Môi trường kinh doanh thiếu minh bạch khiến doanh nghiệp địa ốc vừa và nhỏ ngày càng yếu

Trong đánh giá mới nhất về thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2016-2020, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định nhìn tổng quát, so với vài năm trước, thị trường đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực cả về quy mô, số lượng, chất lượng, dịch vụ, cảnh quan môi trường và tổng nguồn vốn đầu tư.

Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển này vẫn còn một số hạn chế, bất cập khiến thị trường bất động sản chưa thật sự minh bạch, ổn định và chuyên nghiệp.

Nguồn cung nhà ở lao dốc 3 năm liên tiếp

HoREA cho biết, trong giai đoạn 2016-2020, nguồn cung nhà ở tại thị trường sôi động nhất cả nước đang ở mức báo động.

Theo đó, thống kê của HoREA cho hay, trong 6 tháng đầu năm 2020, toàn thành phố chỉ có 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 5 dự án được công nhận chủ đầu tư và 12 dự án được chấp thuận đầu tư. Trong số 20 này, chỉ có 9 dự án mới và 11 dự án cũ được điều chỉnh về quy mô hoặc chỉ tiêu quy hoạch.

Thị trường bất động sản TP.HCM 3 năm 'đổ đèo', lệch pha cung cầu ngày càng lớn.

Các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây. Cụ thể năm 2018 giảm 16,4%, năm 2019 giảm 54,4% so với năm 2017. Riêng 6 tháng đầu năm 2020, giảm đến 69,6% so với 6 tháng đầu năm 2017. Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn trong 6 tháng qua cũng giảm đến 78,8% so với cùng kỳ năm 2017.

TP.HCM cũng không có dự án nào được chuyển nhượng trong nửa đầu năm. Nguồn thu tiền sử dụng đất liên tục giảm trong 3 năm gần đây. 8 tháng đầu năm 2020, thành phố chỉ thu được hơn 4.450 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ 2019.

HoREA cho biết, điều đáng báo động là sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn. Trong 3 năm qua, dòng sản phẩm căn hộ bình dân có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có 28.295 căn, chiếm 21,81%, còn lại là các dự án trung và cao cấp. Đây được đánh giá là tỷ lệ rất thấp trong tổng số nhà ở.

Trên thị trường, nhà ở giá bán khoảng 35-40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào loại nhà ở cao cấp. Theo xếp loại này, số lượng căn hộ cao cấp sẽ ở mức 72.658 căn, chiếm 56% tổng nguồn cung căn hộ trong 3 năm qua với tỷ lệ áp đảo.

"Cơ cấu sản phẩm nhà ở như vậy là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung cầu, phát triển thiếu cân đối, kém bền vững, do thiếu hụt loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp", HoREA nhận xét.

Ngoài ra, trong nhiều năm qua, cơ cấu giá thành nhà ở được cho vẫn còn một số điểm bất hợp lý, dẫn đến giá nhà ở đến tay người mua cao.

Các nguyên nhân có thể kể đến là cách tính tiền sử dụng đất khiến chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải "mua quyền sử dụng đất" 2 lần. Bên cạnh đó các chi phí không chính thức cũng không nhỏ.

Tất cả chi phí này đều được đưa vào giá thành mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở cũng dẫn đến giá nhà tăng khiến cơ hội có nhà của người có thu nhập trung bình và thấp càng bị thu hẹp.

Môi trường kinh doanh thiếu tính minh bạch

HoREA cũng cho rằng, trong thời gian qua đã xuất hiện một số đợt “sốt ảo” giá đất nông nghiệp, giá đất nền và gia tăng tình trạng phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật. Tình trạng này diễn ra ở khu vực quận ven, huyện ngoại thành các thành phố lớn, hoặc tại các khu vực dự kiến quy hoạch đặc khu kinh tế, hoặc xung quanh dự án sân bay Long Thành, hoặc ăn theo các “đại dự án” của tập đoàn kinh tế lớn.

Bên cạnh đó có hiện tượng kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản với nhiều dấu hiệu lừa đảo, khiến thị trường phát triển kém lành mạnh.

Đồng thời do chưa có đầy đủ các quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động của thị trường condotel, farmstay nên các nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được bảo vệ quyền và lợi ích khi đầu tư.

Có hiện tượng kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản với nhiều dấu hiệu lừa đảo, khiến thị trường phát triển kém lành mạnh.

Về phía doanh nghiệp, môi trường kinh doanh thiếu sự minh bạch, chưa đảm bảo cạnh tranh lành mạnh khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đã yếu thế lại càng yếu so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.

Trong 8 tháng đầu năm 2020, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tạm ngừng hoạt động do tác động của đại dịch Covid-19, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác. Ngân sách nhà nước bị giảm mạnh nguồn thu từ bất động sản kể từ năm 2018 đến nay.

Trong thời gian qua, hầu hết các doanh nghiệp đều bị “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng, nhưng vẫn có một số doanh nghiệp được phê duyệt dự án và đưa ra thị trường nguồn sản phẩm nhà ở “không nhỏ”, đạt hiệu quả kinh doanh rất cao.

Riêng tại TP.HCM, từ tháng 12/2015 đến tháng 10/2018, đã có 126 dự án không hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng và khoảng 158 mặt bằng, dự án có nguồn gốc “đất công” mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện rà soát kiểm tra pháp lý, hoặc bị thanh tra… Điều này làm cho các doanh nghiệp đầu từ dự án trên địa bàn thành phố gặp rất nhiều khó khăn chồng chất.

Nguyên nhân chủ quan hàng đầu lại do những vướng mắc về thể chế pháp luật, thiếu tính hệ thống, đồng bộ và thiếu tính liên thông. Ngoài ra, còn do khâu thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, bất cập, dẫn đến “ách tắc” quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng.

HoREA nhận định, mặc dù hiện nay phải đương đầu với nhiều khó khăn chồng chất, nhưng thị trường bất động sản có khả năng tự phục hồi trở lại mạnh mẽ ngay sau khi kiểm soát được đại dịch Covid-19.

Về lâu dài, sự phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện để phát triển đô thị và thị trường bất động sản đồng bộ và bền vững hơn. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tham gia tích cực trong việc phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông.