9 điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi tác động thế nào đến người dân, doanh nghiệp?

9 điểm mới

Được Quốc hội thông qua vào ngày 27/11/2023 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, Luật Nhà ở sửa đổi (năm 2023) có nhiều điểm mới quan trọng, thể chế hoá chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022.

Trong báo cáo đánh giá nhanh tác động của Luật Nhà ở sửa đổi vừa được công bố, TS Cấn Văn Lực và nhóm tác giả Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV đã chỉ ra và phân tích 9 điểm mới của luật này.

Thứ nhất thống nhất quy định, phạm vi áp dụng giữa các luật liên quan đối với nhiều vấn đề quan trọng.

“Đây là các điểm mới quan trọng, góp phần giảm thiểu tình trạng chồng chéo, mỗi nơi hiểu 1 kiểu, cán bộ thực thi không biết làm thế nào gây ảnh hưởng đến khâu thực thi pháp luật như hiện nay”, nhóm tác giả nhận định.

Thứ hai, quy định rõ nét hơn về quy hoạch, chiến lược phát triển nhà ở.

Luật Nhà ở sửa đổi đã dành ra 2 chương quy định về cách thức, cơ sở xây dựng quy hoạch, chiến lược phát triển nhà ở cũng như các quy định về quy hoạch phát triển nhà ở, định hướng về quy trình đầu tư dự án nhà ở. Đồng thời cũng đã làm rõ công tác quy hoạch theo hướng yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Theo các chuyên gia, quy định này sẽ góp phần nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch, bảo đảm thống nhất định hướng trên toàn quốc, góp phần tăng cường hiệu quả, hiệu lực công tác quy hoạch trong thực tế, hạn chế những bất cập đối với việc triển khai dự án của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, tình trạng phân lô, bán nền tràn lan sẽ được kiểm soát, hạn chế ảnh hưởng đến quy hoạch, an sinh xã hội của khu vực cũng như giảm phát sinh các vụ việc lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trong thời gian qua.

Thứ ba, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm đáng chú ý như huy động và sử dụng vốn sai mục đích, sai quy định; cấm một số hoạt động kinh doanh; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở...

Thứ tư, về sở hữu, mua bán và thế chấp nhà ở của các tổ chức và cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam.

Quy định này giúp thống nhất với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và tạo điều kiện người gốc Việt Nam, người nước ngoài gắn bó hơn với đất nước Việt Nam, vừa góp phần thu hút kiều hối, đầu tư nước ngoài, cải thiện việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản...

Thứ năm, không quy định thời hạn sở hữu chung cư và bổ sung ưu đãi khi thực hiện dự án cải tạo nhà ở. Luật lần này đã dành ra 1 chương để quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm hạn chế tình trạng khó di dời như hiện nay.

Theo đó giúp giải quyết tranh cãi về thời hạn sở hữu chung cư và nâng cao hiệu quả công tác cải tạo nhà ở, giảm bớt thủ tục, chi phí để tăng khả năng thu hút chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ. Đồng thời giảm thời gian triển khai dự án, tăng nguồn cung cho thị trường và người dân sẽ được hưởng lợi.

Thứ sáu, cho phép cấp giấy chứng nhận (GCN) nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Đây là nội dung mới, tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội và cả khía cạnh kinh doanh khi hợp thức hóa loại hình chung cư mini (cho phép cấp GCN) trên cơ sở đáp ứng các quy định của pháp luật.

Thứ bảy, quy định rõ nét về phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân trong khu công nghiệp (KCN). Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến chính sách NOXH theo hướng mở rộng đối tượng được đầu tư NOXH, mở rộng đối tượng được hưởng chính sách NOXH, bổ sung các chính sách ưu đãi, sửa đổi một số nội dung không phù hợp với thực tế.

“Các nội dung mới liên quan đến NOXH được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường NOXH cả về phía cung và phía cầu nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực”, các chuyên gia đánh giá.

Thứ tám, Luật Nhà ở 2023 đã dành một chương quy định về vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý, điều tiết thị trường nhà ở. Trong đó đã bổ sung, làm rõ nhiều nội dung về vai trò, trách nhiệm của các chủ thể liên quan và giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết sau này để thống nhất triển khai toàn quốc.

Thứ chín, các quy định chuyển tiếp được cụ thể hóa, góp phần giải quyết các trường hợp cụ thể. Luật Nhà ở 2023 quy định 7 nội dung chuyển tiếp. Trong đó, có một số nội dung đáng chú như quy định chuyển tiếp đối với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành; quy định chuyển tiếp đối với cải tạo, xây dựng lại, quản lý, sử dụng nhà chung cư; quy định chuyển tiếp đối với phát triển NOXH…

6 kiến nghị

Từ những phân tích trên, TS Cấn Văn Lực và nhóm tác giả Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV đưa ra 6 kiến nghị đối với thị trường nhà ở Việt Nam.

Một là Chính phủ chỉ đạo sớm ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn bảo đảm nhất quán, đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cùng với các luật liên quan khác, trong đó cần lưu ý các điều khoản chuyển tiếp.

Hai là có các giải pháp cụ thể để điều tiết giá nhà ở như đẩy mạnh phát triển NOXH, nhà ở vừa túi tiền, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án để tăng nguồn cung, sẵn sàng can thiệp khi thị trường có dấu hiệu tăng "nóng", "sốt ảo"…

Ba là sớm ban hành Đề án thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác. Việc thí điểm nên được triển khai tại một số tỉnh, thành phố lớn... để tháo gỡ kịp thời khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, đặc biệt các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại.

Bốn là chú trọng nội dung liên quan đến yêu cầu về chuyển đổi số, ứng dụng CNTT, xanh hóa trong phát triển, quản lý, sử dụng đất đai, nhà ở phù hợp với xu hướng hiện nay. Trong đó, cần làm rõ các tiêu chí số hóa, công trình xanh, nhà ở xanh… trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản.

Năm là tích cực đẩy mạnh triển khai các chính sách, quy định mới về NOXH để tăng cường thu hút nguồn lực phát triển phân khúc này, góp phần giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, góp phần hoàn thành mục tiêu của đề án"Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030".

Sáu là tăng cường tuyên truyền, phổ biến về các đạo luật đã được thông qua cho người dân, tổ chức và các bên liên quan nhằm tăng hiểu biết, nhận thức, tuân thủ và góp ý chính sách, tăng hiệu lực thực thi trong thực tiễn.