TS Cấn Văn Lực: Doanh nghiệp và môi giới bất động sản phải 'làm thật hơn'

Cảnh báo tín dụng "nóng" và yêu cầu chuẩn hóa

Tại hội nghị bất động sản (BĐS) Việt Nam - VRES 2025 ngày 9/12 tại Hà Nội, trả lời câu hỏi của ông Trương Huỳnh - Tập đoàn Bất động sản Nhà phố Việt Nam về các yếu tố tác động lớn nhất đến thị trường năm 2026, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đã đưa ra những phân tích về bức tranh vĩ mô và dòng tiền.

TS Cấn Văn Lực khẳng định sự so sánh giữa năm nay (2025) và năm tới (2026) với giai đoạn 2022-2023 là khập khiễng. Theo chuyên gia, giai đoạn 2022-2023 là thời kỳ "khủng hoảng niềm tin" đối với thị trường BĐS do các tác động tiêu cực từ thế giới, cùng hàng loạt sự cố pháp lý trong nước như vụ việc Vạn Thịnh Phát, SCB... Những yếu tố này khiến thanh khoản tắc nghẽn, tỷ giá biến động mạnh và tâm lý đầu tư hoang mang.

"Năm nay hoàn toàn khác. Vĩ mô rất tốt và không hề có những sự cố hay việc hình sự hóa các quan hệ kinh tế như trước. Do đó, không nên đánh đồng bối cảnh hiện tại với giai đoạn khó khăn cũ", ông Lực nhấn mạnh.

Về câu chuyện lãi suất và dòng tiền, vị chuyên gia chỉ ra hiện tượng dịch chuyển vốn rõ rệt. Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi duy trì ở mức thấp, dòng tiền đang chảy sang các kênh đầu tư hấp dẫn hơn như vàng, ngoại tệ, tiền số và cả khởi nghiệp.

"Chúng ta đều nói tiền chảy vào chỗ thông minh. Việc nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền là hết sức bình thường", ông Lực nhận định.

Tuy nhiên, điều này dẫn đến việc thanh khoản hệ thống ngân hàng không còn dồi dào như những năm trước. Dẫn chứng số liệu đến ngày 27/11, tín dụng tăng trưởng hơn 16% nhưng huy động vốn chỉ tăng khoảng 12,5-13%. Áp lực huy động vốn của ngân hàng, đặc biệt dịp cuối năm, là hiện hữu.

TS Cấn Văn Lực cảnh báo về sự tăng trưởng nóng của tín dụng BĐS, đặc biệt là dư nợ của chủ đầu tư. Số liệu cho thấy, cho vay BĐS tăng khoảng 19-20%, trong đó cho vay kinh doanh (chủ đầu tư) tăng tới 24-25%, trong khi cho vay người mua nhà chỉ tăng khoảng 14%.

Cộng hưởng với việc giá cổ phiếu BĐS tăng mạnh (khoảng 160% từ đầu năm), ông Lực cho rằng thị trường đang có những dấu hiệu "nóng" cần kiểm soát. Việc các ngân hàng siết giải ngân thời điểm này không phải do thiếu "room" hay thiếu vốn, mà là động thái điều chỉnh để bảo đảm an toàn hệ thống và cơ cấu lại danh mục cho vay hợp lý hơn.

Doanh nghiệp và môi giới phải "làm thật hơn"

Nhìn về năm 2026, TS Cấn Văn Lực cho rằng hai yếu tố quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ tác động lớn nhất. Việc sáp nhập các tỉnh, cập nhật quy hoạch cùng làn sóng đầu tư hạ tầng "chưa từng có" từ cả khu vực công và tư nhân sẽ mang lại cơ hội khổng lồ nhưng cũng đầy thách thức.

Để tồn tại và phát triển trong chu kỳ mới, chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản phải đa dạng hóa nguồn vốn và tự điều chỉnh.

"Đặc biệt, đội ngũ môi giới cần phải chuẩn hóa theo các luật mới, thức phải có chứng chỉ hành nghề bài bản, phải nắm vững thông tin, dữ liệu. Chúng ta phải làm thật hơn", ông Lực chia sẻ.

Theo ông Lực, thời kỳ đầu cơ, làm ăn chộp giật đã qua. Thị trường sắp tới sẽ là sân chơi của sự minh bạch, chuyên nghiệp, nơi các giá trị thực và năng lực thực thi của doanh nghiệp được đặt lên hàng đầu.