Buông lỏng quản lý, giám sát quy chuẩn chung cư, nhà cao tầng

Áp dụng hời hợt

Theo Ths Trần Thanh Ý, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quy hoạch và phát triển đô thị (Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam), việc phát triển chung cư, nhà cao tầng là một xu thế tất yếu của phát triển đô thị hiện đại, nhưng thực tế cho thấy, hạ tầng nhiều khu đô thị, khu nhà ở tại Việt Nam được đầu tư không đồng bộ. Việc kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh chưa tốt. Hạ tầng xã hội trong các khu nhà ở, khu đô thị như xây dựng trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng… không được chủ đầu tư thực hiện theo quy hoạch, chưa đúng các quy định hiện hành.

Chính vì không tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn, nên tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, việc xây dựng các chung cư cao tầng với mật độ quá cao đã dẫn đến quá tải cho hệ thống hạ tầng, cũng như khó đáp ứng được các nhu cầu tiện nghi cho người ở.

Đơn cử, về giao thông trong đô thị, trong Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam quy định, đường giao thông từ cấp đường chính đô thị trở lên không chia cắt đơn vị ở. Yêu cầu tổ chức các dịch vụ công cộng được quy định trong bán kính 500 m nhằm khuyến khích giao thông công cộng và đi bộ.

Các công trình văn hóa, thương mại, dịch vụ được bố trí trên các đường giao thông chính. Trong các nhóm nhà ở cần xây dựng vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ không quá 300 m.

Tuy nhiên trong thực tế, quy hoạch và tổ chức không gian giao thông công cộng, đường đi bộ, đi xe đạp còn có nhiều bất cập. Tỷ lệ đất giao thông và giao thông tĩnh trong đất xây dựng đô thị không đáp ứng như quy định, chưa đủ cho một đô thị an toàn về giao thông.

Các yêu cầu về sân chơi, vườn hoa này mới chỉ là những khoảng trống trên bản vẽ, mà chưa được tổ chức thành không gian nghỉ ngơi, thư giãn cho cộng đồng dân cư trên thực tế.

Bên cạnh đó, hệ thống kỹ thuật đô thị thiết yếu như điện, nước đã được cung cấp tương đối đầy đủ trong các khu chung cư cao tầng, nhưng hệ thống hạ tầng xã hội chưa được nhà đầu tư thực sự chú trọng.

Mặc dù các dự án đều có quy hoạch trường mầm non và tiểu học, nhưng thực tế đến nay không ít khu đô thị, chung cư cao tầng vẫn chưa có trường học. Các nhà đầu tư vì chạy theo lợi nhuận nên đã bỏ qua những yêu cầu cấp thiết của người dân cũng như không tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn. Đơn cử như Dự án Eco Lakeview, theo phản ánh của cư dân, các tiện ích hạ tầng xã hội như trường học, khu vui chơi… chưa được đáp ứng. Thậm chí, quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy tòa nhà cũng có vấn đề.

Quản lý, giám sát lỏng lẻo

Trao đổi với phóng viên đại diện Vụ Khoa học công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng) cho biết, hệ thống quy chuẩn xây dựng hiện nay bao gồm 16 quy chuẩn, khi xây dựng doanh nghiệp phải tuân thủ các quy chuẩn này. Các quy chuẩn này đã đáp ứng đủ các quy chuẩn về an toàn sinh mạng cho con người, kỹ thuật..., trong đó có nhà chung cư. Khi chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ thiết kế đảm bảo đủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng mới được cấp phép.

Bên cạnh đó, khi xây dựng xong, trước khi đưa công trình vào sử dụng phải có hệ thống giám sát. Việc kiểm soát này được phân cấp, phân quyền cho các đơn vị như Cục Giám định nhà nước về công trình xây dựng, Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng). Đối với các công trình cấp hai do địa phương quản lý, các cơ quan chuyên môn (thanh tra sở xây dựng) có trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng. Khi các chủ đầu tư không tuẩn thủ sẽ bị phạt.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dù có các quy định, quy chuẩn chi tiết, nhưng trên thực tế, việc buông lỏng quản lý trong khâu thanh tra, giám sát, nghiệm thu công trình khiến nhiều công trình không đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn, nhất là về vấn đề phòng cháy chữa cháy (PCCC) vẫn được đưa vào sử dụng, gây mất an toàn cho người sử dụng.

Cụ thể, mới đây, Phòng Cảnh sát phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ, Công an TP. Hà Nội đã tổ chức kiểm tra 1.545 cơ sở, trong đó 74 cơ sở không đảm bảo các điều kiện an toàn về PCCC. Có thể kể đến Tòa nhà GP Invest số 170 đường Đê La Thành, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa do Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu làm chủ đầu tư; Chung cư HH1 - HH2, ngõ 102 Trường Chinh do Công ty cổ phần Cơ điện xây dựng Việt Nam làm chủ đầu tư; Công trình nhà ở kết hợp dịch vụ ở 75 Phương Mai của Công ty TNHH Bảo Long; Tòa nhà 24T3, số 6 Lê Văn Thiêm của Công ty cổ phần Phát triển Thanh Xuân; Tòa nhà Zen Tower, ngõ 1 Khuất Duy Tiến do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển số 8 làm chủ đầu tư...

Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật Đức An (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), để tăng cường quản lý, hạn chế, khắc phục những tồn tại và nâng cao chất lượng quản lý, vận hành nhà chung cư, các cơ quan chức năng cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở và Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

“Chủ đầu tư, nhà thầu luôn phải đảm bảo an toàn về PCCC thuộc phạm vi trách nhiệm của mình, chỉ được thi công khi thiết kế về an toàn PCCC của công trình đã được duyệt, tổ chức kiểm tra, giám sát thi công, nghiệm thu và bàn giao công trình đầy đủ trước khi đưa vào sử dụng. Quy định đã có, vấn đề là sự sát sao trong công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nếu có vi phạm từ phía các đơn vị chức năng tại các địa phương”, luật sư Hảo nhấn mạnh.

Liên hệ làm việc với Bộ Xây dựng về công tác quản lý giám sát quy chuẩn, tiêu chuẩn chung cư, nhà cao tầng hiện nay, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản lại được đại diện Bộ nêu ra các quy chuẩn, tiêu chuẩn đã được công bố, còn việc quản lý, giám sát thực tế các quy chuẩn, tiêu chuẩn này thì không được đề cập tới.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, kiến trúc sư Vũ Quôc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho biết, việc phát triển chung cư cao tầng là xu hướng tất yếu trong các đô thị hiện nay, nhưng nhất thiết phải có nghiên cứu đầy đủ từ khâu thiết kế xây dựng và quản lý vận hành nhà chung cư, nhằm đáp ứng yêu cầu của một khu đô thị mới theo tiêu chí phát triển khu ở bền vững.

Đặc biệt, phải minh bạch trong quản lý giám sát xây dựng và tuân thủ đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng… Có như vậy mới tránh được tình trạng xây dựng đô thị lộn xộn, không có trật tự quy hoạch như hiện nay.