Thị trường nhà đất 6 tháng cuối năm khó đoán định

Quý II/2019, thị trường đón nhận một nguồn cung mới dồi dào ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng (biệt thự biển và condotel), theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, có 4 dự án mới ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 291 nền, tăng 12% so với nguồn cung mới của Quý I, nhưng chỉ bằng 61% cùng kỳ năm 2018 và 13% cùng kỳ năm 2017. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới không có dấu hiệu tăng đột biến (92% nguồn cung mới) so với các quý trước.

Qua ghi nhận, có ba dự án condotel mới mở bán, cung ứng ra thị trường 3,824 căn, bằng 218% so với Quý I, 164% so với cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 74%, bằng 217% so với Quý I, đây là con số khả quan trong hơn hai năm qua. Nguồn cung sơ cấp và tỷ lệ tiêu thụ tập trung chủ yếu ở Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng. Khu vực phía Bắc dẫn đầu về cả nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới, tiếp theo là khu vực phía Nam. Mức giá giao dịch thứ cấp không nhiều biến động, tăng trung bình 2-5% so với Quý I.

Cũng theo thống kê của DKRA Vietnam, có khoảng 12 dự án cung cấp ra thị trường 2,559 căn hộ trong Quý II/2019, bao gồm 3 dự án mới và 9 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, bằng 95% so với quý trước, 29% cùng kỳ năm 2018, 22% cùng kỳ năm 2017. Đây là thời điểm nguồn cung mới có mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua, kể từ năm 2016. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới đạt 80% (khoảng 2,047 căn), bằng 88% so với Quý I và bằng 28% so với cùng kỳ năm 2018.

Phân khúc hạng A và hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới. Khu vực phía Đông và phía Nam vẫn dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới. Giao dịch thứ cấp khá tốt, giá bán tăng trung bình 5-7% so với Quý I do áp lực từ việc khan hiếm nguồn cung kéo dài.

Riêng phân khúc nhà phố và biệt thự, thị trường tăng trưởng nhẹ và cung và cầu. Cụ thể, có ba dự án đáng chú ý của phân khúc nhà phố/ biệt thự được mở bán, cung cấp 383 căn, tăng 109% so với Quý I. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 75% (khoảng 288 căn), tăng 138% so với Quý I, nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu Đông với các quận như quận 9, quận 2. Giao dịch thứ cấp giá tăng trung bình 3-5% so với Quý I.

Với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Biệt thự biển, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tăng đột biến. Theo đó, trong Quý II/2019, thị trường đón nhận 6 dự án mới, cung ứng 1,734 căn biệt thự biển, tăng 8 lần so với Quý I. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 93% (1,614 căn), tăng 19 lần so với Quý I. Nguồn cung chủ yếu đến từ một dự án lớn ở Bình Thuận. Riêng dự án này đã chiếm khoảng 68% nguồn cung và khoảng 87% lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Theo dự báo 6 tháng tới, đất nền vẫn tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Trong thời gian tới, nguồn cung mới có thể sẽ tăng nhưng không vượt qua năm 2018. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung và sức cầu có thể tăng nhưng không mạnh. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung.

Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, nguồn cung căn hộ hạng C khan hiếm khi chưa có nhiều dự án mới sẵn sàng ra thị trường. Nhà phố, biệt thự có thể giảm nhẹ trong khi sức cầu vẫn ổn định. Khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bình Thuận vẫn là thị trường quen thuộc của phân khúc Bất động sản nghỉ dưỡng. Được tiếp đà từ Quý II/2019, trong 6 tháng tới đây, nguồn cung biệt thự biển và condotel có nhiều dấu hiệu tăng.

Về tổng quan thị trường, sức cầu vẫn ở mức cao và tỷ lệ tiêu thụ dự án mới ghi nhận rất tốt. Sức nóng của TP.HCM đã lan tỏa và thúc đẩy thị trường các khu vực lân cận trở nên sôi động hơn. Trong nhiều tháng qua, loại hình căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn trong khi thiếu vắng căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư. Việc thiếu hụt nguồn cung đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao.

Bên cạnh đó, việc triển khai cơ sở hạ tầng giao thông chưa đáp ứng kịp nhu cầu liên kết vùng và sự phát triển của thị trường. Đồng thời, dự thảo siết tín dụng cho vay BĐS và vấn đề thủ tục pháp lý còn chưa thuận tiện đã gây nhiều trở ngại cho các chủ đầu tư và người mua. Đáng chú ý, tình trạng một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới thiếu minh bạch trong hoạt động đang gây ra những quan ngại không tốt cho người mua.

Hiện có rất nhiều nhận định khác nhau. Một số ý kiến tin rằng thị trường đang đứng trước ngưỡng bong bóng xì hơi (bong bóng được thổi phồng trong những năm 2016-2017), số khác đánh giá thị trường hiện nay rất khó dự đoán. Về phía DKRA Vietnam, cho rằng thị trường hiện tại phức tạp và khó đoán định, tuy nhiên thị trường đang tự điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn.Theo đó, các chủ đầu tư cần linh hoạt và đa dạng hóa phạm vi hoạt động, phân khúc đầu tư, nguồn vốn và cách thức huy động vốn.

Đồng thời, minh bạch thông tin dự án và tuân thủ các quy định của cơ quan chức năng, Nhà nước. Phía cơ quan chức năng, Nhà nước cần cải thiện quy trình pháp lý, tạo điều kiện phát triển các dự án từ đó tạo nguồn cung dồi dào, giảm áp lực tăng giá. Có biện pháp xử lý hiệu quả đối với những sai phạm của dự án, chủ đầu tư, môi giới… Điều chỉnh, sửa đổi các quy định, điều luật phù hợp với điều kiện và diễn biến mới của thị trường.