Nghề thẩm định giá: "Mong manh" giữa lằn ranh Đúng - Sai

Chia sẻ với MarketTimes, một thẩm định viên với thâm niên hơn 10 năm trong nghề đã cảm thán: “Nghề này quá rủi ro”. Đặc biệt là thời gian gần đây liên tiếp xảy ra những vụ việc các doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên dính dáng và liên quan đến pháp đình.

Không thể phủ nhận trong một số các vụ việc, nguyên nhân chủ quan là do doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên cố tình bắt tay với khách hàng hay một bên thứ ba để nhằm mục đích trục lợi, làm sai lệch hồ sơ thẩm định giá.

Tuy nhiên, điều mà rất nhiều doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên cảm thấy mong manh và lo ngại lại là những rủi ro đến từ những nguyên nhân khách quan.

Kết quả thẩm định giá là định tính

Trước hết là những rủi ro khách quan đến từ khung chính sách do một số hướng dẫn trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam còn chưa rõ ràng gây khó khăn trong quá trình thực hiện trên thực tế.

Đó là dữ liệu thị trường bị hạn chế, thông tin đối với một số tài sản đặc thù, tài sản chuyên dụng và thông tin thị trường thiếu tính minh bạch và khó tiếp cận...

Thực tế thẩm định giá chỉ mang tính định tính, không phải định lượng vì giá cả bất kỳ một mặt hàng nào đó luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau nên luôn biến động.

Thậm chí, cùng một sản phẩm nhưng với thẩm định viên khác nhau có thể cho ra mức giá khác nhau. Do đó các kết quả thẩm định giá chỉ mang tính tương đối chứ không phải là tuyệt đối.

Bên cạnh đó, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn: "Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.".

Thực tế giá thị trường được quyết định bởi các yếu tố Cung – Cầu. Cầu tăng – Cung ít đương nhiên giá tăng và ngược lại.

Ngoài ra Giá thị trường còn phụ thuộc mục đích sử dụng, tâm lý tiêu dùng, không gian, thời gian, khả năng thanh toán, tính khan hiếm, thời điểm mua bán. Thời điểm cung – cầu bình thường, khác với thời điểm cung – cầu biến động mạnh và cầu có tính chất cấp bách. Khi Cầu vượt quá Cung dẫn đến mất cân đối thì Giá tăng là tất yếu.

Giá thị trường còn phụ thuộc mục đích sử dụng, tâm lý tiêu dùng, thậm chí cả yếu tố về phong thủy cũng tác động đến giá.

Vướng mắc phân tích thông tin

Liên quan đến việc phân tích thông tin về giá để đưa ra kết quả thẩm định giá (Bước 4 trong 6 bước quy trình thẩm định giá), nhiều thẩm định viên cho rằng đây là bước “đẩy” nhiều thẩm định viên vướng vào pháp luật.

Bước 4 là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

Theo đó thẩm định viên phải phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản như pháp lý, kinh tế - kỹ thuật…

Tiếp đến là phải phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá như cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác…

Ví dụ, khi làm thẩm định giá máy thiết bị vật tư y tế trong phòng chống dịch thì thẩm định viên phân tích rất rõ sự biến động về giá do yếu tố cung – cầu quyết định, diễn biến dịch bệnh, thị trường thế giới và thị trường trong nước rất khan hiếm trong khi nhu cầu cao…

Tuy nhiên, khi cơ quan Nhà nước kiểm tra kết quả thẩm định giá luôn đặt câu hỏi cho thẩm định viên là tại sao không căn cứ giá nhập khẩu để làm theo phương pháp chi phí?.

Trong khi đó giá nhập khẩu chỉ là một căn cứ để đưa ra mức giá, còn những căn cứ khác rất khó định lượng như diễn biến dịch bệnh tại thời điểm định giá, mức độ khan hiếm trên thị trường, biến động về giá do yếu tố cung cầu…

Cũng từ ví dụ về việc thẩm định giá máy, thiết bị vật tư y tế, trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 2 tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các “phương pháp thẩm định giá khác”.

Trong khi đó, cần phải có tới 3 nguồn thông tin về giá của 1 sản phẩm mới có thể ra kết quả thẩm định giá.

Như vậy, trong trường hợp không đủ căn cứ dữ liệu làm theo “phương pháp khác”, có nghĩa là không có nguồn thông tin thứ 3 thì cuộc thẩm định giá coi như phải dừng lại.

Thực tế hiện nay có một số thiết bị mới được nhập khẩu vào Việt Nam lần đầu tiên, lại là thiết bị độc quyền nên các đơn vị thẩm định giá không thu thập được 3 thông tin chào bán hoặc giao dịch thành công trên thị trường.

"Tư vấn" vẫn chịu trách nhiệm như hội đồng?

Ngoài ra, thực tế nữa cho thấy vai trò của thẩm định giá trong việc thẩm định giá liên quan đến ngân sách Nhà nước thời gian qua chỉ là một “nguồn tư vấn để tham khảo" trước khi ra quyết định.

Hầu như các chủ đầu tư, các Hội đồng thẩm định giá tài sản Nhà nước hay Hội đồng thẩm định giá đất các địa phương đều coi kết quả của đơn vị tư vấn là chỉ là một kênh tham khảo, mức giá doanh nghiệp thẩm định giá đưa ra chỉ mang tính chất “tư vấn”.

Do đó trong các chứng thư thẩm định luôn có câu; “Kết quả này để Hội đồng thẩm định tham khảo trong việc xác định dự toán mua sắm hay tham khảo trong việc xác định giá khởi điểm...”.

Như MarketTimes đã từng đề cập trong bài “Thẩm định giá: Đúng – sai cần căn cứ vào pháp luật về giá”, theo quy định của pháp luật, các thành viên của Hội đồng thẩm định phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về ý kiến của mình khi nhận định, đánh giá, biểu quyết mức giá tài sản trong quá trình thẩm định giá.

Các thẩm định viên về giá, những người “không có mặt” trong Hội đồng thẩm định, không tham gia vào “quyết định cuối cùng về giá tài sản thẩm định” mà chỉ đơn thuần “cung cấp dịch vụ tư vấn” cho Hội đồng thẩm định nhưng lại vẫn phải chịu trách nhiệm pháp lý như thành viên Hội đồng thẩm định.

Ở đây, nếu kết quả thẩm định sai (theo kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra) thì cần phải xem xét “cái sai” đó là do “lỗi cố ý” – thẩm định viên cố tình làm sai để tư lợi (thẩm định viên nhận được lợi ích khác ngoài phí dịch vụ khi làm sai kết quả thẩm định) hay là “lỗi vô ý” – do năng lực, trình độ của thẩm định viên.

Nhiều thẩm định viên cho rằng, với “lỗi cố ý” có thể xem xét trách nhiệm hình sự đối với thẩm định viên. Tuy nhiên, với “lỗi vô ý” chỉ nên xử phạt hành chính và doanh nghiệp thẩm định giá phải đền bù thiệt hại, khắc phục hậu quả do lỗi sai của mình gây ra.