Đấu giá đất công: Cần sự công bằng, minh bạch

Những con số lớn đến bất ngờ thu về ngân sách từ đấu giá đất công, nhưng cũng có những con số lớn không kém đã bị thất thoát từ túi nhà nước qua công tác đấu giá đất công.

Đấu giá quyền sử dụng đất công là một cơ chế mang về nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước và hiện chiếm khoảng 90% giá trị đấu giá tài sản công.

Hàng năm nguồn thu từ đất đã đóng góp từ 12 - 15% thu ngân sách nội địa không tính dầu khí, nhất là trong thời điểm hiện nay đây là nguồn thu lớn và quan trọng. Tuy nhiên đấu giá đất công có phải chỉ là nguồn thu vào ngân sách, hay quan trọng hơn là cách tiếp cận đất đai công bằng giữa các thành phần kinh tế để đưa nguồn lực này vào nền kinh tế minh bạch nhất, hãy cùng xem lại những nét chính của vụ đấu giá tạo đỉnh gần đây nhất.

Doanh nghiệp trúng đấu giá đất hàng chục nghìn tỷ ở Thủ Thiêm

Kết quả đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) vào ngày 10/12/2021 đã khiến cả giới bất động sản, chuyên gia lẫn người dân đều sửng sốt vì giá nhảy vọt ngoài dự đoán.

Khu đô thị Thủ Thiêm là nơi có giá nhà đất rất đắt đỏ ở TP Hồ Chí Minh. (Ảnh: Báo Đầu tư)

Ở lô đất cuối cùng, một doanh nghiệp đã trúng với giá hơn 24.000 tỷ đồng, cao gần gấp 8 lần so với giá ban đầu, tương ứng 2,45 tỷ đồng/m2, cao hơn cả các thành phố đắt đỏ như Hong Kong, Thượng Hải, Tokyo, Sydney hay New York.

Đến nay, 4 công ty trúng đấu giá đã hoàn tất việc ký hợp đồng mua 4 lô đất trên với các cơ quan chức năng của TP Hồ Chí Minh.

Trong thời hạn 30 ngày, người trúng đấu giá phải thanh toán một nửa cho ngân sách nhà nước, trong thời hạn 60 ngày tiếp theo, phải thanh toán đủ số tiền còn lại.

Như vậy, trong trường hợp việc mua bán tài sản sau đấu giá diễn ra đúng theo hợp đồng, ngân sách TP Hồ Chí Minh sẽ thu về số tiền 37.346 tỷ đồng của 4 lô đất từ các công ty trong khoảng 100 ngày sau ngày đấu giá.

Lỗ hổng thẩm định giá

Đất đai là điều kiện cơ bản nhất cho các thành phố lớn khai thác đầu tư hạ tầng, điều chỉnh cơ cấu ngành nghề, thúc đẩy thực hiện các chính sách nâng cao hiệu ích kinh tế.

Giá trị đất đai không ngừng tăng cao theo sự phát triển đô thị mang tính ổn định, lâu dài, nhưng thực tế đã có rất nhiều vụ việc nhiễu loạn trong đấu giá đất công, các thủ đoạn bắt tay nhau để dìm giá, mua rẻ tài sản của nhà nước hòng trục lợi.

Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá và đầu tư Hà Nội đã thông đồng với cán bộ quản lý để được lựa chọn là đơn vị thẩm định giá, được hướng dẫn cách thức bốc thăm, vị trí ngồi gần để bốc được phiếu trúng, sau đó tiếp tục cấu kết với Ban quản lý dự án huyện Đông Anh để dìm giá. Hạ đến mức 200 tỷ, nhưng đối với công ty thẩm định không quá khó khăn.

"Mức giá là do Tổng Giám đốc công ty thường xuyên có những ý kiến, chỉ đạo cá nhân tôi cũng như các nhân viên khác trong công ty", bị can Nguyễn Đức Phương, Công ty Cổ phần Tư vấn thẩm định giá và đầu tư Hà Nội, cho biết.

Theo quy trình, Hội đồng thẩm định giá bao gồm các sở ban ngành liên quan sẽ phải kiểm tra tính hợp pháp và các thông tin do công ty thẩm định sử dụng tại chứng thư thẩm định giá, nghĩa là phải có căn cứ để xác minh lại hồ sơ. Trong nhiều vụ sai phạm về thẩm định giá, điều này chỉ là lý thuyết.

"Tất cả toàn bộ hồ sơ do đơn vị tư vấn đã khảo sát và Hội đồng đã dựa vào thông tin từ đơn vị tư vấn", ông Nguyễn Anh Dũng, Phó Chủ tịch UBND huyện Đông Anh, Hà Nội, cho hay.

Quy trình đưa ra tưởng rằng rất chặt chẽ, tuy nhiên thực tế khi việc rà soát hồ sơ, số liệu lại chỉ dựa vào thông tin của công ty thẩm định giá, không có những khảo sát độc lập của các cơ quan trong Hội đồng thẩm định để đối chiếu, nên những sai phạm xảy ra trong vụ án này là điều dễ hiểu.

Thẩm định giá, một khâu vô cùng quan trọng trong quản lý tài sản công. Nhiều ý kiến cho rằng pháp luật đã trao quyền cho doanh nghiệp có chức năng thẩm định quá lớn, trong khi đó lại không có quy định nào về hậu kiểm kết quả thẩm định. Đây chính là một trong những lý do dẫn tới các sai phạm trong nhiều vụ án về đấu thầu, đấu giá thời gian qua.

"Quyền đấy phải gắn liền với tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp, có trung thực, có độc lập, có khách quan hay không. Làm sao cho đúng đắn với quy định của pháp luật cần phải có kiểm toán, tốt nhất là đơn vị khách quan là đơn vị kiểm toán vào hậu kiểm tất cả kết quả mà doanh nghiệp thẩm định giá đã làm phục vụ cho công tác đấu thầu và một số hoạt động mua sắm tài sản từ ngân sách nhà nước", ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, nhấn mạnh.

Cố ý định giá thấp là điều kiện cho các đối tượng đấu giá tiếp tục thông đồng thu lợi bất chính. Như cách bị can Nguyễn Thị Loan, người nắm giữ nhiều doanh nghiệp có vốn hàng nghìn tỷ đồng đã làm là sử dụng nhân viên đại diện nhiều công ty để tham gia đấu giá, kết thúc đấu giá là hủy bỏ quyết định bổ nhiệm những nhân viên này.

Lo ngại giá bất động sản tăng cao

Trong ý kiến của các chuyên gia thời gian vừa qua, nhiều thắc mắc, cách hiểu về phiên đấu giá cũng được giải thích trên tinh thần pháp luật và các quy luật kinh tế khách quan. Trên thực tế, thị trường cả năm vừa qua vẫn âm ỉ sốt ở nhiều nơi, càng về cuối năm các cơn sốt đất lại càng lan rộng.

Chỉ trong một thời gian ngắn, giá đất tại một số khu vực tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang đã bị đẩy lên gấp đôi, từ 600 - 700 triệu đồng, lên hơn 1 - 2 tỷ đồng/1 lô. Từ cuối năm 2021, các văn phòng môi giới ở đây cho biết, tình hình giao dịch ảm đạm, môi giới nhiều, người hỏi mua lại ít.

Các cuộc đấu giá đất liên tục lập các kỷ lục mới khiến người mua, người bán đều dừng lại nghe ngóng, giao dịch bị ngưng trệ. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

Đây cũng là tình trạng đang diễn ra tại các địa phương đất dồn dập tăng giá nhanh. Nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại đất sốt ảo, nhưng đang ảnh hưởng tiêu cực tới các giao dịch thật.

"Giá bị đẩy lên quá cao, cố dấu hiệu là giá ảo. Nó phải theo quy luật và phù hợp với sức mua của thị trường. Điều đó không có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, nên chúng tôi rất lo ngại nếu giá nhà ở bị đẩy lên cao có thể tác động bất lợi cho chính các chủ đầu tư", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định.

Các chuyên gia lý giải, một trong số nguyên nhân chính khiến giá bất động sản liên tục tăng trong năm 2021 là do thiếu hụt về nguồn cung. Vừa qua, một số Luật liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản đã được đề xuất sửa đổi, nhưng các nút thắt cơ bản vẫn chưa được tháo gỡ.

Các cuộc đấu giá đất liên tục lập các kỷ lục mới khiến người mua, người bán đều dừng lại nghe ngóng, giao dịch bị ngưng trệ.

"Người ta cứ thổi giá lên như vậy thì sẽ không biết thế nào. Vậy Nhà nước cần có một cơ quan quản lý giá chuyên nghiệp để xác định giá ở khu vực đó giá chỉ chừng ấy thôi, giá thực là giá gì, giá thổi là giá gì", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, nhấn mạnh.

Đấu giá chỉ là một trong những phương pháp để quản lý sử dụng đất công. Đấu giá không phải đũa thần để điều tiết tất cả những vấn đề liên quan. Nó là một khâu, một hoạt động, vì vậy để khâu này hiệu quả cao nhất và tránh lũng đoạn cần nhất là nguyên tắc minh bạch, công khai, dễ tiếp cận.

Trong đấu giá tài sản của nhà nước, cụ thể là đất công phải tuân theo những nguyên tắc nào? Sự công bằng và minh bạch trong đấu giá đất có đi đôi với nhau? Sau ảnh hưởng nặng nề của đại dịch, con số thu từ đấu giá đất của TP Hồ Chí Minh có ý nghĩa như thế nào?

Những thắc mắc trên sẽ được giải đáp trong chương trình Sự kiện và Bình luận tuần này với sư tham gia của PGS. Phạm Thế Anh, Trưởng Bộ môn Kinh tế Vĩ mô - Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội; ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. Mời quý vị theo dõi qua video trên!