Phát triển nhà ở xã hội: Gỡ nút thắt pháp lý, giải bài toán tín dụng, nhắm đúng người thụ hưởng

Sắp tới, Chính phủ sẽ có đề án về phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân, người thu nhập thấp. Thông tin này được đưa ra sau Hội nghị về "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì. Đây cũng là một trong những giải pháp lớn để cơ cấu lại sản phẩm bất động sản trên thị trường, tránh tình trạng quá nhiều nhà giá cao như hiện nay.

Gỡ nút thắt pháp lý

Ngay sau Hội nghị, tại TP Hồ Chí Minh, lãnh đạo thành phố đã có cuộc họp để tháo gỡ những vướng mắc cho một số dự án. Trong đó, có dự án nhà ở xã hội ở huyện Bình Chánh, đã được chấp thuận đầu tư từ năm 2019… nhưng đến nay, vẫn chưa thể triển khai. Đây là động thái thể hiện sự quyết tâm của chính quyền thành phố nhằm đạt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội từ nay đến 2025.

Tại dự án nhà ở xã hội ở huyện Bình Chánh, với quỹ đất rộng khoảng 2,5ha được doanh nghiệp xây dựng khoảng 2.000 căn nhà ở xã hội. Dù xin chủ trương đầu tư từ năm 2019 nhưng đến nay thủ tục pháp lý vẫn chưa hoàn thiện. Theo quy định khi doanh nghiệp thực hiện dự án xã hội sẽ được ưu đãi đầu tư, tăng hệ số sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng... Tuy nhiên khi doanh nghiệp xin thay đổi mật độ xây dựng thì quy hoạch phân khu tại dự án lại không phù hợp buộc phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/2.000.

Để tháo gỡ vướng mắc, ngay trong tháng 3 này, lãnh đạo thành phố yêu cầu huyện Bình Chánh phải hoàn thiện 2 hạng mục trình Sở Quy hoạch Kiến trúc để điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Đồng thời có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, trình UBND thành phố cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

"Đầu việc tháng 4 là Sở kế hoạch đầu tư, sau khi nhận được những điều chỉnh quy hoạch cục bộ của UBND thành phố cũng như quyết định chuyển nhượng đất nông nghiệp… Sở Kế hoạch đầu tư sẽ trình UBND thành phố để chấp thuận đầu tư. Nếu chúng ta đến giai đoạn chấp thuận đầu tư xem như chúng ta đã thực hiện được 3 bước trong quy trình 4 bước của UBND thành phố", ôngLê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết.

Vướng mắc pháp lý được nhiều chuyên gia đánh giá là nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở xã hội nói riêng

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng động thái từ thành phố tìm hướng tháo gỡ pháp lý dự án nhà ở xã hội là cần thiết. Bởi vướng mắc về điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hầu hết các dự án nhà xã hội đều gặp phải và kéo dài hàng năm trời. Trong khi đó, cả năm qua, thành phố chỉ có 1 dự án duy nhất đưa ra thị trường với 260 căn hộ.

"Luật Nhà ở cho phép dự án nhà ở xã hội lại được ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch trong đó được tăng 1,5 lần hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng. Nhưng hiện nay quy hoạch 1/500 thì chỉ tiêu đó không thể đáp ứng được. Nếu không có cơ chế giải quyết thì tắc tất cả các dự án nhà ở xã hội",ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh thông tin.

Ngoài dự án tại huyện Bình Chánh, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cũng đã có đề xuất gỡ vướng thêm cho 2 dự án tại quận Bình Thạnh và quận Bình Tân. Các chuyên gia nhận định, chỉ khi có sự vào cuộc mạnh mẽ từ cấp chính quyền, thì mới có thể hoàn thành được mục tiêu xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025.

Giải bài toán tín dụng

Đại diện cho doanh nghiệp đã triển khai thành công một số dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, bà Nguyễn Hoa Hồng Nhung,Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư Xây dựng NHS cho biết, có 2 khó khăn lớn nhất để phát triển 1 dự án hiện nay, đó là thiếu quỹ đất và vốn.

"Hiện tại lãi suất đang rất cao, phải có chính sách hỗ trợ cụ thể cho doanh nghiệp. Những ưu đãi cho nhà ở xã hội rõ ràng là phải rõ ràng về quy chế, chuẩn hoá từ trên xuống dưới, đồng bộ các bộ ban ngành, về tiêu chuẩn cho vay, thời gian xem xét cũng nhanh", bà Nhung cho biết.

Thời gian qua, do lãi suất cao, cộng với giá nguyên vật liệu xây dựng tăng, đã khiến giá thành mỗi m2 nhà ở tăng lên. Cách đây khoảng 3 năm, tại Hà Nội, nhà ở xã hội có giá khoảng 14-15 triệu đồng/m2, nhưng nay, giá bán sắp tới phải tăng lên 18-19 triệu đồng/m2.

