VCCI kiến nghị tháo gỡ khoảng trống pháp lý về hoạt động lưu trú ngắn hạn

Bất cập từ khoảng trống định nghĩa "lưu trú"

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI - đánh giá Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có bước tiến bộ khi quy định nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, nhưng đưa ra ngoại lệ cho trường hợp "cho thuê để ở hoặc lưu trú". Dù vậy, phần giải thích từ ngữ của Dự thảo lại chưa định nghĩa cụ thể nội hàm của khái niệm "lưu trú".

Theo đại diện VCCI, việc chưa làm rõ khái niệm này có thể dẫn đến rủi ro trong quá trình thực thi. Mỗi địa phương, thậm chí từng Ban Quản trị nhà chung cư có thể tự xác định khái niệm "lưu trú" theo cách riêng, gây ra tình trạng "cát cứ" và phân mảnh pháp lý. Bên cạnh đó, việc chưa làm rõ khái niệm này có thể ảnh hưởng đến mô hình kinh tế mới khi hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn qua các nền tảng số hiện là kênh thu nhập linh hoạt của nhiều hộ gia đình và cá nhân. Ông Tuấn cho biết, phân khúc này ước tính đóng góp khoảng 10.000 tỷ đồng/năm vào GDP và tạo ra 80.000 việc làm (trong đó 1/3 nằm ngoài các đô thị lớn).

Để xử lý khoảng trống này, VCCI đề xuất cơ quan soạn thảo chọn một trong hai phương án. Phương án 1 là bổ sung định nghĩa ngay tại phần giải thích từ ngữ của Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết. Phương án 2 là dẫn chiếu trực tiếp sang khái niệm cơ sở lưu trú du lịch đã được quy định trong pháp luật về du lịch.

Đồng thời, theo đại diện VCCI, cần làm rõ bản chất pháp lý của việc cho thuê ngắn hạn là hoạt động dịch vụ hay giao dịch bất động sản để xác định đúng điều kiện kinh doanh và chịu sự điều chỉnh của luật tương ứng.

"Kết luận 119-KL/TW của Bộ Chính trị đã yêu cầu dứt khoát bỏ tư duy "không quản được thì cấm", lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm. Điều cấm phải minh bạch, phạm vi ngoại lệ phải xác định được và không gian tự thỏa thuận giữa các bên phải đủ rộng", ông Tuấn nhấn mạnh.

Đồng bộ tháo gỡ các "nút thắt" pháp lý trọng tâm khác

Bên cạnh câu chuyện quản lý lưu trú, hội thảo cũng ghi nhận nhiều giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện khung pháp lý nhà ở.

Liên quan các tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư có hoạt động lưu trú ngắn hạn, VCCI kiến nghị minh bạch chi phí. Việc thu phụ phí quản lý đối với các căn hộ có tần suất ra vào cao phải dựa trên nguyên tắc công khai và tương xứng.

Đồng thời, theo đại diện VCCI, cần phát huy vai trò của Hội nghị nhà chung cư. Các vấn đề về an ninh, tiếng ồn, giờ giấc hay kiểm soát ra vào nên được giải quyết linh hoạt thông qua nội quy do Hội nghị nhà chung cư thông qua, thay vì can thiệp bằng các quy định cấm cứng nhắc ở cấp quốc gia.

Về mức độ can thiệp hành chính đối với nhà ở cho thuê sử dụng nguồn vốn ngoài nhà nước, ông Tuấn cho rằng quy định về đối tượng được thuê và thứ tự ưu tiên gần như áp dụng đồng nhất cho hai nhóm dự án: dự án sử dụng vốn của nhà nước và dự án do doanh nghiệp tự bỏ vốn có thể khiến nhà đầu tư nản lòng.

“Nếu doanh nghiệp không sử dụng ngân sách thì việc ấn định đối tượng khách hàng, thứ tự ưu tiên có bảo đảm khả năng thu hồi vốn và sinh lời hợp lý hay không? Nếu không, các ưu đãi cho nhà đầu tư về tiền sử dụng đất, thuế và tín dụng trong Dự thảo sẽ khó phát huy tác dụng như kỳ vọng, bởi ưu đãi đầu vào không bù đắp được những hạn chế đầu ra”, ông Tuấn nhận định.

Cùng với đó, vấn đề phân cấp, phân quyền cũng khiến doanh nghiệp lo ngại. Theo dự thảo, UBND cấp tỉnh được phân cấp quản lý một số vấn đề về nhà ở. Tuy nhiên, doanh nghiệp cho rằng cần phân biệt rõ giữa phân cấp trong tổ chức thực thi - địa phương triển khai các yêu cầu đã được luật quy định - và việc trao quyền đặt thêm điều kiện. Nếu địa phương có thể bổ sung các yêu cầu riêng ngoài luật, môi trường kinh doanh sẽ trở nên khó dự đoán.

Về vấn đề cải tạo chung cư cũ, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đề xuất bổ sung trường hợp chung cư nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ vào cơ chế di dời khẩn cấp và bố trí tạm cư trước khi lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở. Theo luật sư Tuấn, tiêu chí quyết định di dời phải dựa trên mức độ nguy hiểm đối với tính mạng người dân.

Về "Nhà ở thương mại giá phù hợp", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), kiến nghị đưa chính sách "Nhà ở thương mại giá phù hợp" vào Luật nhằm giải quyết tình trạng "lệch pha" sản phẩm nghiêm trọng (năm 2024, 100% nguồn cung mở bán tại TP Hồ Chí Minh thuộc phân khúc cao cấp). Phân khúc này sẽ phục vụ trực tiếp nhu cầu thực của người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp không thuộc diện mua nhà ở xã hội, giúp giảm tải gánh nặng cho ngân sách nhà nước.

Việc làm rõ khái niệm “lưu trú” được xem là một trong những điểm cần xử lý để Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa đáp ứng yêu cầu quản lý, vừa tránh tạo thêm rào cản cho người dân và doanh nghiệp. Cùng với đó, các quy định về nhà ở cho thuê, phân cấp quản lý và cải tạo chung cư cũ cũng cần được thiết kế theo hướng minh bạch, dễ dự đoán và phù hợp với thực tiễn thị trường.