Thị trường bất động sản 'lọc' dần yếu tố đầu cơ

Theo chuyên gia từ Batdongsan.com.vn, một trong những yếu tố then chốt giúp thị trường bất động sản giữ nhịp ổn định trong bối cảnh chi phí vốn tăng là nền tảng kinh tế vĩ mô tương đối tích cực trong năm 2025.

Tăng trưởng GDP cả năm của Việt Nam đạt 8,02%, thuộc nhóm cao trong khu vực. Tổng vốn FDI thực hiện ước đạt 27,6 tỷ USD, tăng 9% so với năm 2024, trong khi lượng khách quốc tế đạt hơn 21 triệu lượt, tăng trên 20%. Sản xuất công nghiệp tăng trưởng hơn 10%, số doanh nghiệp đăng ký mới tăng tới 71,6%.

Những con số này có ý nghĩa quan trọng với ngành bất động sản. Khi hoạt động sản xuất, dịch vụ và du lịch phục hồi, nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh và cho thuê cũng dần cải thiện, dù chưa diễn ra đồng loạt.

Bên cạnh yếu tố vĩ mô, tháng 12/2025 cũng ghi nhận những động thái chính sách đáng chú ý. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động tăng trở lại, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp nhằm kiểm soát giá bất động sản, tập trung vào hoàn thiện khung pháp lý, tăng nguồn cung đặc biệt là nhà ở xã hội và siết chặt hoạt động đầu cơ.

Nghị định 357 quy định mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử thống nhất trên toàn quốc từ ngày 1/3/2026. Đây được xem là bước đi quan trọng trong quá trình minh bạch hóa thị trường, tạo nền tảng cho việc quản lý giao dịch, giá cả và pháp lý bất động sản.

Theo nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, tháng 12/2025, thị trường bất động sản xuất hiện một số tín hiệu phục hồi sau những biến động về lãi suất huy động vào tháng 11. Trước đó, việc các ngân hàng thương mại, bao gồm cả nhóm Big4, điều chỉnh tăng lãi suất huy động do thiếu hụt nguồn tín dụng đã dấy lên lo ngại về chi phí vốn của doanh nghiệp và lãi suất cho vay trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, dữ liệu thực tế từ Batdongsan.com.vn cho thấy cả mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản toàn quốc đều tăng so với tháng 11. Cụ thể, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán tăng khoảng 10%. Lượng tin đăng bán và cho thuê cũng cải thiện tương ứng 8% và 10%. Diễn biến này phản ánh tâm lý “mở hàng” trở lại của các bên bán sau biến động lãi suất tháng 11.

Tháng 12/2025 chứng kiến sự hồi phục của hai loại hình bất động sản từng chịu áp lực lớn trong giai đoạn trước: biệt thự và nhà mặt phố.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với nhà mặt phố trong tháng 12/2025 tăng khoảng 16%, biệt thự tăng khoảng 15% so với tháng 11. Lượng tin đăng bán ở hai phân khúc này cũng tăng trưởng hai chữ số.

Điều này phản ánh mối quan tâm đang dần quay trở lại với các sản phẩm có giá trị cao, vị trí tốt và khả năng khai thác dòng tiền. Trong khi đó, chung cư, nhà riêng và đất nền vẫn giữ mức tăng ổn định, cho thấy nhu cầu ở thực tiếp tục là “xương sống” của thị trường.

Xét trên bình diện dài hạn, giá rao bán bất động sản trên toàn quốc duy trì đà tăng trong suốt 2 năm qua. Chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất, phản ánh áp lực nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tính đến quý IV/2025, giá rao bán trung bình chung cư toàn quốc đã tăng 56% so với quý IV/2024.

Mảng bất động sản cho thuê duy trì sự ổn định về nhu cầu nhưng có dấu hiệu đi lên về nguồn cung. Lượng tin đăng cho thuê trên toàn quốc tăng 10% trong tháng 12/2025. Đặc biệt tại Hà Nội, lượng tin đăng cho thuê nhà trọ và nhà mặt phố tăng lần lượt là 20% và 22% so với tháng 11.

Phân khúc nhà trọ trở thành điểm sáng khi mức độ quan tâm tăng 14% so với tháng liền trước. Về mặt chi phí, nhà mặt phố có tốc độ tăng giá cho thuê cao nhất trong vòng 2 năm qua (tăng 21%), trong khi các phân khúc khác như chung cư hay nhà riêng vẫn duy trì mức giá thuê ổn định.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định trong tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm của biến động lãi suất, bước vào trạng thái phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa quay lại ồ ạt, song đã xuất hiện sự quan tâm ở các phân khúc có giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền.

Bước sang năm 2026, cùng với các chính sách minh bạch hóa dữ liệu và định danh bất động sản, thị trường được kỳ vọng sẽ vận hành theo hướng thực chất hơn, nơi giá trị thật dần thay thế các kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.