Doanh nghiệp bất động sản mất khả năng thanh toán, lựa chọn nào tốt cho trái chủ?

Áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn

Mặc dù tích cực mua lại trái phiếu đã phát hành sau khi xảy ra sự kiện liên quan đến tập đoàn Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát, nhưng áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong hai năm tới vẫn duy trì đáng kể.

Những bất ổn về tình hình kinh tế vĩ mô thời gian qua đã gây nên những ảnh hưởng tiêu cực với thị trường bất động sản.

Theo công ty tư vấn FiinGroup, tính đến hết tháng 10 vừa qua, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành đạt 445 nghìn tỷ đồng, chiếm gần một nửa tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính. Hoạt động mua lại trước hạn trái phiếu giúp giảm đáng kể áp lực cho doanh nghiệp khi trong một tháng rưỡi cuối cùng của năm nay sẽ phải thanh toán gần 22 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn.

Tuy nhiên, khả năng thanh toán trái phiếu đáo hạn trong hai năm tới là một dấu hỏi rất lớn khi FiinGroup ước tính tổng giá trị trái phiếu đáo hạn năm 2023 lên tới 119 nghìn tỷ đồng và năm tiếp theo là 112 nghìn tỷ đồng.

Mặc dù việc mua lại một phần trái phiếu trước hạn giúp doanh nghiệp không phải trả chi phí lãi vay khá cao, đồng thời cải thiện các chỉ tiêu tài chính, nhưng mặt khác lại khiến dòng tiền cạn kiệt, từ đó ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư và kinh doanh trong bối cảnh các kênh dẫn vốn đều bế tắc.

Dưới góc nhìn của Chủ tịch HĐQT BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển, thị trường bất động sản và tài chính - tiền tệ biến động quá nhanh thời gian gần đây khiến doanh nghiệp bất động sản không xoay xở kịp. Nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu tăng vốn cũng không còn khả thi khi thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh, giá cổ phiếu giảm sâu và nhiều doanh nghiệp đã buộc phải huỷ phương án phát hành.

Trong khi đó, mặc dù Nghị định 65 vẫn cho phép phát hành trái phiếu để đảo nợ nhưng điều kiện phát hành không còn dễ dàng như trước đây. Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư trái phiếu đã suy giảm nghiêm trọng sau sự kiện Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát, nên trái phiếu bất động sản mất sức hấp dẫn, chưa kể muốn phát hành thì doanh nghiệp phải nâng lãi suất lên rất cao.

Tình hình kinh doanh bất động sản cũng xuống dốc khi giao dịch gần như đóng băng những tháng gần đây, khiến cho doanh thu sụt giảm mạnh. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bế tắc về nguồn cung do dự án vướng thủ tục pháp lý dính đến đất công, cách tính tiền sử dụng đất hoặc ở những địa phương có lãnh đạo bị khởi tố vì sai phạm liên quan đến đất đai.

Một vài doanh nghiệp buộc phải chủ động lên các phương án xử lý đối với các trái phiếu đến hạn bởi khả năng thanh khoản tạm thời đóng bang, nếu càng kéo dài thì các doanh nghiệp có nguy cơ không chịu đựng được nữa và lại bắt đầu cho một cuộc khủng hoảng mới.

Theo Bộ Tài chính, trường hợp doanh nghiệp phát hành có khó khăn về tài chính thì phải chủ động xây dựng phương án trả nợ cụ thể và làm việc thống nhất với các nhà đầu tư như: cơ cấu lại nợ, đàm phán hoán đổi trái phiếu, xử lý tài sản đảm bảo, thỏa thuận thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác của doanh nghiệp, trường hợp không thỏa thuận được sẽ xử lý theo quyết định của tòa án.

3 lựa chọn phổ biến

Thị trường trái phiếu đang chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau, trong đó có ba phương án xử lý được một số doanh nghiệp bất động sản chủ động đưa ra và được nhiều trái chủ chấp nhận.

Thứ nhất là phương án hàng đổi hàng. Theo đó, thay vì mua lại trái phiếu đã phát hành, doanh nghiệp và trái chủ thoả thuận chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản với giá trị tương đương. Đây cũng là phương thức các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc áp dụng khá nhiều trong thời gian qua để giảm áp lực trả nợ.

Hình thức phổ biến nhất hiện nay là trái chủ sử dụng giá trị trái phiếu đang nắm giữ để đặt mua các bất động sản thuộc dự án của tổ chức phát hành và nhận ngay chiết khấu so với giá bán của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Mức chiết khấu hiện nay dao động từ 20 – 30%, tuỳ theo dự án và chủ đầu tư. Bên cạnh đó, nhằm tạo sự yên tâm cho khách hàng về khả năng tăng giá, một số chủ đầu tư đã đưa ra cam kết mua lại bất động sản với giá trị mua lại cao hơn giá bán.

Hiện có chủ đầu tư tự tin triển vọng thị trường bất động sản sẽ ổn định trở lại trong thời gian ngắn khi đưa ra mức giá cam kết mua lại cao hơn 12% so với giá chuyển đổi từ trái phiếu sang bất động sản và thời hạn mua lại là sau 6 tháng kể từ khi chuyển đổi. Cũng có chủ đầu tư dự định đưa ra cam kết mua lại cao hơn 20% so với giá chuyển nhượng sau thời hạn 24 tháng.

