nước đối với giá đất cụ thể. Điều đó có nghĩa là nếu sử dụng công cụ thị trường định giá đất thì nên để thị trường quyết định giá.

Ông Nguyễn Đức Thịnh, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển cộng đồng nông thôn Việt Nam, Liên minh đất đai cho rằng, cần thành lập cơ quan định giá đất quốc gia trực thuộc trung ương, Chính phủ hoặc Quốc hội. Người bị thu hồi đất có quyền tham gia giới thiệu danh sách các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập tham gia đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

“Mô hình đặc biệt là mô hình nhà nước quyết định giá đất có sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập và có Hội đồng thẩm định giá là cần được nhân rộng rãi trên cả nước. Đề nghị có những quy định cụ thể và bắt buộc đối với việc nhà nước quyết định giá đất có sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất” - ông Nguyễn Đức Thịnh nói.

Còn luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, trong quá trình lấy ý kiến sửa đổi Luật đất đai lần tới thì các nhà làm luật nên học hỏi kinh nghiệm từ những nước có điều kiện kinh tế xã hội tương đồng như Việt Nam.

“Ví dụ như Hàn Quốc hoặc là Trung Quốc hoặc những quốc gia châu Á người ta có nhiều cơ chế để giúp các nhà đầu tư vừa đạt được mục tiêu đảm bảo xây dựng công trình đúng tiến độ cũng như là đảm bảo hài hòa, lợi ích với người dân. Tôi nghĩ là trong đợt tới mà sửa đổi Luật đất đai thì các nhà làm luật cần đưa ra nhiều phương án khác thì mới giải tỏa được thế bế tắc cứ vòng vo như thế này” - luật sư Nguyễn Thanh Hà nêu ý kiến.

Từ thực tiễn hiện nay, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, Bộ có trách nhiệm thực hiện, nghiên cứu, đề xuất việc đổi mới chính sách tài chính về đất đai và giá đất theo hướng hiệu quả, bền vững, đồng thời thể hiện quyết tâm.

“Định giá đất sát với thị trường đây là 1 quan điểm lớn. Chúng ta sẽ làm việc này thế nào để tiếp tục triển khai để quan điểm này đi vào cuộc sống. Tôi cho rằng là đúng quan điểm này là đúng, nhưng mà hiện nay có vấn đề chưa sát cuộc sống. Từ những góc độ này, chúng tôi muốn đặt ra để làm sao chúng ta có quyết tâm và chúng ta có cơ sở ngay từ bây giờ để xác định đưa ra đề án sửa đổi cho đúng, trong đó quan trọng nhất là xác định phạm vi, xác định những quan điểm mới cho dự luật quan trọng này” - Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá song hữu hạn, vì vậy, việc sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là yêu cầu bức thiết. Chính vì những hạn chế trong việc định giá đất nên đã dẫn đến tình trạng người có đất thì muốn định giá cao còn người đền bù thì muốn định giá thấp làm chậm tiến độ nhiều dự án khiến cơ hội thu hút các nhà đầu tư bị bỏ lỡ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của các địa phương.