Chuyên gia Đặng Hùng Võ: Đừng say sưa với đất nền, kiếm tiền dễ nhưng hệ luỵ nhiều!

Năm 2020 tính thanh khoản của thị trường vẫn tiếp tục cao. Tuy nhiên vấn đề lớn nhất phải đối mặt vẫn là nguồn cung vẫn thiếu hụt so với cầu.

Theo thống kê nguồn cung thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm nhất là 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Hà Nội con số có khá hơn TP.HCM một chút nhưng nhìn chung vẫn ít. Số lượng dự án được phê duyệt đưa vào thị trường rất kém. Chính vì thiếu hụt nguồn cung như vậy nên khả năng giá bất động sản sẽ bị đẩy lên cao.

Vấn đề pháp lý sẽ vẫn là vấn đề lớn trong năm 2020. Pháp lý ở đây không chỉ ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà cả ở phân khúc nhà ở.

Việc sửa Luật đai đai chưa chắc đã xong trong năm 2020. Có sửa được cũng phải cuối năm, mà không biết đầu năm có trình được hay không. Khả năng dự án nhà ở trong năm 2020 tiếp tục khó khăn.

Không chỉ yếu tố pháp lý, vốn cũng là một vấn đề lớn đối với doanh nghiệp trong năm 2020. Không chỉ thắt nguồn vốn tín dụng vào bất động sản, ngay cả phát hành trái phiếu cũng sẽ theo hướng siết lại do quy định của Luật chứng khoán (sửa đổi).

Mặc dù khó vậy nhưng các nhà đầu tư vẫn sống được là do cách thức “bán nhà trên giấy”, đó là phương thức cứu vốn cho thị trường bất động sản. Suy cho cùng, vấn đề lớn nhất đối với doanh nghiệp vẫn là pháp lý.

Năm 2020, nhiều chuyên gia dự báo về một cuộc thanh lọc rất mạnh của thị trường, ông nghĩ như thế nào về vấn đề này?

Sự thực mà nói thì việc thanh lọc diễn ra gần chục năm nay. Xưa có chuyện nhà đầu tư “tay không bắt giặc” nhưng giờ thì ít. Năm 2020 việc thanh lọc nhà đầu tư vẫn tiếp diễn, không chỉ nhà đầu tư mà còn thanh lọc cả nhà quản lý yếu kém.

Ông đánh giá phân khúc nào sẽ triển vọng trong năm 2020?

Tôi cho rằng đó là phân khúc nhà ở. Condotel với những vướng mắc pháp luật trở thành phân khúc kém hấp dẫn. Người dân không còn nhiều lựa chọn, sẽ đổ tiền vào phân khúc nhà ở.

Tuy nhiên, như tôi đã đề cập, khi nguồn cung dự án thiếu, không đáp ứng được cầu, chắc chắn có sự nhảy vào của đầu cơ, giá phân khúc nhà ở tăng lên.

Nhìn chung nhà ở vẫn là trụ chính. Sau 5 năm bất động sản du lịch phát triển đỉnh cao thì thị trường quay lại phân khúc nhà ở.

Còn đối với đất nền, tôi cho rằng nên sớm có biện pháp hạn chế nguồn vốn đổ vào phân khúc này càng sớm càng tốt. Ở phân khúc này, người ta đầu tư hời hợt thôi nhưng lại kiếm rất nhiều tiền. Bất động sản muốn lành mạnh thì phải kèm với đầu tư.

Cứ tích trữ đất, đầu cơ vào đất rồi bỏ hoang, không làm gì nữa thì sao kinh tế phát triển. Cần sớm có động thai co lại phân khúc này. Đừng coi nó là phân khúc thương mại nữa mà chỉ là phân khúc trợ giúp người thu nhập nhấp thôi.

Đừng say sưa với đất nền, kiếm tiền dễ nhưng hệ luỵ nhiều.

Ở các nước họ đưa ra mức thuế cao đối với những phần bất động sản vượt trên hạn mức. Thậm chí đánh mức lên tới 50% đối với đất để không.

Chúng ta cần sớm có cơ chế khuyến khích đầu tư trên đất để tạo ra những sản phẩm có giá trị sử dụng và sinh lời.

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có hiện tượng sốt đất cục bộ cũng có nguyên nhân chia lô bán nền tùy tiện góp mặt. Việc nhà đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền là đi ngược lại với cách đầu tư chuyên nghiệp là đưa vào đầu tư để sinh lời.

Xin cám ơn ông về cuộc trò chuyện này!