Còn ông Nguyễn Anh Quê,Chủ tịch Tập đoàn G6 Group đánh giá lãi suất hiện tại đang rất cao, các doanh nghiệp phải chần chừ, đắn đo cho vay làm nhà ở xã hội. Doanh nghiệp muốn tiếp cận vay lãi suất thấp là nhà ở xã hội rất khó khăn.

"Còn đối với người dân tiếp cận vay Ngân hàng Chính sách Xã hội còn khá khắt khe, room tín dụng ít, hầu hết phải tìm đến ngân hàng thương mại với lãi suất trung bình 13%", ôngNguyễn Anh Quê cho biết.

Các doanh nghiệp cũng chia sẻ, thủ tục làm 1 dự án nhà ở xã hội có thể kéo dài tới 5 năm, đôi khi phức tạp hơn cả nhà ở thương mại. Trong đó, sẽ mất 2-3 năm làm thủ tục, 2 năm xây dựng. Dù đồng tình với quan điểm cho rằng, nhà giá rẻ sẽ là động lực giúp lan tỏa sức nóng trở lại cho bất động sản, nhưng doanh nghiệp rất cần các chính sách ưu đãi cụ thể, nhanh chóng.

"Chúng tôi đề nghị dùng quỹ đầu tư nhà ở xã hội tập trung làm hạ tầng nhà ở xã hội với quy hoạch được Nhà nước thống nhất, thì mới khuyến khích được doanh nghiệp", ông Nguyễn Quốc Hiệp,Chủ tịch Công ty Cổ phần GP Invest khuyến nghị.

Các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, 4 ngân hàng thương mại Nhà nước sẽ có một gói tín dụng cho lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trị giá 120.000 tỷ đồng, thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng vừa đề xuất dành gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Tương tự như gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã thực hiện cách đây 10 năm trước, với mức lãi suất cho vay chỉ từ 5-6%/năm. Các chuyên gia đánh giá, nếu các chính sách phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh, đây sẽ phân khúc dẫn dắt thị trường vượt qua khó khăn trong thời điểm nay.

Nhắm đúng đối tượng thụ hưởng

Dòng vốn đóng vai trò rất quan trọng trong việc phát triển các dự án nhà ở xã hội. Do đó, thị trường bất động sản chắn chắn sẽ đón nhận nhiều thông tin tích cực, sau khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của 4 Ngân hàng Thương mại Nhà nước được thực hiện.

Với gói tín dụng và hạ lãi suất cho vay ưu đãi không chỉ làm giảm áp lực nguồn vốn cho doanh nghiệp còn tạo thêm nguồn vay mua nhà cho người dân. Từ đó, thị trường nhà ở xã hội, nhà ở bình dân có xu hướng tích cực hơn. Tuy nhiên, các chính sách sách này cũng cần đến đúng đối tượng mới có thể phát huy hiệu quả.

"Nhà ở xã hội giúp các doanh nghiệp có thêm được một phân khúc bất động sản mới trong thời gian tới để cùng tháo gỡ khó khăn cho đầu ra thay vì quá nhiều ở phân khúc trung và cao cấp như hiện nay. Bây giờ san sẻ bớt qua phân khúc nhà ở xã hội, đây là nhu cầu thực tế cho những người lao động chúng ta đang cần", ôngHoàng Liên Sơn - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha nhận định.

Còn Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng nhấn mạnh gói 120.000 tỷ cần tập trung hỗ trợ các đối tượng là công nhân, người lao động…

Cần xác định đúng đối tượng thụ hưởng cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội

 

Hiện lãi suất cho vay các ngân hàng thương mại đang áp dụng trên dưới 13%/năm. Theo cách tính cơ học, nếu giảm từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay hiện nay thì lãi vay gói tín dụng vẫn trên 10%/năm. Các chuyên gia nhận định, con số này vẫn còn rất cao so với mức khoảng 6% mà gói 30.000 tỷ đồng đã triển khai thành công trước đây.

"Ví dụ như giảm 10% hoặc 11% sau đó mới hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội với lãi suất giảm bớt 1,5 - 2%. Tức là người vay chỉ vay ở mức 8,5% thì rất tuyệt vời chứ không phải mức 13% hiện nay mà giảm 1,5 - 2% là chưa hợp lý", ôngLê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề xuất.

Giới chuyên gia nhận định, gói vay cần đưa ra các hướng dẫn, tiêu chí cụ thể để ngân hàng giải ngân kịp thời, đúng đối tượng. Bên cạnh đó, thêm nhiều chính sách ưu đãi như đơn giản thủ tục pháp lý, giảm chi phí thủ tục hành chính và tạo thêm quỹ đất… để doanh nghiệp sớm đưa ra sản phẩm.

Bên cạnh các vấn đề chính sách, pháp lý… giá bán một căn nhà ở xã hội, do được hưởng các ưu đãi về đất, về thuế, nên thường rẻ hơn 1/3, thậm chí là 1/2 so với các căn hộ khác cùng vị trí. Cho nên, có thể xuất hiện tình huống phát sinh khi dự án mở bán. Theo các chuyên gia, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần tính đến các giải pháp cụ thể, để gói hỗ trợ nếu được thông qua, sẽ đến đúng và trúng đối tượng