Thị trường bất động sản đang suy giảm nguồn cung

Dòng vốn vào bất động sản đang được tái cơ cấu

Theo TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thị trường vốn trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam chưa phát triển, chủ yếu là đi vay ngân hàng. Trong khi, ở Mỹ và châu Âu doanh nghiệp chỉ đi vay khoảng 35% ngân hàng, trong khi đó ở Việt Nam lên tới con số 60%.Hiện nay có khoảng 20 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên sàn chứng khoán bất động sản.

Nhiều dòng tiền trong nền kinh tế đang đổ về bất động sản, số lượng doanh nghiệp thành lập trong lĩnh vực bất động sản tăng khá nhanh. Tổng vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản hiện khoảng 150.000 tỷ đồng. Khu vực vốn FDI là khoảng 6,5 tỷ USD trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (năm 2018). Bất động sản công nghiệp, thương mại, bất động sản cho nhà ở xã hội sẽ còn tăng trong thời gian tới, TS Cấn Văn Lực nhận định.

Nguồn tín dụng và quỹ đất dành cho các dự án bất động sản đang bị “siết”.

Nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại năm 2018 tăng khoảng 5%-6%. Tổng dư nợ cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 510.000 tỷ đồng tương đương với 7% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Ngoài ra, cho vay đơn vị xây lắp chiếm khoảng 9% tổng dư nợ. Cho vay mua nhà, sửa nhà nằm trong tiêu dùng là 6,5%. Tổng dư nợ gộp cho tín dụng bất động sản là khoảng 25%, con số này không hề nhỏ. Định hướng của cơ quan nhà nước là phải bóc tách tín dụng tiêu dùng ra, bởi nó tiềm ấn rủi ro, TS Cấn Văn Lực phân tích.

“Tôi cho rằng, thị trường bất động sản không đến mức là u ám, bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở vẫn còn cơ sở để phát triển. Trong khi đó, bất động sản du lịch vẫn chưa có pháp lý để phát triển nhưng để giải quyết vấn đề này không có gì là phức tạp” - TS Cấn Văn Lực nói.

Thị trường bất động sản điều chỉnh xuống

Thị trường bất động sản trong thời gian tới tiềm ẩn rủi ro khi chịu tác động của kinh tế quốc tế. Thị trường nhà, đất ở các địa bàn đang có khả năng lên quận ở các thành phố lớn sẽ có những biến động nhất định. Những tác động từ thị trường, xu hướng đầu tư sẽ khiến luồng tiền của nhà đầu tư bị chi phối.

Theo TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý Trung ương, nếu thị trường cứ diễn biến bình thường không có gì xảy ra thì sẽ đi ngang với mức độ hơi điều chỉnh xuống. Sẽ có 3 nhóm bất động sản nổi lên là bất động sản công nghiệp, bất động sản cao cấp và siêu cao cấp, nhà cho thuê ở mức độ bình dân.

"Nếu biến động kinh tế thế giới không thuận và kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng, kinh tế vĩ mô chỉ đi ngang thì thị trường bất động sản có thể sẽ điều chỉnh và nếu có xảy ra thì phải là thời điểm cuối năm" -TS Trần Kim Chung nói.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân của sự giảm tốc trên thị trường bất động sản hiện nay là do "tiền" và "đất" đều bị suy giảm.

Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng hai năm, từ 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Bên cạnh đó, lại tăng tỷ lệ an toàn trong vay bất động sản từ 150% lên 250%. Tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm liên tục những năm qua, năm 2018, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung đạt 12%, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ đạt 5%.

Về quỹ đất thời gian gần đây, hoạt động quy hoạch, phê duyệt dự án, đền bù giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất bị siết rất chặt. Thị trường không chỉ không có nhiều dự án mới được phê duyệt mà ngay cả những dự án trước đó cũng bị tạm dừng để thanh tra, rà soát lại.

“Hệ quả của sự suy giảm nguồn cung trên thị trường trong khi sức mua của người dân vẫn còn rất lớn đã dẫn đến những xu hướng đầu tư không tích cực trong thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Người dân đầu tư vào mua đất ồ ạt, khiến đất sốt ở các khu vực Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc” - ông Nguyễn Trần Nam nói.