Linh hoạt vốn cho thị trường bất động sản

Nhiều dự án bất động sản được cho vay trở lại

Nhiều tháng vừa qua, không ít doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản đã "nín thở" chờ đợi các chính sách về tín dụng cho thị trường này bởi từ cuối tháng 3, một số ngân hàng đã ra thông báo hết room, tức là hết hạn mức cho vay mua nhà đất. Thậm chí, thị trường đã có dấu hiệu chững lại tại một số phân khúc, lượng giao dịch giảm. Trước tình huống này, tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững được tổ chức mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã phát biểu: "Không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý".

Dù chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ đã từ cách đây gần 2 tuần, tuy nhiên vẫn để lại nhiều dư âm đối với các doanh nghiệp. Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, có thể nói đây là lần đầu tiên, thị trường bất động sản được Thủ tướng Chính phủ chỉ rõ mục tiêu phát triển "an toàn, lành mạnh, bền vững" với tầm nhìn thị trường bất động sản là "hệ sinh thái bất động sản", có mối liên hệ hữu cơ với các loại thị trường khác, đặc biệt là thị trường vốn, thị trường tiền tệ.

Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo xây dựng các cơ chế chính sách, giải pháp toàn diện, đồng bộ đi đôi với công tác phối hợp chặt chẽ từ Trung ương đến các địa phương, nhằm thực hiện vai trò của Nhà nước điều tiết hiệu quả nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Theo khảo sát của phóng viên, ngay sau phát biểu của Thủ tướng, một số doanh nghiệp, người mua nhà cho biết, việc tiếp cận vốn vay mua nhà đã "dễ thở hơn". Thậm chí, họ còn nhận được lời mời chào vay mua nhà từ các nhân viên ngân hàng và các môi giới bất động sản cũng trở nên bận rộn hơn, một số dự án đã được ngân hàng mở room cho vay.

Hình minh họa.

Ông Hoàng Đình Khiêm, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển địa ốc VietstarLand, cho biết: "Đây là thời điểm mà Ngân hàng Nhà nước đang có động thái tích cực, nới lỏng và linh hoạt đối với các dự án, đô thị đã hình thành, có khu cư dân tốt".

Cách đây vài tháng, chính sách cho người mua nhà vay 0% trong 1 khoảng thời gian nhất định đã bị gần như tạm dừng. Nhưng nay, một số chủ đầu tư đã thương thảo được với ngân hàng và đưa ra ưu đãi này cho người mua.

Có vẻ như thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu cho thấy sự hồi phục trở lại. Vậy còn điều mà các doanh nghiệp thắc mắc, Ngân hàng Nhà nước sẽ có định hướng như thế nào đối với cho vay bất động sản?

Ông Phạm Chí Quang, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước, nói: "Nhu cầu tín dụng bất động sản thường có thời hạn trung dài hạn, trong khi nguồn huy động chủ yếu là ngắn hạn, nên tổ chức tín dụng phải đối mặt với rủi ro thanh khoản và rủi ro kỳ hạn. Các chính sách, giải pháp được Ngân hàng Nhà nước triển khai nhằm kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nhưng vẫn đảm bảo khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, khách hàng có phương án vay vốn hiệu quả, khả thi vẫn được thuận lợi tiếp cận vay vốn ngân hàng. tín dụng bất động sản nói riêng trong các tháng đầu năm 2022 tăng trưởng cao hơn cùng kỳ năm 2021".

Như vậy, đại diện Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định, việc cho vay mua nhà ở thật cho người dân vẫn đang được tiến hành bình thường. Tuy nhiên, mức cho vay ra như thế nào lại tùy vào khẩu vị và tình hình hạn mức của từng ngân hàng cụ thể. Việc kiểm soát tín dụng chủ yếu chỉ với các dự án kinh doanh BĐS có rủi ro để đảm bảo an toàn hoạt động cho ngân hàng. Các hiệp hội, doanh nghiệp vẫn tiếp tục đưa ra một số kiến nghị để khơi thông vốn cho thị trường này.

