Bộ Xây dựng không xin lỗi về Thông tư 16

Theo quy định tại Điều 153 của Luật Nhà ở năm 2005 thì Quốc hội đã giao cho Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này và để thực hiện nhiệm vụ được giao thì Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 26/9/2006, tiếp đó, ngày 23/6/2010 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP để thay thế cho Nghị định số 90/2006/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Tại Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ đã có quy định cụ thể về nội dung và hình thức của các loại hợp đồng về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Việc Chính phủ ban hành Điều 63 này là để hướng dẫn cụ thể về nội dung của các hợp đồng về nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005, bởi vì tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở chỉ nêu những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở mà không quy định chi tiết và cũng không quy định riêng về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Ông Nguyễn Trần Nam dẫn giải, đối với nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì tại khoản 2 Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định: ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều này, các bên phải ghi rõ thêm trong hợp đồng một số nội dung như: phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trí 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán (việc quy định cách tính diện tích căn hộ mua bán là cụ thể hóa quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005 về giá cả mua bán và đặc điểm của nhà ở mua bán).

Thực hiện nhiệm vụ được Chính phủ giao, trong Thông tư số 16/2010/TT-BXD (tại khoản 2 Điều 21), Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ mua bán để các bên tự thỏa thuận, thống nhất và ghi trong hợp đồng (là tính theo thông thủy hoặc tính theo kích thước tim tường).

“Có ý kiến cho rằng Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 chỉ cho phép Chính phủ hướng dẫn những vấn đề được giao tại từng điều, khoản cụ thể. Tuy nhiện, tại Luật này cũng không tuyên những văn bản quy phạm pháp luật ban hành trước ngày 01/01/2009 trái với quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 thì bị bãi bỏ.

Tại khoản 2 Điều 95 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 còn quy định các văn bản quy phạm pháp luật bao gồm Nghị quyết của Chính phủ, Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ … (những văn bản mà sau khi có Luật này thì không được coi là văn bản quy phạm pháp luật) nhưng đã được ban hành trước khi Luật này có hiệu lực thi hành thì vẫn tiếp tục có hiệu lực cho đến khi bị bãi bỏ hoặc thay thế bằng văn bản QPPL khác. Như vậy, Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 (bao gồm cả Điều 153) vẫn còn hiệu lực thi hành

Như vậy, việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về cách tính diện tích căn hộ chung cư mua bán nêu tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là có căn cứ pháp lý và đúng thẩm quyền”, ông Nam cho hay.

Cơ sở nào để tính diện tích sàn căn hộ trong Thông tư 16?

Sau khi Luật Nhà ở được ban hành và Chính phủ ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 26/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì mẫu hợp đồng mua bán nhà ở được ban hành kèm theo Nghị định này cũng không có hướng dẫn cụ thể diện tích sàn căn hộ được tính như thế nào.

Việc không có hướng dẫn cụ thể vấn đề này và đặc biệt trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không nêu rõ diện tích sàn căn hộ được tính như thế nào đã dẫn đến thực trạng là các bên khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong giai đoạn này là rất tùy tiện, thậm chí có hợp đồng ghi diện tích căn hộ được tính theo kích thước phủ bì, trong hợp đồng này cũng không nêu rõ diện tích sàn được tính theo cách nào, vì vậy đã dẫn đến tranh chấp mà không có cơ sở để giải quyết về diện tích căn hộ.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nêu dẫn chứng, tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư sô 16/2010/TT-BXD quy định: "Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)"

Việc hướng dẫn như vậy là rất rõ ràng: Về pháp lý thì trong Hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu, hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn là hướng dẫn về kỹ thuật mang tính quy ước để xác định giá bán và cần phải được bên bán và bên mua thỏa thuận trong hợp đồng để tránh khiếu kiện sau này.

Như vậy, cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ, hộp kỹ thuật... đã được pháp luật (Luật Nhà ở) quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.

Ông Nam khẳng định: “Thông tư 16 không quy định bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Bởi vì, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên, khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ thì phải ghi rõ vào trong hợp đồng mua bán.

Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi”.

Quốc tế tính thế nào?

Cũng theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ. Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo “phủ bì”, tức là cả diện tích tường bao đều là diện tích sở hữu của chủ sở hữu. Nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật nằm ở trên vào diện tích căn hộ cũng có quan điểm khác nhau, mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau.

Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà. Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng các nguyên tắc sau đây để tính diện tích căn hộ nhà chung cư:

Diện tích sử dụng căn hộ (diện tích đặt thảm) là diện tích thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh…trong căn hộ được áp dụng ở Mỹ, Anh, Hồng Kông, riêng Ấn Độ thì áp dụng từ tháng 6/2013.

Diện tích xây dựng căn hộ là diện tích sử dụng cộng (+) với diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ đó. Nếu căn hộ có bancon, lô gia, thì diện tích bancon, lô gia được tính vào diện tích xây dựng căn hộ; một số nơi diện tích bancon, lô gia được tính 1/2 vào diện tích xây dựng của căn hộ, một số nơi thì tính 100% diện tích bancon, lô gia vào diện tích xây dựng của căn hộ (như cách diện tích căn hộ tính theo tim tường bao đang áp dụng tại Việt Nam. Ở những nước này việc tính diện tích xây dựng căn hộ = diện tích sử dụng căn hộ + 10 - 15% (Hàn Quốc, Trung Quốc...).

Diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ là diện tích xây dựng căn hộ cộng (+) với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung…) phân bổ cho căn hộ đó (theo tỷ lệ phần trăm). Bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ. Theo kinh nghiệm các nước, diện tích tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ = diện tích xây dựng căn hộ + 25% (Úc, Malaysia...).

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết: “Theo nhận định của một số luật sư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì nếu chủ đầu tư và người mua căn hộ thực hiện đúng các quy định của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, đặc biệt là ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán thì vừa đúng luật và sẽ không xảy ra tranh chấp.

Nhiều người mua nhà không nắm rõ quy định của pháp luật cũng như quyền của mình mà pháp luật đã quy định nên không yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận cách tính diện tích sàn căn hộ. Có chủ đầu tư cũng lợi dụng tình trạng sốt nóng của thị trường mà ép người mua phải thỏa thuận ý chí chủ quan của mình”.