Hàng loạt nút thắt cần gỡ để đạt mục tiêu 1 triệu nhà ở xã hội vào năm 2030

Những năm gần đây, Chính phủ cùng các bộ, ngành đã có nhiều chính sách thúc đẩy việc triển khai, hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân (NOCN) cho người thu nhập thấp và công nhân trong các khu, cụm công nghiệp (KCN). Tuy nhiên, hiệu quả vẫn chưa được như mong đợi.

Ngày 24/5 vừa qua, Ban chấp hành Trung ương đã ban hành Chỉ thị số 34 về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển NOXH. Chỉ thị đã giao nhiệm vụ đến năm 2030 có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, cho công nhân khu công nghiệp.

Theo ông Vũ Chí Kiên - Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng QUALIPRO, thành viên tại Liên chi hội tài chính KCN Việt Nam (VIPFA), Chỉ thị 34 một lần nữa đã khẳng định sự quyết tâm của Đảng ta trong việc thực hiện an sinh xã hội đối với người thu nhập thấp, công nhân và các đối tượng khác thuộc diện được hưởng các chính sách về NOXH.

Để đạt mục tiêu này, theo ông Kiên cần tháo gỡ 6 nhóm vướng mắc chính.

Thứ nhất, bố trí quỹ đất làm NOXH, NOCN. Việc quy định bố trí tối thiểu 20% quỹ đất ở trong các dự án nhà ở thương mại để bố trí xây dựng NOXH là chủ trương tốt. Song, việc áp dụng cứng nhắc sẽ vô tình làm đẩy giá NOXH lên cao, đặc biệt là khi các dự án nhà ở thương mại tại các vị trí đất đẹp, trung tâm, có giá trị cao cũng như các chi phí sinh hoạt sau này tại những vị trí trung tâm sẽ đắt đỏ, không phù hợp với đối tượng thu nhập thấp.

"Việc quy định dành 20% quỹ đất ở của dự án nhà ở thương mại (NOTM) để làm dự án NOXH sẽ tuỳ thuộc vào vị trí của từng dự án mà áp dụng hoặc gom các quỹ đất đó thành một dự án NOXH được bố trí tập trung tại một vị trí thích hợp thì sẽ phù hợp với thực tiễn hơn", ông Kiên nói.

Thứ hai, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB). Rất nhiều các dự án bị chậm triển khai do công tác GPMB không giải phóng được khi dự án NOXH nằm trong hay nằm cạnh dự án NOTM. Khi đó người dân có đất sẽ có sự so sánh về các chính sách hỗ trợ GPMB giữa hai dự án.

Tới đây khi Luật đất đai mới được áp dụng, với dự án NOTM, CĐT sẽ thoả thuận giá đền bù GPMB với người dân. Còn dự án NOXH áp giá theo quy định của Nhà nước. Như vậy chênh lệch về giá đền bù GPMB (mặc dù 2 dự án ngay cạnh nhau) giữa 2 loại hình dự án (NOTM và NOXH) sẽ càng lớn. Khi đó công tác GPMB các dự án NOXH càng khó thực hiện.

Mặt khác theo quy định, đối với dự án NOXH, NOCN, chính quyền sẽ tiến hành GPMB và bàn giao đất sạch cho nhà đầu tư triển khai xây dựng. Tuy vậy, trên thực tế, hầu hết các dự án, các NĐT đều phải tiến hành thực hiện GPMB, khiến NĐT gặp rất nhiều khó khăn và phát sinh nhiều chi phí.

Thứ ba, miễn giảm tiền sử dụng đất. Theo quy định, dự án NOXH, NOCN được miễn tiền sử dụng đất để nhằm giảm giá bán, giá cho thuê. Tuy vậy, việc thực hiện miễn chính sách miễn tiền sử dụng đất hiện nay cũng phải qua bước tính toán xem tiền sử dụng đất là bao nhiêu sau đó mới tiến hành miễn tiền sử dụng đất cho NĐT.

Như vậy sẽ phát sinh thêm thời gian không nhỏ cho việc cơ quan chức năng tiến hành các biện pháp tính toán tiền sử dụng đất được miễn, đồng thời khiến thời gian thực hiện dự án bị kéo dài.

Thứ tư, hỗ trợ chi phí đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Theo quy định, với dự án NOXH, Nhà nước sẽ hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án NOXH. Tuy nhiên, hầu hết các dự án đều chưa được hưởng chính sách này. Nếu chính sách này được áp dụng thì giá bán/thuê NOXH cũng sẽ được giảm một phần.

Thứ 5, về quy định giá bán NOXH, cần loại bỏ tư tưởng xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì gắn với việc chất lượng công trình thấp, tiện ích xã hội đi kèm thấp.

Dù là nhà cho người thu nhập thấp nhưng các yêu cầu về chất lượng công trình, sự an toàn, tiện ích của công trình vẫn cần phải bảo đảm theo quy định và không thấp hơn nhiều so với các dự án NOTM mức trung bình. Việc hạ giá bán, giá thuê cần thực hiện bằng các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước chứ không phải bằng sự cắt giảm tiện ích cũng như chất lượng công trình.

Thứ 6, về quy định đối tượng được thuê, mua NOCN. Trên thực tế, các NĐT đều có mong muốn bán được nhiều căn hộ NOCN để có thể sớm thu hồi vốn và có lợi nhuận chứ không muốn cho thuê vì cho thuê sẽ là kiểu bỏ tiền chẵn ra thu tiền lẻ, rất lâu thu hồi vốn và chịu lãi vay lâu, khi đó sẽ rủi ro nhiều cho NĐT.

Tuy nhiên, đối với các dự án NOCN, đối tượng công nhân thường có tâm lý không mua, ít người muốn mua căn hộ, phần nhiều công nhân chỉ thuê để ở do không đủ tài chính.

Việc này cũng là nguyên nhân dẫn đến một số dự án NOCN xây xong nhưng NĐT bán được tương đối ít, lượng căn hộ bán được ít thì NĐT lại phải cân đối đẩy giá cho thuê lên để dự án hiệu quả. Điều này khiến giá cho thuê tăng cao so với việc thuê nhà trọ trong dân, công nhân cũng không mặn mà với việc thuê NOCN.

Để giải quyết một phần sự mâu thuẫn này, ông Kiên đề xuất áp dụng cơ chế cho phép chủ các doanh nghiệp sản xuất trong các KCN, CCN được xây dựng hoặc được đứng ra thuê cả sàn, hoặc cả toà NOCN cho công nhân của họ ở miễn phí hoặc thuê lại với giá ưu đãi. Khi đó NĐT dự án NOXH cũng sớm thu hồi vốn, doanh nghiệp giữ được người lao động, còn người lao động được ở căn hộ với giá thành hợp lý. Từ đó sẽ thúc đẩy được việc đầu tư NOCN cũng như việc công nhân vào ở trong các dự án này, bảo đảm được vấn đề an sinh xã hội.