Kiến nghị linh hoạt trong điều hành vốn cho bất động sản

Thị trường bất động có nhiều loại hình khác nhau như chung cư, đất nền, nghỉ dưỡng hay nhà đất thổ cư... Nếu như thực hiện kiểm soát tín dụng vào bất động sản theo một chính sách chung, không có sự phân loại, vô hình chung toàn bộ thị trường sẽ bị ảnh hưởng. Như vậy, nhiều chủ đầu tư tốt, dự án tốt bị khó khăn và người dân cũng khó mua được nhà. Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng, kiểm soát tín dụng vào bất động sản là hợp lý, nhưng cần phân loại, không nên đánh đồng tất cả".

Cho vay chọn lọc

Khảo sát từ, nhà đầu tư, tức là người mua đất để đầu cơ, sinh lời đang có tỷ trọng lớn trong các giao dịch, chiếm hơn 80%, còn lại là phục vụ cho nhu cầu ở thực. Ngân hàng có thể chọn lọc đối tượng khách hàng và hướng tín dụng đến nhu cầu thực tế.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hoà, nhận định: "Thứ nhất là bất động sản riêng lẻ, người dân mua để ở, điều đó là chính đáng. Thứ hai là bất động sản có giá trị thấp, ví dụ như dự án căn hộ có giá 2 tỷ đồng đổ lại, chúng ta nên khuyến khích cho vay một cách bình thường. Thứ ba là khuyến khích doanh nghiệp phát triển sản phẩm giá rẻ".

 

Nâng chất lượng tín dụng

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng, doanh nghiệp bất động sản hiện đang đối mặt với hai khó khăn kép là pháp lý và dòng tiền. Một khi dự án đã qua "cửa ải" pháp lý, tạo ra được sản phẩm nhà ở thì phải ưu tiên bơm vốn.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nói: "Những doanh nghiệp bất động sản họ đã vượt qua khó khăn về vấn đề pháp lý. Bây giờ đến phiên thực hiện dự án thì họ cần nguồn vốn để mà thực hiện dự án. Đối với những dự án có tính pháp lý rõ ràng và khả năng sinh lời dự án thì vấn đề chất lượng tín dụng rất là cao, các ngân hàng cổ phần sẽ xem xét để cho vay trong trường hợp này".

Tăng trần dư nợ tín dụng

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm nay lên 1-2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% đã xác định trước đây, trong đó xem xét tăng trần dư nợ tín dụng cho 4 ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất và các ngân hàng thương mại đạt chuẩn Basel 2 có thể tự chủ trong hoạt động kinh doanh.

 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho biết: "Từng thời gian cụ thể, Ngân hàng nhà nước sẽ có kiểm soát và đánh giá lại, nếu những ngân hàng đạt chuẩn Basel 2 và tự chủ trong hoạt động kinh doanh của mình vẫn đảm bảo tỷ lệ an toàn tín dụng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Chúng tôi cho rằng nên để cho các ngân hàng này quyết định về mức tăng trưởng tín dụng của chính ngân hàng mình".

Hiệp hội cũng kiến nghị, ngay trong tháng 7 và quý 3/2022, các Bộ, ngành chức năng sẽ có sự rà soát, tháo gỡ một số khó khăn vướng mắc về vốn tín dụng, thủ tục hành chính… để tăng nguồn cung cho thị trường.

Thực tế, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản rất đa dạng: như vốn đầu tư nước ngoài FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc vay các tổ chức nước ngoài, huy động từ thị trường chứng khoán, trái phiếu… Cho nên, nhiều ý kiến cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản không nên xem ngân hàng là "bầu sữa" duy nhất. Tuy nhiên, vẫn có những phân khúc, những trường hợp cụ thể cần sự điều hành linh hoạt của ngân hàng.