Gỡ vướng trong định giá đất

Tiếp nối các chỉ đạo sát sao nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản, ngày 10/7, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện số 634 về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tácđịnh giá đất. Thực tế, định giá đất đang là "điểm nghẽn" tại nhiều dự án bất động sản hiện nay.

Công điện của Thủ tướng liên quan tới Nghị quyết số 73 về việc ủy quyền quyết định giá đất, được ban hành vào đầu tháng 5 vừa qua. Nội dung trong Nghị quyết cho phép UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ủy quyền cho UBND cấp huyện được quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Việc giao quyền định giá đất cho cấp huyện sẽ giúp tiết kiệm thời gian thực hiện dự án. Ví dụ, một mảnh đất có trị giá hơn 30 tỷ đồng tại huyện Mê Linh, Hà Nội, theo quy định cũ, nếu chờ phê duyệt hồ sơ xác định giá đất lên thành phố phải mất 2 tháng. Tuy nhiên, nếu ủy quyền cho cấp huyện, thời gian được rút ngắn xuống còn chưa đầy 1 tháng.

Tháo gỡ khó khăn trong định giá đất

Để kịp thời giải quyết các vướng mắc, trong công điện mới, Thủ tướng đã giao Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành trước ngày 31/7 việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất.

Còn Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tập trung chỉ đạo công tác định giá đất, quyết định giá đất theo thẩm quyền, không lòng vòng, không gây phiền hà, chậm trễ; thực hiện việc ủy quyền cho ủy ban nhân dân cấp huyện xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương và Nghị quyết số 73; kịp thời báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn, giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

"Cộng đồng doanh nghiệp đánh giá rất cao chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng. Chúng tôi mong rằng các bộ, ngành, địa phương sẽ thực hiện nghiêm chỉ đạo của Thủ tướng để các tỉnh, thành sớm xác định được giá đất rõ ràng", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho hay.

Thực tế, theo chia sẻ của các doanh nghiệp, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản thông thường mất khoảng từ 2 - 3 năm. Trong đó, riêng khâu định giá đất đã chiếm tới khoảng một nửa thời gian. Thậm chí, một số dự án còn kéo dài hơn, nhiều năm vẫn chưa thể đưa ra con số cuối cùng.

Việc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất được coi là một trong những giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất hiện nay. Bởi cấp huyện là đơn vị đưa ra quyết định thẩm định, đưa ra giá đất, chủ trì đền bù về giải phóng mặt bằng sẽ gần dân, sát dân, lắng nghe được tiếng nói từ phía người dân nhiều hơn.

Khó khăn trong việc định giá đất

Theo chia sẻ từ một số địa phương, việc phân cấp cho cấp huyện định giá đất sẽ giúp chủ động việc quyết định giá đất tại một số trường hợp cụ thể. Tuy nhiên về nhân lực, nguồn lực triển khai còn nhiều khó khăn. Cụ thể, các huyện sẽ phải mời các đơn vị tư vấn từ các thành phố lớn đến để tham gia, tư vấn định giá.

"Nhiệm vụ mới nên trong quá trình triển khai thực hiện, đối với cấp huyện chắc chắn sẽ gặp lúng túng nhất định. UBND tỉnh sẽ chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường hỗ trợ giúp đỡ các huyện", ông Lương Trọng Quỳnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn, cho biết.

"Thực tế, nguồn nhân lực ở các địa phương chưa sẵn sàng cho việc đó là chúng ta có thể gặp và ở đây phân quyền giúp cho việc chủ động. Việc tổ chức thực hiện phải có kiểm soát, ai không dám làm thì đứng sang một bên cho người khác làm, còn nếu chúng ta chỉ có tâm lý sợ trách nhiệm thì việc sẽ không chạy", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Với kinh nghiệm tiến hành làm thủ tục pháp lý cho nhiều dự án, một số doanh nghiệp chia sẻ, vướng mắc chính trong việc định giá đất nằm ở quy định pháp lý chưa thật sự đồng nhất. Chưa kể, hiện nay đang có nhiều phương pháp định giá đất, khiến mỗi nơi lại định giá một kiểu, dẫn đến kết quả chênh lệch nhiều.

