Tháo ách tắc về đất công xen kẹt

Nghị định 148 tháo gỡ vướng mắc về đất xen kẹt cho các chủ thể dự án, nhấtlà doanh nghiệp nhà nước trong quá trình cổ phần hóa(Ảnh: TL)

Chưa có thống kê chính thức về thực trạng đất công xen kẹt làm chậm tiến độ triển khai các dự án trên cả nước. Tuy nhiên, riêng tại TP.HCM hiện có 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất... nằm xen cài rải rác trong các dự án, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án này.

Dự án chậm tiến độ vì đất xen kẹt

Một số doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tại TP.HCM cho biết, tình trạng đất công xen kẹt khiến nhiều dự án bị ách tắc cả năm nay nhưng chưa có hướng tháo gỡ.

Đơn cử như dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7) do CTCP BĐS Khải Thịnh làm chủ đầu tư với diện tích hơn 77.300 m2. Mặc dù chỉ bị vướng hơn 1.758 m2 đất công gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không (chiếm 2,2% diện tích dự án), nhưng nhóm đất công này nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án, gây khó khăn cho việc giải quyết thủ tục pháp lý. Vì thế, mảnh đất này chưa được cấp sổ đỏ.

Một trường hợp khác là dự án khu biệt thự 110 căn Green Star Sky Garden (phường Phú Mỹ, quận 7) của CTCP Đầu tư BĐS Hưng Lộc Phát. Dự án này được cho là chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý. Nguyên nhân là do vướng hơn 7.000 m2 đất công xen cài bao gồm: đất rạch, bờ đất, đường… do Nhà nước quản lý nằm rải rác trong dự án. Do đó, TP.HCM chưa ra quyết định giao đất và dự án, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo một số chuyên gia, chính vì sự bất cập này, nhiều dự án cũ vướng đất công bị đình trệ vô thời hạn, còn dự án mới thì không ai dám đề xuất. Ngay cả những dự án đã có quyết định công nhận chủ đầu tư hoặc cấp phép để khởi công xây dựng nhưng chỉ cần vướng một phần diện tích nhỏ đất công xen cài cũng bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục cho phần đất công.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đánh giá, trong điều kiện các dự án BĐS đang vướng mắc về thủ tục pháp lý, cộng thêm các dự án không thể triển khai được do vướng mắc đất công xen kẹt, mặc dù diện tích không lớn, nên các chủ đầu tư không được cấp sổ đỏ, đồng nghĩa với việc không thể triển khai được dự án.

“Việc tạm dừng các dự án vì đất công xen kẹt sẽ gây nghẽn thêm cho thị trường BĐS, gây khó khăn cho chủ đầu tư và lãng phí nguồn lực đất đai của Nhà nước”, ông Châu nói.

Kỳ vọng Nghị định mới

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý.

Theo Nghị định, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí sau: Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định.

Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai.

Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, Nghị định cũng quy định ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp vào mục đích công cộng.

TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, trước khi Nghị định 148 được ban hành, những mảnh đất nhỏ, xen kẹt chưa được chuyển đổi khiến nhiều đơn vị gặp vướng mắc.

Trước tiên là vướng đối với những đơn vị có mảnh đất xen kẹt, tiếp đến là các chủ thể có đất khác, họ không thể đầu tư xây dựng, muốn sang tên chuyển nhượng cũng khó. Do đó, cản trở quá trình phát triển của các dự án, cản trở quá trình cổ phần hóa của các doanh nghiệp nhà nước.

“Rõ ràng Nghị định 148 cho phép chuyển hoá các lô đất xen kẹt này, gỡ khó cho các chủ thể đang đầu tư dự án. Trong đó, gỡ khó cho cả các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa theo quy định của Nhà nước: định giá được tài sản một cách hợp lý, góp phần định giá chính xác đất đai của doanh nghiệp cổ phần hóa. Đồng thời, giúp cho hoạt động đầu tư BĐS thuận lợi hơn”, ông Thịnh nhấn mạnh.