Chung cư Hà Nội 2025: Chuyên gia dự báo không dễ giảm nhưng khó sốt nóng

Báo cáo về thị trường nhà ở và bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4% đến 6%) theo quý và (22% đến 25%) theo năm.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2024 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tổng lượng giao dịch căn hộ cao tầng thị trường Hà Nội (bao gồm cả giao dịch mới và chuyển nhượng) đạt khoảng 17.600 căn.

Giá bán trung bình căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội đã tăng đáng kể, từ 40 triệu đồng/m2 đầu năm 2022 lên khoảng 72 triệu đồng/m2 vào quý III/2024. Trong đó, giá trung bình các dự án mở bán mới trong quý này đạt mốc khoảng 72 triệu đồng/m2 (chưa VAT và phí bảo trì), do nguồn cung căn hộ mở mới trong quý được ghi nhận chủ yếu là phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm 100% thị phần.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chung cư ở Hà Nội bắt đầu tăng giá từ cuối năm ngoái và ngày càng tăng cao. Một trong những yếu tố chính tác động đến giá chung cư là tâm lý thị trường. Trong thời điểm khó khăn, nhiều người dân e ngại về khả năng thanh khoản, nên tập trung vào các sản phẩm có dòng tiền ổn định như chung cư.

"Batdongsan.com.vn đã dự báo sự phục hồi của loại hình bất động sản này từ năm 2022, và trong năm 2024, giá chung cư thực sự đã tăng vọt. Hiện tại, mức giá chung cư tại Hà Nội thậm chí còn cao hơn TP Hồ Chí Minh – một điều ngược lại so với giai đoạn trước đây", ông Quốc Anh chia sẻ.

Lý giải nguyên nhân, ông Quốc Anh nhấn mạnh vấn đề nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Từ đầu năm 2020 đến nay, nguồn cung phân khúc cao cấp chỉ chiếm khoảng 6% tổng cung, nhưng đến quý III/2024, con số này đã tăng gần 60%. Điều này cho thấy các chủ đầu tư chủ yếu tung ra các dự án ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như không có trên thị trường Hà Nội. Với nhu cầu nhà ở lớn trong một đô thị đông đúc như Hà Nội, việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ bình dân đang tạo áp lực lớn lên giá cả.

Ngoài ra, các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp. Sau thời gian dài vượt qua các rào cản pháp lý và chi phí đất đai ngày càng cao, việc đầu tư vào các loại hình căn hộ giá trung và cao cấp trở nên hợp lý hơn về mặt lợi nhuận. Số lượng người dân đổ về các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng gia tăng nhanh chóng, khiến nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao. Thực tế cho thấy, với lượng dân số khoảng 10-12 triệu người, mỗi năm Hà Nội cần từ 100.000 đến 170.000 căn hộ, nhưng nguồn cung năm nay chỉ đạt khoảng 30.000 căn.

Đề xuất giải pháp giải quyết vấn đề này, theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, một trong những biện pháp cần thiết là tăng nguồn cung nhà ở xã hội, trong đó Nhà nước cần đóng vai trò chủ động. Mặc dù gói hỗ trợ vay 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội đã được triển khai, nhưng do các ngân hàng hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận nên hiệu quả không cao.

Theo ông Quốc Anh, Việt Nam nên học hỏi từ Singapore, nơi người dân có thể sử dụng quỹ bảo hiểm xã hội để mua nhà do Chính phủ xây dựng với mức giá trợ giá. Đây là cách giúp người dân có thể mua được nhà mà không phải phụ thuộc quá nhiều vào giá cả thị trường.

Nhìn về tương lai, ông Quốc Anh dự báo giá chung cư tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ không tăng nóng như hiện tại, nhưng cũng không dễ giảm do sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Thị trường bất động sản Hà Nội vẫn tiềm ẩn nhiều cơ hội nhưng cũng đòi hỏi sự can thiệp từ phía Nhà nước để điều tiết giá cả và đáp ứng nhu cầu của người dân.

"Với thị trường đã quá nóng, giai đoạn tiếp theo ít nhất sẽ đi ngang chứ không thể tăng mãi được. Sự điều chỉnh giá chỉ có thể xảy ra nếu nguồn cung được tăng cường hợp lý", ông Quốc Anh nhận định.