Tín dụng thắt chặt, thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 phân hóa rõ nét

Theo báo cáo “Ngành Bất động sản Nhà ở - Triển vọng 2026”vừa được Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) công bố, trong năm 2025, các chủ đầu tư bất động sản niêm yết ghi nhận doanh số bán hàng và khả năng sinh lời tích cực, qua đó cải thiện đáng kể thanh khoản của doanh nghiệp. Các chính sách mới cũng được kỳ vọng thúc đẩy phân khúc nhà ở giá phù hợp và nâng cao tính minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, trong khi nguồn cung mới gia tăng, lãi suất vay mua nhà tăng và mặt bằng giá ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu.

Bước sang năm 2026, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng bị kiểm soát chặt theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, các chủ đầu tư dự kiến sẽ tăng cường sử dụng các kênh như phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần và hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) để đáp ứng nhu cầu vốn.

“Điều này khiến mức độ tín nhiệm giữa các doanh nghiệp ngày càng phân hóa: các chủ đầu tư quy mô lớn, có năng lực triển khai và bàn giao dự án tốt sẽ duy trì khả năng chống chịu; trong khi các doanh nghiệp gặp vướng mắc pháp lý hoặc tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục chịu áp lực thanh khoản”, VIS Rating nhận định.

Về chính sách, trọng tâm đang chuyển từ gia tăng nguồn cung sang thúc đẩy phát triển nhà ở giá phù hợp và nâng cao minh bạch thị trường. Trong năm 2025, tiến độ phê duyệt dự án được đẩy nhanh, đặc biệt với nhà ở xã hội khi số lượng dự án được phê duyệt tăng 161% so với cùng kỳ. Nghị quyết sắp ban hành về nhà ở thương mại giá phù hợp dự kiến sẽ giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận ở mức 15%, qua đó góp phần hạ giá bán và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở. Bên cạnh đó, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về mã định danh bất động sản được kỳ vọng nâng cao hiệu quả quản lý, giảm tranh chấp và rủi ro giao dịch.

Ở góc độ thị trường, nguồn cung mới tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng 22% trong năm 2025 nhờ môi trường pháp lý cải thiện và dự kiến tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2026. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung đến từ các dự án trung - cao cấp và cao cấp, cùng với nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp tại vùng ven. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống còn 95% (năm 2024 là 106%), phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi giá nhà tăng khoảng 20% tại hai đô thị lớn.

VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm 3 - 4% so với năm trước, do lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản bị siết chặt. Giá bán và số lượng giao dịch vì vậy có thể giảm, buộc các chủ đầu tư phải chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn.

Về tiếp cận nguồn vốn, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được dự báo tiếp tục tăng trong năm 2026 khi nhu cầu tái cấp vốn lớn, với khoảng 99 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán và hoạt động M&A được hỗ trợ bởi kỳ vọng nâng hạng thị trường và tâm lý tích cực từ nhà đầu tư quốc tế, trong khi vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 7,1 tỷ USD, tăng 13%.

Về sức khỏe tài chính, đòn bẩy nợ vay của các chủ đầu tư tăng nhẹ lên 3,4 lần trong năm 2025, song vẫn được kiểm soát nhờ lợi nhuận từ bàn giao dự án. Thanh khoản của các doanh nghiệp niêm yết cải thiện rõ rệt khi tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn tăng từ 49% lên 80%. Dòng tiền từ các dự án có kế hoạch bàn giao lớn tiếp tục là yếu tố hỗ trợ quan trọng trong năm 2026.

Tuy nhiên, sự phân hóa về thanh khoản sẽ ngày càng rõ rệt. Các doanh nghiệp có kế hoạch bàn giao lớn sẽ duy trì vị thế vững chắc, trong khi những chủ đầu tư gặp vướng mắc pháp lý hoặc hoạt động chủ yếu trong phân khúc nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực tái cấp vốn, dòng tiền suy yếu và khó khăn trong triển khai dự án.