KEANGNAM VINA và lỗ hổng "quỹ bảo trì"

Tại hội nghị, nhà chung cư Keangnam thường niên năm 2015, Cty Keangnam Vina đã một lần nữa đưa ra văn bản giải trình kế hoạch bàn giao quỹ bảo trì 2% cho Ban quản trị (BQT) theo lộ trình 20 tỷ/tháng bắt đầu vào 20/7/2015 và chấp thuận hoạt động kiểm toán.
Nguy cơ mất trắng?
Tuy nhiên, ông Lê Thanh Bình – Phó phòng Quản lý đô thị Quận Nam Từ Liêm đã khẳng định, Keangnam vi phạm pháp luật nghiêm trọng khi không bàn giao quỹ 2% cho đại diện của cư dân là BQT. Ông Bình yêu cầu: Trước mắt Keangnam Vina phải bàn giao số tiền 100 tỷ đồng vào tài khoản chung giữa BQT và Keangnam Vina. Khoản tiền còn lại của quỹ bảo trì sẽ phải được bàn giao tiếp sau khi có kết quả kiểm toán.

100% cư dân tham gia hội nghị đã biểu quyết không chấp thuận phương án kéo dài thời gian bàn giao quỹ bảo trì do Keangnam Vina đưa ra và đề nghị Quận Nam Từ Liêm phối hợp với các cơ quan chức năng tiếp tục điều tra và xử lý vi phạm của công ty Keangnam Vina.

Trước đó, UBND quận Nam Từ Liêm đã có văn bản yêu cầu Công ty Keangnam Vina có trách nhiệm hoàn trả ngay khoản kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư Keangnam (phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm). Số tiền còn lại của quỹ bảo trì bao gồm tiền lãi ngân hàng và khoản 2% của giá trị diện tích riêng đang được Keangnam Vina giữ lại để kinh doanh sẽ được kiểm toán để xác định chính xác. Quận Nam Từ Liêm yêu cầu Keangnam Vina có trách nhiệm hoàn trả ngay khoản kinh phí bảo trì 2% theo kiến nghị của BQT chung cư Keangnam trước ngày 10/6.
Việc chây ỳ của Keangnam Vina trong suốt một thời gian dài khiến cho các cư dân nhà chung cư Keangnam có cơ sở để lo lắng bởi không chỉ đây là một khoảng tiền lớn mà  trong bối cảnh hiện nay Tập đoàn Keangnam Hàn Quốc đang rơi vào tình trạng phá sản, nếu tòa nhà Keangnam bị chủ đầu tư bán cho bên thứ ba thì khả năng các chủ sở hữu chung cư tại tòa nhà bị mất toàn bộ khoản kinh phí bảo trì trên là hiện hữu.

Ở góc độ pháp luật dân sự, hành vi quản lý và sử dụng trái phép quỹ bảo trì lên tới trên 100  tỷ đồng có dấu hiệu vi phạm nghĩa vụ của bên bán chung cư theo quy định tại Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký giữa Công ty Keangnam Vina và chủ sở hữu căn hộ. Tuy nhiên soi xét một cách rộng hơn, từ vụ việc chung cư Keangnam cho thấy những lỗ hổng trong công tác quản lý qũy bảo trì chung cư.
Giải pháp chung cho chung cư
Tại thời điểm Keangnam Vina bán chung cư, việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư được thực hiện theo Nghị định 71/2010 và Quyết định 08-2008 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định chủ đầu tư có trách nhiệm thu phí bảo trì và lập tài khoản tiền gửi cho từng căn hộ tại ngân hàng thương mại. Sau khi BQT được thành lập, chủ đầu tư chuyển giao tài khoản quỹ bảo trì về tài khoản của BQT.
Theo quy định 08/2008/QĐ, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản gửi phí bảo trì cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại, với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho BQT khi BQT được bầu ra. Còn BQT phải mở một tài khoản riêng để quản lý số tiền chuyển giao đó.Nhưng trên thực tế BQT là một tổ chức tự quản gồm nhiều cá nhân, không có tư cách pháp nhân, nên không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân. Do đó, ở nhiều chung cư, thường xảy ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và BQT và cũng có nhiều chung cư, chủ đầu tư không giao quỹ bảo trì cho BQT.  Đây cũng là lý do mà Keangnam Vina có tình chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì cho BQT và việc sử dụng.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014,  có hiệu lực vào ngày 1/7/2015 tới đây, đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này thì trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày BQT nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho BQT để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.
Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 có thêm những quy định cụ thể nhưng việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì không có gì thay đổi. Vai trò quản lý và sử dụng quỹ bảo trì vẫn giao cho BQT, đại diện cho cư dân trong tòa nhà.
Chính vì vậy các chuyên gia cho rằng: bên cạnh các quy định khung, cần sớm có một hành lang pháp lý thuận tiện để các BQT tòa nhà có thể quản lý, sử dụng, thậm chí kinh doanh vốn để phát triển quỹ bảo trì chung cư. Mặt khác, cũng cần thêm những ràng buộc nghiêm ngặt về trách nhiệm của các thành viên BQT để chống tham nhũng, thất thoát quỹ bảo trì chung cư. Không riêng gì Keangnam Vina, hàng chục nhà đầu tư đang giữ hàng nghìn tỷ quỹ bảo trì cũng sẽ phải trả lại cho các chủ sở hữu căn hộ thông qua các BQT tòa nhà làm đại diện quản lý và sử dụng với sự đồng thuận của các cư dân theo quy định của pháp luật. Nếu không sớm có những hướng dẫn và những giải pháp cụ thể với quỹ bảo trì chung cư, những tranh chấp sẽ càng ngày càng phức tạp.