Siết phân lô, hết "sốt ảo"?

Việc cấm phân lô bán nền khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản.

Đất nền vẫn là phân khúc được ưa chuộng

Việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực được các chuyên gia nhận định sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Đặc biệt, thời gian gần đây, tại nhiều thị trường đã xuất hiện các nhà đầu tư đi săn đất nền nhằm đón trước thời điểm hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản (1/1/2025). Tuy cũng có nhiều ý kiến lo ngại việc này sẽ tác động đến tăng giá đất nền nhưng về lâu dài, các chuyên gia đều đồng tình việc siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường minh bạch, loại bỏ tình trạng sốt ảo.

Hiện chuyển biến tích cực của phân khúc đất nền, thổ cư ven Hà Nội được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, phân khúc này đã đi vào ổn định với giá giao dịch bằng 70-80% mức giá thời điểm sôi động. Dấu hiệu cắt lỗ, giảm giá đến nay không còn.

Các sản phẩm đất nền dưới 2 tỷ đồng ở vùng ven Hà Nội có pháp lý đảm bảo, hoàn thiện hạ tầng hiện được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Mức tăng giá đất ở nhiều huyện vùng ven đạt 10-20%, cá biệt có nơi tăng đến 40% so với thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Dù thị trường bất động sản chưa sôi động trở lại nhưng đất nền vẫn là phân khúc được các nhà đầu tư ưu chuộng bởi dễ đầu tư, tiềm năng sinh lời cao. Theo chuyên gia, nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy phân khúc này nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng trong năm 2024.

Động thái siết phân lô bán nền sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản và phân khúc đất nền

Kể từ quý II/2024, thị trường đất nền đã phục hồi sức cầu. Mặc dù không có tình trạng nóng sốt ồ ạt như trước đây và giao dịch chủ yếu tại một số khu vực nhất định chứ chưa lan rộng nhưng đến năm 2025 trở đi sẽ bước vào chu kỳ tăng giá mới.

Tại khu vực phía Nam, đặc biệt, ở những khu vực ven Tp. Hồ Chí Minh và những nơi phát triển mạnh về hạ tầng, có tốc độ đô thị hóa cao, nhiều nhà đầu tư đã rót vốn với số giao dịch thành công gia tăng.

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường, nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại tỉnh Bình Dương ghi nhận mức tăng hơn 83%, lượng sản phẩm rao bán tăng 96% so với tháng trước; trong đó, phân khúc đất nền ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh nhất. Cùng đó, đất nền dự án cũng được nhiều khách hàng tìm kiếm.

Đáng chú ý, tại tỉnh Đồng Nai, đà giảm giá đất nền đã dừng lại. Những sản phẩm đất nền có mức giá 8 - 13 triệu đồng/m2 và diện tích 70 – 120 m2 được nhiều người tìm kiếm nhất trong thời gian qua và giao dịch cải thiện rõ rệt...

Quy định mới sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản

Trước động thái siết phân lô bán nền, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng sẽ bị tác động khá mạnh mẽ. Theo chuyên gia, quy định siết phân lô bán nền của luật mới sẽ khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về cả nguồn cung, loại khách hàng và giá bán.

Hiện nay, 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua.

Loại đất nền cá nhân tự tách thửa thường phát triển theo hình thức "ăn theo" hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Do đó, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính nhận định, tại Việt Nam nhu cầu đất nền luôn cao trong khi thực tế thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Điều này đã dẫn đến việc nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa.

Cá biệt, nhiều trường hợp còn tự ý đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo nhà đầu tư, hợp tác để cùng tạo sốt ảo, đẩy giá nhà đất tăng cao. Vì vậy, theo ông Đính, việc siết quy định về phân lô bán nền là cần thiết...

Đồng quan điểm, ông Dương Quốc Thủy - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Cần Thơ (CaREA) cũng cho rằng, với hành lang pháp lý hiện nay, để lập một dự án kéo dài từ 3 - 5 năm là rất khó khăn. Các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô - điều này phù hợp, dễ dàng và tạo nguồn cung lớn hơn và ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân.

Đặc biệt, với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm sẽ khiến giá đất tăng lên. Tuy nhiên, ông Thủy cũng khẳng định, nếu xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.