Trong thời gian cam kết mua lại, trái chủ được quyền chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba và sẽ được nhận toàn bộ khoản thanh toán và lợi ích từ chênh lệch giá bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến nghị các trái chủ đánh giá kỹ phương án này, đặc biệt là yếu tố pháp lý của dự án bất động sản, bởi hiện nay nhiều dự án bất động sản bị vướng mắc về yếu tố pháp lý nên có thể rơi vào tình trạng chuyển đổi trái phiếu sang một tài sản rủi ro hơn.

Thứ hai, trong trường hợp trái chủ không muốn chuyển đổi trái phiếu trực tiếp sang bất động sản thì có thể lựa chọn phương án hợp tác cùng đầu tư với một công ty trung gian do chủ đầu tư lập ra. Theo đó, trái chủ có thể chuyển đổi giá trị trái phiếu bất động sản đến hạn hoặc đang nắm giữ thành suất đầu tư vào một công ty của chủ đầu tư và công ty này sẽ sử dụng số tiền do các trái chủ góp để đầu tư vào các bất động sản do tổ chức phát hành làm chủ đầu tư. Ưu điểm của phương án này là những trái chủ có giá trị trái phiếu thấp vẫn có thể tái đầu tư để thu hồi vốn chứ không nhất thiết giá trị trái phiếu và bất động sản phải tương đương nhau.

Thực tế, đã có công ty bất động sản áp dụng phương thức đầu tư này, với giá trị vốn góp thấp nhất chỉ 38 triệu đồng và đưa ra cam kết và lãi suất khá hấp dẫn. Ngoài ra, một công ty bất động sản khác cũng đang lên kế hoạch đưa ra mức lãi suất hợp tác lên tới 12%/năm dành cho các trái chủ trong thời gian hợp tác đầu tư 24 tháng.

Phương án thứ ba là gia hạn kỳ thanh toán nợ gốc hoặc chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới. Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đã tăng lên đáng kể trong thời gian gần đây, tổ chức phát hành trái phiếu buộc phải tăng lãi suất cho các khoản thanh toán đến hạn nếu muốn được trái chủ chấp nhận gia hạn hoặc chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay mới. Cùng phương án này nhưng mỗi doanh nghiệp lại có cách áp dụng khác nhau.

Có doanh nghiệp đưa ra thời hạn thanh toán dựa trên giá trị hợp đồng. Theo đó, đối với hợp đồng dưới 500 triệu thì sẽ chia nhỏ thành bốn kỳ thanh toán trong thời hạn bốn tháng kể từ khi đáo hạn, mỗi kỳ 20-30% giá trị hợp đồng. Đối với hợp đồng có giá trị trên 500 triệu thì chia thành hai kỳ thanh toán, trong đó kỳ đầu tiên sẽ chi trả muộn nhất sau 90 ngày kể từ ngày đáo hạn và kỳ tiếp theo 180 ngày. Nếu chấp nhận chậm chi trả theo những phương án này, trái chủ sẽ nhận được lãi suất tương ứng với kỳ hạn tính đến thời điểm chi trả và được cộng thêm 2%/năm.

Cũng có doanh nghiệp đang tính đến những lựa chọn khác cho nhà đầu tư như trong trường hợp trái chủ đồng ý gia hạn thanh toán lô trái phiếu đến hạn cho tổ chức phát hành thêm 24 tháng, thì lãi suất trái phiếu áp dụng cho 12 tháng được trái chủ gia hạn được tính bằng lãi suất trái phiếu theo điều khoản hiện thời cộng thêm 1,5% trong khi kỳ thanh toán lãi và gốc vẫn không thay đổi.

Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup, giãn nợ trái phiếu cũng tương tự việc các ngân hàng thương mại tái cấu trúc nợ và đây cũng là phương pháp phổ biến được thị trường Trung Quốc áp dụng thời gian qua để ngăn ngừa sự đổ vỡ.

Thực tế cho thấy thị trường cũng có nhiều trái phiếu có chất lượng tốt và rủi ro thấp nhưng vì yếu tố tâm lý mà nhà đầu tư “tháo chạy”, khiến cho doanh nghiệp rất khoẻ và trái phiếu tốt cũng tự dưng thành “xấu” và chính trái chủ cũng chịu thiệt hại khi chấp nhận bán cắt lỗ sâu. Vì thế, ưu điểm của phương án này là thay vì ép tổ chức phát hành hoặc công ty chứng khoán mua lại trái phiếu ngay lập tức, trái chủ yêu cầu đại diện chủ nợ hoặc đơn vị phân phối đàm phán giãn kỳ trả nợ, kết hợp với thanh toán một phần hoặc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu, từ đó giúp giảm áp lực và khó khăn cho doanh nghiệp phát hành, nhà đầu tư trái phiếu không phải cắt lỗ và có cơ hội thu hồi khoản đầu tư đó trong tương lai.