Đề xuất xử lý trường hợp đấu giá đất không thành

Các thay đổi quan trọng trongđấu giá đất

Đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá đất là một những nội dung quan trọng trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản, vừa được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận vừa qua.

Nhiều ý kiến cho rằng, sau hơn 5 năm thi hành, dù đạt nhiều kết quả, nhưng Luật Đấu giá tài sản đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập như: một số quy định về trình tự, thủ tục đấu giá chưa chặt chẽ, chưa phù hợp với thực tiễn; tình trạng "quân xanh, quân đỏ", thông đồng, dìm giá trong các phiên đấu giá ngày càng có xu hướng tinh vi, phức tạp. Trong dự thảo sửa đổi lần này, đã có một số đề xuất quy định mới để khắc phục các tình trạng này.

Có thể nói, đấu giá là một trong những điểm nhấn nổi bật trên thị trường bất động sản trong vòng 3 năm trở lại đây. Nhiều thời điểm, các phiên đấu giá đã "dậy sóng" trở thành các cơn sốt đất, khi giá trúng đấu giá liên tục lập các kỷ lục mới, thậm chí lên tới gần 2,5 tỷ đồng/m²như ở TP Hồ Chí Minh.

Sau cơn sốt, tình trạng tràn lan "bỏ cọc" lại diễn ra, trong đó điển hình là nguyên nhân do người trúng đấu giá mục tiêu chỉ để bán qua tay kiếm lời nhưng đã không bán được lô đất với giá cao mong muốn nên bỏ cọc. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ tới ngân sách và hoạt động đấu giá tại các địa phương.

So với luật hiện hành, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản đã sửa đổi bổ sung nhiều quy định mới.

Đơn cử như "nghiêm cấm đấu giá viên để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi".

Dự thảo cũng bổ sung các trường hợp không được đăng ký tham gia đấu giá trong cùng một tài sản như: cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em, công ty mẹ, công ty con, các doanh nghiệp mà cá nhân, tổ chức có khả năng chi phối hoạt động doanh nghiệp khác... Điều này để bảo đảm tính khách quan, minh bạch, tránh tình trạng thông đồng, dìm giá giữa những người này khi tham gia đấu giá.

Đáng chú ý, dự thảo đã quy định mức đặt cọc tối thiểu là 10%, tối đa 20% giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, thay vì mức tối thiểu chỉ 5% như Luật hiện hành, để bảo đảm tìm được nhà đầu tư thực sự có năng lực, tránh việc "thổi giá", tạo cơn sốt ảo và dễ dàng bỏ cọc, nếu không đạt được mục đích kiếm lợi.

Đặc biệt, nội dung mới nhất liên quan tới đấu giá đất hiện nay là đầu tháng 5 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 73 về việc ủy quyền quyết định giá đất, cho phép UBND cấp huyện, được quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Theo đánh giá của các chuyên gia, hoạt động đấu giá đất trên thị trường sẽ có những thay đổi quan trọng từ quy định mới.

"Trước đây, khi thẩm định giá, đa phần các cơ quan liên ngành thuộc sở do Sở Tài Chính chủ trì để chúng ta đưa ra giá, hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để đưa ra giá khởi điểm. Các cơ quan liên ngành đương nhiên họ ngồi ở phía cao hơn, xa hơn thì họ không thể hiểu được địa bàn, địa phương của mình nên họ làm giá có thể nó sẽ chưa phù hợp. Nhưng bây giờ, trao lại quyền cho UBND từ phía quận, huyện, do vậy chắc chắn quận, huyện muốn thúc đẩy kinh tế của mình, muốn có nguồn thu để giải ngân cho các công việc khác thì họ sẽ phải nghiên cứu một mức giá phù hợp để làm sao đưa sản phẩm bất động sản, hay quyền sử dụng đất đến được tay người tiêu dùng", Luật sư Đỗ Thị Hồng Hạnh, Phó Chủ tịch Hội Đấu giá viên Hà Nội, cho biết.

Kiến nghị xử lý trường hợp đấu giá đất không thành

Hiện nay, cơ quan soạn thảo là Bộ Tư pháp vẫn đang tiếp tục lấy ý kiến hoàn thiện cho Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản.

Một trong những nội dung được các địa phương và nhà đầu tư quan tâm là quy định về trường hợp xử lý tình huống đấu giá không thành, không có nhà đầu tư tham gia. Bởi theo quy định hiện hành, đối với tài sản thi hành án, theo Luật Thi hành án dân sự cho phép mỗi lần đấu giá sau sẽ được giảm giá không quá 10% giá khởi điểm của lần đấu giá trước đó. Trong khi đó, các loại tài sản khác lại không được áp dụng cơ chế này, mà vẫn phải đấu giá lại với giá khởi điểm giữ nguyên.

