Bồi thường đất cho dân chỉ vài trăm ngàn đồng/m2, ai chịu được?

Đấu giá đất để tăng mức bồi thường cho dân

Theo TS Trương Huy Mai, vì giá bồi thường rẻ mạt như trên, nên khi người dân bị thu hồi đất, cũng đồng nghĩa với việc họ bị mất nhà cửa và mất tư liệu sản xuất quan trọng nhất là đất đai. Bởi vì, tiền bồi thường không mua nổi một căn hộ tái định cư, không đủ đầu tư cho công việc mới.

Chính vì vậy, theo quan điểm của TS Trương Huy Mai, vấn đề dùng giá giao dịch thực sự của đất trên thị trường làm cơ sở định giá bồi thường cho dân khi thu hồi đất thì người dân sẽ được lợi lớn. Tiền bồi thường cao sẽ giúp người dân tạo lập chỗ ở mới và đầu tư cho công việc mới, chẳng còn lý do gì để họ khiếu kiện. Về phía Nhà nước, một khi đem diện tích đất thu hồi của dân đi đấu giá, sẽ thu được khoản tiền không nhỏ. Khoản tiền đó đủ bù đắp lại khoản tiền tăng lên khi bồi thường đất cho dân theo giá thị trường.

Theo TS Trương Huy Mai, nên đem đất thu hồi của dân đi đấu giá nhằm bù đắp thêm mức bồi thường giá cao cho người dân (ảnh: BC).

Tuy nhiên, TS Mai lưu ý, trong quá trình thực hiện bồi thường, phải xác định rõ ràng nguồn gốc, xuất xứ, thuộc quyền sử dụng đất của người dân để xác định mức đền bù. "Người dân không thể đòi hỏi Nhà nước phải đền bù cho những khu đất lấn chiếm, đất “nhảy dù” theo đơn giá thị trường. Như vậy, ở đây cần sự minh bạch, rõ ràng từ cả hai phía người dân và nhà nước thì mới thực hiện được", TS Trương Huy Mai nêu quan điểm.

“Giá thị trường” được hiểu thế nào?

Thật ra câu chuyện đền bù đất theo giá thị trường là một yêu cầu phù hợp thực tế nhưng điều lo ngại nhất chính là mặt tổ chức thực hiện. Đầu tiên phải xác định giá đất đó là giá trị quyền sử dụng đất hay là giá đất? Tiếp theo, xác định giá đất vào mục đích gì? Nếu xác định giá đất để bồi thường cho người dân thì buộc phải “mua” theo giá thị trường. Thu hồi đất nơi này phải để cho người dân mua được đất nơi khác. Trong trường hợp này, TS Mai cho rằng, cách thức thực hiện và mục đích thu hồi đất có vai trò quan trọng. Đây là căn cứ xác định "giá thị trường" phù hợp khi đưa ra mức giá đền bù cho người dân.

TS Trương Huy Mai phân tích, ở Việt Nam luôn có tình trạng dự án chưa hình thành thì các nhà đầu tư đã biết trước thông tin, gom mua và đầu cơ đất. Vì thế, khi có thông tin một dự án hay một con đường sẽ đi qua khu đất nào đó, lập tức giá khu đó sẽ bị đẩy lên cao gấp 5-10 lần giá thực tế. Như vậy, trong trường hợp này, việc xác định giá thị trường để bồi thường cho người dân gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, người dân chưa chắc đã được lợi. Lý do nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên, thiết lập giá mới và hưởng lợi. Cuối cùng, chỉ nhà đầu tư lợi, còn Nhà nước và người dân đều thiệt. Do đó, cách thức thực hiện rất quan trọng khi đưa ra đề xuất trên.

Đồng quan điểm này, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, nếu giá thị trường đó không minh bạch hoặc đã bị các nhà đầu cơ bất động sản “thổi” lên thì việc lấy giá thị trường để bồi thường cho người dân rất mông lung, khó xác định. Thậm chí có nguy cơ gây thiệt hại cho Nhà nước. Đơn cử, nếu khu đất được thu hồi nhằm xây dựng các công trình công cộng thì mức giá bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định của Nhà nước. Ở trường hợp này, không có gì phải bàn cãi.

Còn nếu khu đất sau khi thu hồi lại được quy hoạch để xây công trình cao tầng, trung tâm thương mại, thì cần phải làm rõ mấy vấn đề sau. Trước hết, phải xem việc thu hồi và hoạt động đấu giá khu đất đó được thực hiện thế nào? Có bảo đảm công khai, minh bạch hay không? Đất thu hồi được đưa ra đấu giá hay sử dụng làm nguồn đối ứng, quy đổi ngang giá cho nhà đầu tư?

Đất sau khi thu hồi để xây công trình thương mại cao tầng thì phải làm rõ mục đích (ảnh: BC).

Đối với trường hợp này, nếu thực hiện không tốt, có thể người dân sẽ được hưởng lợi hơn một chút từ mức giá đền bù cao hơn. Thế nhưng, nguy cơ Nhà nước bị mất nhiều hơn do phải dùng quỹ đất lớn hơn để quy đổi cho nhà đầu tư. Khi mức bồi thường cho người dân cao lên, đồng nghĩa tổng vốn đầu tư cũng bị đẩy lên, quỹ đất để đổi cho nhà đầu tư cũng phải lớn hơn.

Như vậy, nguy cơ từ việc chỉ sử dụng một quỹ đất sẽ phải tăng lên thành hai, ba, thậm chí nhiều hơn để đổi cho nhà đầu tư là có thể xảy ra. Vấn đề này không còn là cảnh báo. Thực tế những bất cập, sai phạm trong thực hiện chủ trương đổi đất lấy hạ tầng có nhiều kẽ hở, dễ gây nhập nhèm, thất thoát. Do đó, nếu thực hiện không tốt, Nhà nước có thể mất thêm nhiều tài nguyên nữa để đổi cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án.

Để hạn chế bất cập trên, TS Trương Huy Mai hiến kế, khi xác định mức giá bồi thường theo giá thị trường thì song song đó cần phải xác định cơ chế giao đất theo đúng nguyên tắc thị trường. Thu hồi đất, tổ chức đấu thầu cạnh tranh, không giao đất chỉ định cho bất cứ một nhà đầu tư nào... là những giải pháp.

Box:

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa kiến nghị cho sử dụng thông tin giao dịch thị trường thực sự làm cơ sở xác định giá đất để tính bồi thường cho dân. Giới chuyên gia cho rằng, đây là một đề xuất mang tính đột phá. Nó làm thay đổi hẳn việc quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là làm như thế nào để không rơi vào tình trạng mất kiểm soát do thao túng và thổi giá đất?