"Chúng ta phải sửa đổi luật, nghị định, thông tư hướng dẫn. Các luật phải đồng bộ với nhau và các văn bản phải cụ thể, rõ ràng thì lúc đó có ủy quyền cho cấp xã thì các cán bộ nhà nước các cấp đều dễ dàng thực hiện và hiểu giống nhau, làm giống nhau", ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bất động sản G6, nêu quan điểm.

Các doanh nghiệp cho rằng, công điện của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất là cơ sở quan trọng để Bộ Tài nguyên và Môi trường và các địa phương cùng rà soát, xem xét lại hệ thống văn bản pháp luật liên quan, để có sự điều chỉnh đồng bộ, rút ngắn thời gian làm thủ tục pháp lý cho dự án.

TP Hồ Chí Minh: Dự án bất động sản chờ định giá đất

Khâu định giá đất đang là nút thắt tại nhiều dự án. Một số chủ đầu tư chia sẻ, dự án đã có đất, đã chuẩn bị sẵn nguồn vốn thực hiện, nhưng lại tắc ở việc định giá đất, khiến doanh nghiệp chưa thể nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Từ đó, dự án chưa thể tiến hành xây dựng được. Bởi vậy, công điện của Thủ tướng ban hành thời điểm này đã đánh trúng vào điểm khó khăn của thị trường.

Theo quy định, dự án nhà ở xã hội phải được định giá đất mới có thể được miễn tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư sau đó mới được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên dù đã được đưa vào vận hành vài năm, việc định giá đất vẫn chưa xong.

"Các doanh nghiệp đang vướng mắc nhất là phương định giá đất để tính ra tiền sử dụng đất. Hiện các dự án cao tầng, chúng ta đang dùng phương pháp định giá bằng giá trị thặng dư. Vì câu chuyện định giá giá trị thặng dư đó nếu chúng ta kêu 3 đơn vị sẽ ra 3 kết quả khác nhau cho cùng một dự án", ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, cho hay.

Không chỉ các dự án nhà ở xã hội, việc định giá đất cũng đang là vướng mắc của nhiều dự án bất động sản thương mại tại TP Hồ Chí Minh.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, hơn 100 dự án trên địa bàn đang gặp vướng mắc pháp lý, nguyên nhân lớn nhất chiếm tới 60 - 70% là vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất. Nếu tháo gỡ được nút thắt này, thì sẽ gỡ khó cho doanh nghiệp và khơi thông được nguồn cung cho thị trường.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, những vướng mắc trong khâu định giá đất với các dự án bất động sản là vấn đề đã nhiều năm nay.

"Chúng tôi thấy công điện của Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo rất kịp thời, rất quyết liệt, đưa ra thời hạn rất cụ thể là đến trước ngày 31/7/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải trình Chính phủ việc sửa đổi Nghị định 44 về phương pháp định giá đất để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho hàng nghìn dự án trên cả nước cũng như TP Hồ Chí Minh", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, đánh giá.

"Quan trọng nhất là vấn đề xác định được giá đất. Cốt lõi là xác định giá đất tiệm cận với giá trị trường", ông Phan Công Chánh, chuyên gia tài chính bất động sản, nhận định.

Báo cáo gần đây của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE cho thấy, nửa đầu năm nay, riêng nguồn cung căn hộ chào bán trên địa bàn TP Hồ Chí Minh tiếp tục sụt giảm, với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm 2022. Phần lớn nguyên nhân do vướng mắc pháp lý, trong đó có khâu định giá đất.

Công điện số 634 của Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu thành lập tổ công tác của Bộ Tài nguyên và Môi trường thường xuyên theo dõi, kiểm tra, đôn đốc, xử lý các vướng mắc về định giá đất của địa phương, cơ quan, đơn vị. Các địa phương tập trung chỉ đạo công tác định giá đất, quyết định giá đất theo thẩm quyền, không lòng vòng, không gây phiền hà, chậm trễ, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư. Cùng với nhiều công điện trước đó, các vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản đang dần dần được tháo nút, tạo điều kiện cho các dự án khởi động trở lại.