Khu đất đấu giá tại huyện Hoài Đức đã 3 lần được thông báo tổ chức đấu giá, với mức giá khởi điểm là 60,9 triệu đồng/m², nhưng không có nhà đầu tư tham gia, nên không thể đấu giá thành công. Đây là thực trạng không chỉ diễn ra tại Hoài Đức, Hà Nội, mà còn diễn ra tại một số địa phương khác, gây khó trong việc tăng nguồn thu ngân sách.

Thực trạng này trái ngược với khung cảnh tấp nập tại các buổi đấu giá đất cách đây khoảng 2 năm trước. Đại diện địa phương lý giải, nguyên nhân chủ yếu do thị trường bất động sản giảm nhiệt. Tuy nhiên, mức giá khởi điểm lại được đưa ra từ cuối năm 2022, dựa trên mức trúng đấu giá của phiên đấu giá trước, thời điểm thị trường vẫn sôi động nên không còn phù hợp. Mặc dù địa phương muốn đưa giá khởi điểm về mức thấp hơn, nhưng chưa có quy định cụ thể để thực hiện.

"Giá khởi điểm không thu hút được nhà đầu tư quan tâm cũng như khách hàng có nhu cầu. Nếu giảm thì phải đi xác định lại giá từ đầu, nhưng cơ sở để xác định giảm rất khó. Khi ta tổ chức 1 lần, 2 lần, 3 lần không có nhà đầu tư tham gia, được giảm bao nhiêu thì không có quy định, rất khó trong việc xác định giá khởi điểm", ông Nguyễn Huy Hoàng, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức, TP Hà Nội, cho hay.

Tại huyện Đông Anh, Hà Nội, thời gian qua, huyện cũng liên tiếp tạm dừng đấu giá đất trước phiên tại 2 xã Vân Hà và Liên Hà.

Theo thông tin từ Ủy ban nhân dân TP Hà Nội, từ đầu năm tới nay, thành phố tổ chức được 65 phiên đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có 28 phiên đấu giá không thành; kết quả thu tiền đấu giá quyền sử dụng đất chỉ đạt 5,42% kế hoạch năm.

"Ví dụ giao dịch ở ngoài dân là 100 triệu/m², nhưng khi làm giá khởi điểm cũng là 100 triệu/m², lúc đấy chúng ta có thể hình dung là ngày xưa chỉ 60 triệu, bên trong nhà nước có thể là 40 triệu (thấp hơn giá thị trường 20%), lúc đó người ta hút sức mua lại, bởi vì người ta nghĩ rằng có thể lên được 80 hoặc 100 triệu. Nhưng hiện giờ thị trường đã chạm đến mốc 100 triệu/m2 thì người ta lại cảm thấy mua xong thì chỉ tồn đọng ở đó, tức là anh phải có nhu cầu ở thật, làm thật thì anh mới mua", Luật sư Đỗ Thị Hồng Hạnh, Phó Chủ tịch Hội Đấu giá viên Hà Nội, nói.

"Chúng ta phải xác định có lên thì có xuống, không chỉ là giữ nguyên hoặc cao hơn. Từ chuyên viên đến cấp tỉnh, thành không ai dám giảm. Giá nhà, đất hiện đang rất cao so với thu nhập của người dân, như vậy sẽ rất khó cho việc ổn định và phát triển thị trường lâu dài", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Trước tình trạng này, nhiều ý kiến, trong đó có Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề xuất trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản nên có quy định cụ thể về xử lý trường hợp đấu giá đất không thành, như cũng có thể xem xét áp dụng giảm giá 10% trong các lần đấu giá tiếp theo.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến góp ý cho rằng, thời gian qua đã có trường hợp các cá nhân, doanh nghiệp trả giá trúng đấu giá đất với giá cao ngất ngưởng, sau đó bỏ cọc, nhưng xét về luật lại "không sai gì".

Bởi vậy, trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản lần này cần có chế tài xử lý cụ thể như: nếu doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư tự ý bỏ khoản tiền đặt cọc và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Những giải pháp này được cho sẽ giúp hoạt động đấu giá đất trở nên minh bạch hơn, hướng tới người mua có nhu cầu ở thật, chứ không phải tạo ra một thị trường, hay một phân khúc "mua - bán" kiếm lời mới cho giới đầu cơ đất.