Dự án 1 triệu nhà ở xã hội: Nhiều doanh nghiệp được giới thiệu khu đất rất "xương xẩu"

Cần quỹ đất sạch, khả thi

Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành quyết định số 338/QĐ- TTg về việc phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021- 2030 (Đề án 338).

Theo báo cáo tóm tắt được trích dẫn từ báo cáo đề xuất giải pháp triển khai hiệu quả Đề án 338 - do Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV thuộc Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính Phủ) thực hiện vào tháng 7/2023, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn.

Bởi lẽ lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán NOXH không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Đối với NOXH để cho thuê, cho thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư.

Các ưu đãi cũng không thực chất, mặc dù có các quy định như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế... nhưng chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng. Theo quy định của pháp luật, không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH. Ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định.

Theo Ban IV, chính sách về NOXH hiện nay chưa thu hút và khuyến khích chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp quan tâm đầu tư dự án NOXH phản ánh, họ phải đến “gõ cửa” trực tiếp các sở, ban, ngành liên quan tại các địa phương để tìm hiểu thông tin, nhưng nhiều trường hợp chỉ được giới thiệu những khu đất rất “xương xẩu” hoặc không nhận được thông tin rõ ràng để có thể tham gia các dự án diện này.

Ban IV đề xuất, các địa phương cần bố trí quỹ đất sạch cho các dự án NOXH độc lập.

Báo cáo của Ban IV cho thấy, trong giai đoạn từ đầu năm 2021 đến nay, Hà Nội chỉ có 4 dự án NOXH hoàn thành với khoảng 5.300 căn hộ, trong khi TP Hồ Chí Minh chỉ đưa vào sử dụng được 1 dự án với quy mô 260 căn hộ.

"Điều này cho thấy có khoảng cách rất xa giữa kế hoạch đề ra và kết quả thực hiện, mà nguyên nhân chính là do các địa phương tính toán, phân bổ chưa hợp lý quỹ đất sạch cho các dự án NOXH độc lập", báo cáo nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia chỉ ra rằng, việc phát triển NOXH thông qua quỹ đất 20% này sẽ dẫn đến kết quả rất hạn chế. Lý do là chủ đầu tư có xu hướng dành những vị trí khó giải phóng mặt bằng nhất cho hạng mục NOXH khiến hạng mục nhà này bị trì hoãn. Hoặc chủ đầu tư lựa chọn nộp thay bằng tiền theo quy định do lo ngại xây dựng NOXH đồng thời với nhà ở thương mại sẽ làm giảm giá trị của dự án, khiến giá bán căn hộ thương mại xuống thấp.

Trong trường hợp chủ đầu tư tuân thủ việc phát triển NOXH trong quỹ đất 20% thì giá NOXH diện này vẫn sẽ khá cao do phải tính trên các giá thành phát triển tổng thể hạ tầng nền tảng của toàn khu vực.

Do đó, Ban IV đề xuất, các địa phương cần bố trí quỹ đất sạch cho các dự án NOXH độc lập thay vì dựa vào quỹ đất 20% ở các dự án nhà ở thương mại/khu đô thị đang/sẽ triển khai trên địa bàn. Tuân thủ nguyên tắc về vị trí, địa điểm đồng thời công bố công khai đẩy đủ và minh bạch thông tin về diện tích, vị trí, đặc điểm khu đất dành để phát triển NOXH.

Bộ Xây dựng rà soát, đánh giá nhu cầu NOXH theo từng địa phương, chú trọng phát triển NOXH trước hết cho khu vực đô thị, đô thị đặc biệt và các vị trí có các khu công nghiệp tập trung.

Theo Ban IV, giải pháp để bảo đảm tính khả thi về đất cho mục tiêu xây dựng 1 triệu NOXH là các địa phương cần tập trung tạo quỹ đất dành riêng cho các dự án NOXH độc lập, coi đây là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu để bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tăng trưởng.

Ngoài ra, khi quỹ đất sạch cho các dự án NOXH độc lập đã được bố trí, các địa phương cần công bố công khai đầy đủ và minh bạch các thông tin về diện tích, vị trí, đặc điểm khu đất dành để phát triển NOXH trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, xây dựng có thể tiếp cận và đăng ký tham gia đầu tư.

Giải pháp giảm thiểu chi phí xây dựng

Để giảm thiểu chi phí xây dựng dự án, Ban IV kiến nghị các địa phương tập trung thực hiện theo 3 giai đoạn quan trọng. Trong đó, giai đoạn 1: xác lập quỹ đất sạch, khả thi, hợp lý để phát triển NOXH. Giai đoạn 2: giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật/xã hội nền tảng, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Giai đoạn 3: hoàn tất thủ tục đầu tư, xây dựng, giao đất để triển khai dự án NOXH

Ngoài ra, Ban IV đề xuất nhóm giải pháp hỗ trợ tín dụng hiệu quả cho các dự án NOXH. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu phân bổ gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng hợp lý để duy trì mức lãi suất ưu đãi không quá 8,7% cho chủ đầu tư trong ít nhất 2 năm đầu thực hiện Đề án 338. Duy trì mức lãi suất ưu đãi cho người mua NOXH ổn định dưới 8% trong thời gian ưu đãi tối thiểu 10 năm.

Đồng thời phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát, cải thiện mạnh mẽ các điều kiện, quy trình tiếp cận vốn vay hiện hành cho người mua NOXH. Cùng với đó cần chú trọng vai trò bảo lãnh của doanh nghiệp cho người lao động.