Phá dỡ chung cư cũ: "100% hộ dân đồng ý mới phá dỡ là vô lý"

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì làm việc với Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Tư pháp về việc tạo điều kiện xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Theo HoREA, trở ngại pháp lý lớn nhất là Luật Nhà ở quy định trường hợp phá dỡ chung cư để xây dựng lại tòa nhà mới phải được tất cả chủ sở hữu thống nhất thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Cụ thể, Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở quy định chung cư không thuộc nhóm hư hỏng nặng cấp D-cấp nguy hiểm (kém an toàn cho người sử dụng) phải được 100% chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ để xây dựng lại công trình mới.

Trao đổi với Doanh nghiệp Việt Nam, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA giải thích, chất lượng chung cư được xếp thành 4 hạng A, B, C và D. Từ hạng C trở đi đã nằm trong nhóm xuống cấp và bắt đầu kém an toàn, đến cấp độ D là hư hỏng nặng nhất, không còn an toàn cho người sử dụng.

Nhiều chung cư tại TP.HCM xuống cấp, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn.

Có thể hình dung chung cư gồm nhiều block dù đã xập xệ, xuống cấp và kém an toàn nhưng chỉ cần vẫn còn một hoặc hai block nhà xếp hạng C thì đều bị xem là chưa thuộc nhóm nguy hiểm (nhóm D). Vì vậy việc phá dỡ để cải tạo xây mới vẫn phải được 100% hộ dân thống nhất. Trong trường hợp này, nếu có một hộ dân không chịu rời đi, các hộ còn lại và cả chính quyền vẫn "bó tay" không thể phá dỡ công trình để xây mới vì vướng luật.

Theo ông Châu, trước đây, Luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực; quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau. Nhưng nay, khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới mới được phá vỡ.

“Quy định này không sát với thực tiễn và không có tính khả thi. Lẽ ra, luật chỉ nên quy định đa số tuyệt đối ở mức cao, khoảng 75% (hoặc 80%) chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới", ông Châu nhấn mạnh.

Từ đó, Hiệp hội HoREA kiến nghị Chính phủ đề xuất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ khoảng 80% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây mới với tòa nhà hư hỏng nặng cấp D - cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng. Quyền và nghĩa vụ của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau, để phù hợp với thực tế cuộc sống và đảm bảo tính khả thi.

Một chướng ngại khác đang ngáng đường việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, theo ông Châu là vướng cơ chế chính sách về đất đai khiến cho về lý thuyết có vẻ thông thoáng nhưng thực tiễn lại bế tắc.

Cụ thể, trong 5 năm qua, cơ quan quản lý nhà nước về công sản - ngành Tài chính đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ tịch HoREA cho rằng đây cũng là một vướng mắc lớn gây trở ngại cho việc thực hiện kế hoạch xây dựng lại các chung cư cũ. Do đó, ông Châu rất tán thành nội dung miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất khác không phải diện tích đất có nhà chung cư nhưng được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại khoản 3 điều này và thuộc phạm vi ranh giới dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được duyệt).

Đồng thời được miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp được tăng hệ số sử dụng đất của dự án trước thời điểm được công nhận chủ đầu tư.

Trường hợp sau khi được lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư đề xuất tăng hệ số sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định.

Ông Lê Hòa Bình - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trên địa bàn thành phố có 15 chung cư cấp D có nguy cơ sập đổ bất cứ lúc nào, theo kế hoạch đến hết năm 2020 phải tháo dỡ, nhưng thực tế gặp một số vướng mắc. Sở Xây dựng đã trình UBND thành phố điều chỉnh lại phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo hướng bố trí tạm cư tại chỗ cho cư dân ở cùng quận hoặc quận liền kề chung cư xuống cấp. Đối với chung cư cấp B và cấp C, Sở sẽ đề xuất UBND thành phố thực hiện theo phương án người dân và chủ đầu tư tự thỏa thuận với nhau, người dân giao căn hộ và chuyển sang chung cư khác có sẵn của chủ đầu tư.

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, xuống cấp tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM. Ước tính đến cuối năm 2020, số lượng chung cư được cải tạo, xây dựng mới chỉ đạt hơn 1% do vướng mắc về chính sách.