Luật Đất đai 2024: Đồng bộ pháp luật về lựa chọn nhà đầu tư

Luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) hay Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/1 gồm 16 chương, 260 điều, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025. Trừ quy định về hoạt động lấn biển (Điều 180) và quy định sửa đổi một số điều của Luật Lâm nghiệp (Điều 248) có hiệu lực sớm hơn từ ngày 1/4/2024.

Luật Đất đai là một đạo luật lớn, liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội; tác động đến mọi chủ thể trong xã hội từ cá nhân, doanh nghiệp đến các cơ quan Nhà nước.

“Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa các quan điểm, định hướng đổi mới về quản lý đất đai theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ Năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII. Đặc biệt, luật đã đồng bộ pháp luật về lựa chọn nhà đầu tư với quy định về giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp”, ông Tuấn cho biết.

Theo đó, Luật Đầu tư 2020 đã quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm: đấu thầu, đấu giá, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Để đồng bộ với quy định pháp luật về đầu tư, khắc phục các bất cập của Luật Đấu thầu 2013 (không quy định giao đất trong trường hợp đấu thầu, chấp thuận nhà đầu tư), Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết các trường hợp, điều kiện giao đất theo từng hình thức cụ thể.

Đó là giao đất, cho thuê thông qua đấu giá (Điều 125), đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Điều 126) hoặc các trường hợp sẽ giao đất không thông qua đấu thầu, đấu giá (Điều 124). Đây là một nội dung quan trọng góp phần tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản, góp phần tạo ra tính công bằng trong tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp.

Một điểm đáng lưu ý là khoản 6 Điều 126, Luật Đất đai 2024 quy định nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu dự án có sử dụng đất phải thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án. Giống như doanh nghiệp đối với các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và giao Chính phủ quy định nội dung này phù hợp với pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan theo quy định tại khoản 6 Điều 126.

Luật cũng cho phép giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế cho nhà đầu tư thành lập (điểm d khoản 7 Điều 126). Quy định mới cho phép thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án giúp các nhà đầu tư chuyên biệt hóa hoạt động đầu tư, nâng cao tính chuyên môn trong quản lý, vận hành dự án cụ thể.

“Luật Đất đai 2024 quy định nhà đầu tư trúng thầu dự án phải ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong vòng 6 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu nếu không sẽ bị hủy thầu. Quy định trên cũng góp phần thúc đẩy các chủ đầu tư cần chuẩn bị tốt nguồn tài chính cho dự án, qua đó, thúc đẩy tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng dự án (khoản 8 Điều 126)”, ông Tuấn nhận định.

Đối với vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản, theo ông Tuấn, để thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 cho phép bên chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (mới có quyết định giao đất, cho thuê đất) khi chuyển nhượng dự án bất động sản cho tổ chức theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà nước không thu hồi đất. Thay vào đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất luôn cho bên nhận chuyển nhượng dự án theo khoản 3 Điều 142.

Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định chuyển tiếp cho các dự án đang thực hiện chuyển nhượng dự án tại khoản 15 Điều 260. Đồng thời, quy định tạo điều kiện về thủ tục liên quan đến đất đai khi thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản và bảo đảm nghĩa vụ tài chính về đất được kế thừa từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng vốn.