Chuyên gia khuyến cáo những rủi ro khi đầu tư “mua nhà gần như không cần vốn”

Mua nhà với giá 0 đồng

Thời gian gần đây, phương thức kinh doanh “mua nhà mới gần như không cần vốn” lại bất ngờ xuất hiện, dù không khác so với hình thức “đổi nhà mới lấy nhà cũ” đã từng được áp dụng trước đây. Nhưng điều đáng nói, sự xuất hiện trở lại của phương thức này đã khiến nhiều người “bán tín, bán nghi”, đặc biệt là những khách hàng có nhu cầu mua nhà hiện nay.

Thông thường, một sản phẩm bất động sản như căn nhà chỉ được tổ chức tín dụng cho vay một phần, có thể lên tới 85% giá trị căn nhà. Người mua nhà sẽ phải có sẵn số tiền đối ứng còn lại.

Tuy nhiên, thay vì phải bỏ ra số tiền đối ứng này, thì theo phương thức "mới"mua nhà với 0 đồng, người mua nhà sẽ đưa bất động sản là căn nhà đang có, để không phải nộp khoản ban đầu này. Đồng thời, được cho “vay nốt” phần còn lại, với giá trị được đảm bảo bằng chính căn hộ sẽ mua.

"Mua nhà 0 đồng" là phương thức mua bán nhà kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và căn hộ mới.

Chẳng hạn, chính sách “Nhà đổi nhà – Home for Home”, mua nhà mà không cần vốn vừa được chủ đầu tư Masterise Homes tung ra.

Hay như một "ông lớn" địa ốc mới tung ra chương trình bán nhà với 3 đặc quyền chưa từng có tại Việt Nam, là không đồng vốn, không áp lực tài chính, không chờ đợi. Khoản vay ban đầu 20 - 30% giá trị căn hộ sẽ được ngân hàng giải ngân dựa trên tài sản đảm bảo sẵn có của khách hàng. Giá trị còn lại được đảm bảo bằng chính căn hộ cao cấpvừa mua.

Lý giải về phương thức trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn” áp dụng đối với các khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ, trong đó, việc mua bán nhà sẽ kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và cả căn hộ mới.

“Trường hợp mua căn hộ dự án có giá 5 tỷ đồng, với phương thức thanh toán là đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà, khách hàng có thể thế chấp căn nhà cũ tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới. Sau đó, khi khách hàng nhận căn hộ mới, đồng thời thế chấp căn hộ này để đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới (phần giá trị hợp đồng còn lại). Đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị hợp đồng mua nhà, được thế chấp bằng căn nhà cũ và căn nhà mới”, ông Châu dẫn chứng.

Khách hàng cần cẩn trọng

Tuy nhiên, với phương thức 'mua nhà mới không cần vốn' này, các chuyên gia kinh tế cho rằng, hình thức “mua nhà mới gần như không cần vốn” không phải là mới xuất hiện, bởi trước đây cũng đã từng được áp dụng nhưng không thành công vì có nhiều rủi ro, đặc biệt là phía khách hàng.

Theo đó, khi áp dụng phương thức này khách hàng buộc phải có tài sản để thế chấp, có thể là căn nhà cũ khách hàng đang sinh sống hay tài sản khác có giá trị (đất, cửa hàng,..), và tài sản này sẽ được cầm cố cho một đơn vị liên quan như ngân hàng, tổ chức tín dụng hay chủ đầu tư,… sau đó, đơn vị này sẽ thẩm định giá trị tài sản thế chấp này, để trao đổi, mua bán nhà.

Ngoài ra, đối với các trường hợp sau khi tài sản đã được thế chấp và hợp đồng thanh toán có thời hạn, nếu khách hàng không thể thanh toán đúng thời hạn thì nguy cơ bị siết nợ rất cao, khách hàng sẽ tiếp tục lỗ, có thể mất mát tài sản đã thế chấp trước đó. Do vậy, khách hàng trước khi giao dịch mua bán cần tìm hiểu kỹ thông tin, pháp lý để tránh gặp phải những rủi ro không đáng có.

Người mua nhà cần cẩn trọng với phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn” để tránh gặp rủi ro.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, việc áp dụng hình thức “mua nhà mới gần như không cần vốn”, nếu xảy ra rủi ro thì phần lớn vẫn là phía khách hàng, do đó người mua nhà cần cân nhắc giữa việc thế chấp, trao đổi tài sản sao cho phù hợp với giá trị, mức chi trả cho căn nhà mới, tránh gặp những bất lợi.

Ông Khương cũng cho biết thêm, hình thức kinh doanh trên, không có dấu hiệu trái pháp luật vì đều là thỏa thuận hợp đồng giữa bên mua, bên bán. Tuy nhiên, cũng không tránh khỏi tình trạng biến tướng để lừa đảo dựa theo hình thức này, vì vậy các cơ quan chức năng cũng cần có những biện pháp, chế tài phù hợp, thông tin đến người mua để tránh những ảnh hưởng không đáng có, bởi, sẽ có rất nhiều người mua không biết được thực hư về vấn đề này.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khách hàng nên tìm hiểu kỹ càng về phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp này.

"Khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ, do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường", ông Châu lưu ý.

Phân tích kỹ hơn, đại diện Hiệp hội HoREA cho biết: Khi mua bán như phương thức hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà. Nếu căn nhà giá 5 tỷ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng, thế chấp 1 căn nhà.

Còn nếu thực hiện phương thức“mới” của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà, tương ứng vay 5 tỷ đồng và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ, nghĩa là thế chấp 2 căn nhà. Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay lên đến 41,6 triệu đồng. “Về vấn đề này, khách hàng sẽ thường chịu thua thiệt thêm khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ bởi các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường”, ông Châu cho hay.

Do đó, đại diện HoREA cảnh báo khách hàng cân nhắc khi tham gia các phương thức mua bán mới này; đồng thời, đề nghị các chủ đầu tư dự án đang triển khai phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn” này cần bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng.