Chuyên gia kinh tế Lê Duy Bình: Đầu tư công là đòn bẩy để du lịch và second home tăng tốc

Giữa tháng 8 vừa qua, VNExpress khảo sát về việc lựa chọn kênh đầu tư trong Covid-19, hơn 70.000 người tham gia bình chọn và bất động sản là kênh được lựa chọn nhiều nhất với 38%, xếp trên tiết kiệm 27%, vàng 17% và USD 7%. Con số này chứng tỏ rằng, nhu cầu đối với bất động sản của các khách hàng và nhà đầu tư rất lớn. Con số này đã thể hiện, bất động sản được nhiều người Việt Nam đánh giá là kênh an toàn hơn hẳn so với các hình thức đầu tư khác.

Ông Lê Duy Bình – chuyên gia kinh tế, Giám đốc điều hành Economica Việt Nam đã có những chia sẻ về xu hướng đầu tư second home (căn nhà thứ hai) đang phát triển mạnh ở vùng ven biển phía Nam.

Vài năm gần đây, các nhà đầu tư có xu hướng từ phía Bắc vào trong những vùng có nhiều nắng ở phía Nam để đầu tư cho căn nhà thứ 2 của mình. Theo ông, các dự án đầu tư công về hạ tầng giao thông gần đây lại tập trung ở nhiều tỉnh thành có tiềm năng du lịch, ông có thể lý giải về chủ trương này được không?

Ông Lê Duy Bình: Đầu tư công không chỉ tập trung vào những khu vực có tiềm năng du lịch, mà nó được phân bổ khá rộng rãi trên toàn quốc. Chúng ta có thể nhìn thấy những tỉnh có tiềm năng phát triển kinh tế như Bình Thuận, Phú Yên, dải miền Trung, đồng bằng sông Cửu Long đang được đặc biệt chú trọng trong công tác đầu tư công. Chính phủ đã có ý định rất rõ ràng là hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế cho những khu vực này. Hoạt động đầu tư công này, không có nghĩa là phải đầu tư vào điểm đó thì là hỗ trợ cho điểm đó, đặc biệt là ngành du lịch.

Chúng ta có thể thấy những hoạt động đầu tư công cho sân bay Tân Sơn Nhất hoặc sân bay Nội Bài, việc cải tạo đường băng sẽ hỗ trợ rất nhiều cho việc đi lại đến các tỉnh thành. Điều này sẽ hỗ trợ rất nhiều cho ngành du lịch và các ngành đi kèm với nó. Nếu cơ sở hạ tầng phát triển thì sẽ hỗ trợ rất nhiều cho sự lựa chọn của các nhà đầu tư. những người muốn sở hữu 1 căn nhà thứ 2 để nghỉ dưỡng, tích lũy và bảo vệ tài sản. Các nhà đầu tư hiện nay đặc biệt chú trọng đến những địa điểm có tiềm năng kết nối với các khu đô thị lớn thì đầu tư công sẽ hỗ trợ quá trình đó.

Nhiều người có tâm lý trông chờ vào hạ tầng đến từ đầu tư công sẽ là 1 bài toán dài hơi với các nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Trong khi đó thì có nhiều chủ đầu tư đã vẽ ra những ưu đãi ngắn hạn trước mắt. Quan điểm của ông về việc này như nào?

Bất cứ nhà đầu tư nào khi lựa chọn họ cũng sẽ đưa ra rất nhiều yếu tố khác nhau. Thời điểm này sẽ không phải hợp lý cho các nhà đầu tư muốn “lướt sóng”. Chắc chắn các nhà đầu tư khi lựa chọn dự án, họ sẽ chọn những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, có khả năng thực hiện lời hứa đã đưa ra đối với các nhà đầu tư.

Trong đó, ngoài những lời hứa về ngôi nhà thứ 2 thì còn lời hứa về khả năng họ đánh giá liên quan đến sự kết nối về cơ sở hạ tầng, cam kết của Chính phủ, chính quyền địa phương đối với cơ sở hạ tầng đó. Chúng ta thấy rằng hiện nay, chính quyền địa phương cũng đều có sự cạnh tranh trong việc tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi nhất. Những tỉnh thành nào giữ được cam kết này thì chắc chắn sẽ giữ được môi trường đầu tư tốt và đảm bảo được khả năng phát triển kinh tế trong dài hạn. Điều đó là cái mà chúng ta thấy rằng các nhà đầu tư sẽ không chỉ nhìn vào những chủ đầu tư mà họ còn nhìn vào những cam kết của chính quyền địa phương.

Hiện đang có xu hướng là các khách hàng cá nhân ngoài Bắc đang đặc biệt quan tâm đến dự án second home phía Nam, nhất là với các dự án lớn ở ven biển. Liệu đây có phải xu hướng sẽ dài hơn trong năm tới không?

Xu hướng này đã diễn ra trước đây chứ không phải bây giờ. Các nhà đầu tư ngoài phía Bắc đã quan tâm đến dự án TP.Hồ Chí Minh và những dự án xung quanh trước tiên bởi yếu tố đi lại, môi trường đầu tư xung quanh; sự kết nối giao thương, cơ sở hạ tầng; đường bay giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh rất dễ dàng. Tuy nhiên chúng ta thấy có rất nhiều mở rộng ra các tỉnh thành khác như Đà Nẵng, Phú Quốc, Phan Thiết. Các nhà đầu tư luôn tìm những vị trí mới để tạo ra giá trị và khả năng lợi nhuận cao hơn.

Chúng ta có thể nhìn thấy rất nhiều tỉnh thành có kết nối về giao thông đặc biệt là đầu tư công, các tỉnh bắt đầu đầu tư sân bay, cơ sở hạ tầng để nâng tính kết nối giữa Hà Nội và các tỉnh thành khác. Xu thế đó tôi nghĩ sẽ đẩy mạnh trong thời gian tới. Chúng ta phải có cái nhìn trung hạn trong quá tình phát triển bất động sản như hiện nay.

Ông Lê Duy Bình – chuyên gia kinh tế, Giám đốc điều hành Economica Việt Nam.

Khi bàn về căn nhà thứ 2, nhiều người Việt Nam có tư duy muốn ra ngoại ô, tự tìm đất, tự đi công chứng sổ đỏ để sau này có tiền thì sẽ xây lên căn nhà theo ý mình. Và tất nhiên có cả xu hướng thích các dự án có quy hoạch, chủ đầu tư lớn cam kết về quy mô dự án. Quan điểm của ông về 2 xu hướng này như nào?

Tôi nghĩ sẽ tồn tại song song hai xu hướng. Căn nhà ở ngoại ô trong tiềm thức của người Việt Nam là rất lãng mạn. Chúng ta có căn nhà ngoại ô, tự làm vườn gần gũi thiên nhiên. Điều đó không thể nói rằng là nó sẽ bị thay thế bởi second home. Second home như chúng ta mới thảo luận là một căn nhà nghỉ dưỡng gần biển hoặc trên núi, giữa vùng đồng bằng sông Cửu Long hoặc nơi xa xôi nào đó. Đấy là thêm một sự lựa chọn cho nhu cầu ngày càng tăng và phức tạp của người tiêu dùng Việt Nam.

Nhiều chủ đầu tư đã nắm bắt được tâm lý này và đưa sản phẩm rất tốt tại các vùng hoang sơ mà có điều kiện thiên nhiên tốt, họ còn cung cấp rất nhiều giá trị tiện ích khác như phát triển đồng bộ nhiều tiện ích trong một tổng thể quy hoạch rất bài bản, cóự kết nối giữa cơ sở hạ tầng. Bên cạnh đó chủ đầu tư đảm bảo được tính pháp lý chặt chẽ của ngôi nhà, từ đó sẽ nâng cao khả năng thanh khoản của chính tài sản đầu tư đó, vì ngôi nhà thứ 2 chúng ta chủ yếu nghỉ dưỡng, nhưng mà vẫn có thể một ngày nào đó chúng ta cũng sẽ phải đảm bảo thanh khoản của nó.

Ngoài ra các chủ đầu tư còn có những ưu đãi giúp cho ta tối ưu hóa nguồn lực đầu tư bằng hình thức họ sẽ sử dụng ngôi nhà với tài sản đó để khai thác, và chúng ta lại có thêm nguồn thu nhập khi không sử dụng đến. Chúng ta thấy rằng với rất nhiều chủ đầu hiện nay đang thực hiện phương án này, đây là giá trị mà các doanh nghiệp tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội và cho nhà đầu tư. Nếu giá trị gia tăng đó tốt thì sẽ có thêm sự lựa chọn, bên cạnh ngôi nhà ở ngoại ô chúng ta cũng sẽ có căn nhà ở khu nghỉ dưỡng chẳng hạn.

Nếu các chủ đầu tư có hỗ trợ về mặt tài chính như liên kết với ngân hàng để cho nhà đầu tư đảm bảo được sẽ sở hữu ngôi nhà đó, cùng với chủ đầu tư giúp chúng ta khai thác căn nhà vào kinh doanh để hoàn trả tiền lãi cho ngân hàng. Với những phương án như vậy, chắc chắn sẽ có rất nhiều người, ngoài ngôi nhà chính của mình, họ sẽ có thêm sự lựa chọn ngoài phương án lựa chọn ngôi nhà ở ngoại ô, thì có thể chọn những khu vực xa hơn như second home ven biển.

Một ví dụ cụ thể Novaworld Phan Thiết của chủ đầu Novaland, đây là dự án được coi là Siêu thành phố biển – du lịch – sức khỏe gồm 1.000 ha. Trong dự án này, chủ đầu tư có cam kết lợi nhuận lên đến 80% trong 5 năm. Họ có 1.000 ha, có nhà phố nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, sân golf, nhà phố thương mại và đặc biệt họ có sân golf được PGA công nhận. Anh đánh giá như nào về tính an toàn và mức độ khả thi trong việc đảm bảo lợi nhuận của một dự án cụ thể với chủ đầu tư như Novaland?

Đây là lợi nhuận khá hấp dẫn. Nhưng đầu tiên chúng tôi sẽ xem, đây là lợi nhuận đến từ việc khai thác căn nhà đó, hay lợi nhuận trong kỳ vọng là cái giá trị của tài sản đó tăng lên. Nhưng đối với tài sản gắn liền với đất thì chúng ta hoàn toàn có kỳ vọng là ngoài những lợi nhuận được tạo ra từ việc khai thác tài sản đó, thì những giá trị gia tăng của tài sản cũng có thể giúp chúng ta đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng.

Nếu như nền kinh tế phát triển tốt trong trung hạn và du lịch quay trở lại, cùng những hỗ trợ tốt về cơ sở hạ tầng thì con số 16% cũng không phải là quá cao. Ở góc độ nào khác nó có thể thực hiện nếu điều kiện nền kinh tế, du lịch phát triển tốt. Bên cạnh đó, điều đặc biệt quan trọng đó là tính pháp lý của tài sản đó khi chúng ta đầu tư vào.

Chúng ta tiếp tục nói về những lời hứa và những cam kết của chủ đầu tư, thường thì trong bối cảnh thị trường nhiều biến động như hiện nay, một chính sách như thế nào từ chủ đầu tư sẽ hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân trong lúc này?

Biến động trong thời gian vừa qua đã sàng lọc rất nhiều nhà đầu tư làm ăn không tốt, những nhà đầu tư tiềm lực tài chính, quản lí tài chính không tốt, sử dụng sự đóng góp của khách hàng không tốt đã lộ rõ trong thời gian vừa qua.

Để tiếp tục vượt qua được giai đoạn này thì sẽ còn lại những nhà đầu tư làm ăn một cách chân chính và họ sẽ đưa ra một là những sản phẩm tốt nhất ra thị trường. Khi mà đưa ra những cái cam kết thì họ phải tôn trọng những cái cam kết đó một cách đầy đủ hơn.

Ví dụ cam kết về mặt lợi nhuận, cam kết về bảo chứng đầu tư, cam kết về triển vọng dự án, khi họ đưa ra cam kết như vậy thì họ phải suy nghĩ rất nhiều và điều này các nhà đầu tư phải tôn trọng. Điều đó là yếu tố quyết định đem lại cho họ thành công và lôi kéo lại niềm tin của người tiêu dùng. Và nhà đầu tư Novaland thì họ cũng không thể để rủi ro cho danh tiếng của họ, đặc biệt khi một doanh nghiệp đã được niêm yết trên thị trường chứng khoán thì yêu cầu phải minh bạch hoá các thông tin, kể cả những thông tin về dự án mà họ đang triển khai.Và họ cũng chịu sự giám sát chặt chẽ hơn của những nhà đầu tư vào chính Novaland. Không chỉ là nhà đầu tư vào dự án, điều đó bắt buộc họ phải hành xử một cách chặt chẽ và cẩn trọng hơn.

Các nhà đầu tư khác cũng như vậy, sẽ phải chú trọng hơn vào sản phẩm của mình, chú trọng hơn vào những cam kết với khách hàng, chú trọng hơn vào việc đem lại các giá trị gia tăng một cách tốt nhất. Điều này sẽ giúp cho các chủ đầu tư đặc biệt là những chủ đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Tôi tin rằng chủ dự án và những chủ đầu tư có thể làm được những điều này. Vượt qua những khó khăn này thì sẽ rất thành công trong trung hạn và mang lại giá trị tốt hơn nữa cho những người đã tin tưởng vào dự án trong bối cảnh khó khăn như thế này.

Về vĩ mô thì các doanh nghiệp bất động sản nên làm gì trong tương lai gần để trụ vững, thu hút khách hàng, phát triển trong bối cảnh kinh tế này, ông có khuyến cáo nào dành cho các cái doanh nghiệp bất động sản?

Doanh nghiệp bất động sản cũng giống như rất nhiều các doanh nghiệp khác đều đang gặp khó khăn, đặc biệt về thanh khoản. Có những doanh nghiệp ngồi trên một đống tài sản nhưng chết vì thanh khoản, doanh nghiệp bất động sản cũng là trong nhiều những doanh nghiệp khó khăn như vậy. Đặc biệt là thanh khoản của ngành bất động sản sẽ có những cái khó khăn hơn vì đó là những khoản chi rất lớn của những người cung cấp nguồn tiền vào.

Như vậy thời điểm này họ phải rất chú trọng đến nguồn tiền ra và tiền vào của chính doanh nghiệp đó, ít nhất là trong giai đoạn 3-6 tháng nữa. Và bên cạnh đó phải tiếp tục tôn trọng những dự án hiện nay họ đang đầu tư, tập trung dự án đang cần kết thúc và sẽ bàn giao cho khách hàng, vẫn phải tôn trọng tất cả các cam kết với khách hàng để giữ được uy tín trong thời điểm hiện tại.

Bên cạnh đó tiếp tục đầu tư vào dự án có tiềm năng để có thể nhìn vào 1-2 năm tới và nhắm vào nhóm khách hàng, nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn. Ví dụ như dự án mà chúng ta vừa nhắc đến là Novaworld Phan Thiết chẳng hạn, chắc chắn những dự án này sẽ nhắm tới những nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, có những cái cam kết trung hạn, dài hạn với lại chủ đầu tư, không phải là những nhà đầu tư lướt sóng nữa.

Điều đó thì chắc chắn những chủ đầu tư họ đã nắm được vấn đề này và tiếp tục đưa ra những dự án tốt chứ không hoàn toàn là ngủ đông. Như vậy việc đưa ra những dự án mới có thể đem lại nguồn tiền mặt bổ sung mới cho doanh nghiệp và điều này sẽ hỗ trợ cho doanh nghiệp rất nhiều.

Xin cảm ơn ông!