Vướng mắc về pháp lý: Nguy cơ lớn nhất tác động tới thị trường bất động sản

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề "Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020" do Thời báo Kinh tế Việt Nam tổ chức vào ngày 19/12/2019, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam đã đưa ra các nhận định về thị trường bất động sản năm 2020. Theo đó cho thấy, thị trường bất động sản sẽ vẫn tăng trưởng lạc quan, nhất là trong phân khúc bất động sản khu công nghiệp, căn hộ và bán lẻ.

Bất động sản khu công nghiệp đang tăng trưởng nóng

Theo đại diện của JLL, trong 9 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản vận động rất tích cực. Nhà đầu tư đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc, trong đó có một nhà đầu tư lớn từ Nhật là Sumitomo đã đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp ở phía Bắc. Một số nhà đầu tư bất động sản công nghiệp đang đón đầu lợi thế của Việt Nam trong cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

JLL cũng nhận định bất động sản công nghiệp sẽ thu hút vốn FDI trong năm 2020, bởi vì 69% nguồn vốn FDI vào thị trường Việt Nam đang được đưa vào khu vực sản xuất. Bất động sản là nhóm ngành thứ 2 thu hút vốn FDI vào Việt Nam. Nếu trước đây Nhật Bản, Hàn Quốc là 2 quốc gia đầu tư FDI vào Việt Nam lớn nhất thì năm nay nguồn vốn FDI lớn nhất lại đến từ Hồng Kông.

Phân tích về thị trường bất động sản tại Hà Nội, đại diện JLL cũng cho rằng, căn hộ là thị trường chính vẫn sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư, trong năm 2019, đây là thị trường rất nhộn nhịp. Các dự án chung cư tại Hà Nội từ năm 2010 mọc lên với mật độ dày đặc cả từ trung tâm đến rìa trung tâm (cách 40 -50 phút đi vào trung tâm). Tính đến 9 tháng đã có 270.000 căn hộ được chào bán trên thị trường. Giá bán tăng 6,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý 4/2019, thị trường đón nhận 11.000 căn hộ sẽ thu hút nhà đầu tư lẫn người mua.

Dự báo, xu hướng nhà đầu tư sẽ mở rộng ra các dự án ngoại ô. Người mua không chỉ mua để đầu tư mà còn mua để ở, đây là nhu cầu thật. Giá thuê căn hộ vẫn đang tăng trưởng, giá bán sắp tới sẽ ổn định nhờ tâm lý lạc quan và triển vọng của thị trường.

Ở thị trường bất động sản bán lẻ, các trung tâm thương mại phân bổ khắp các quận nội thành, huyện. Tổng nguồn cung của thị trường này ở Hà Nội là 1,1 triệu m2, sắp có thêm nguồn cung 92.000m2 đưa vào cho thuê trong năm 2020, áng chú ý, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này lên tới hơn 90%. Sự quan tâm của các tập đoàn bán lẻ tới thị trường Việt cho thấy tiềm năng của lĩnh vực bất động sản bán lẻ.

Ở thị trường bất động sản khu công nghiệp, đây là mảng nóng nhất, được nhắc nhiều trong thời gian qua. Ở góc độ đầu tư cá nhân có thể không quan tâm đến mảng này, nhưng các doanh nghiệp lại rất quan tâm. Từ năm 2017 tới nay, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam mua lại đất của chủ đầu tư, xây nhà máy cho thuê, phân khúc bất động sản công nghiệp đã đạt mức giá khá cao, lên tới 95 USD/m2 đất cho kỳ hạn thuê 50 năm. Với sự quan tâm mạnh mẽ của các công ty muốn cắt giảm chi phí, và dịch chuyển nhà máy về Đông Nam Á…, giá đất cho bất động sản công nghiệp Việt Nam còn rẻ. Dự báo bất động sản khu công nghiệp vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển trong thời gian tới.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam.

Vướng mắc về pháp lý: Nguy cơ lớn nhất tác động tới thị trường bất động sản

Một trong những vấn đề mà các chuyên gia thảo luận là vướng mắc về thủ tục pháp lý sẽ tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản Việt Nam. Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, kinh tế Việt Nam hiện nay đang phát triển tốt, thị trường bất động sản đang phát triển tốt, tính thanh khoản cao, giao dịch thành công đến 90% nhưng năm 2019 chững lại, do nhiều dự án không được phê duyệt vì vướng mắc pháp luật. Ví dụ ở TP.HCM số lượng dự án được duyệt mới rất ít. Mọi năm bình quân có khoảng 20-25 dự án mới được phê duyệt, thì năm 2019 chỉ có 5 dự án được duyệt. Điều này sẽ ảnh hưởng không tốt tới thị trường trong 3-5 năm tới.

Giáo sư Đặng Hùng Võ nêu cụ thể: “Thị trường condotel đang phát triển mạnh thì lại có biểu hiện “đứt gánh” do sự cố Cocobay, nhiều người cho rằng Cocobay chỉ là 1 trường hợp rủi ro thôi không đáng lo ngại, nhưng tôi cho rằng sẽ còn nữa những trường hợp như Cocobay”.

Hiện nay, pháp lý chưa theo kịp nhu cầu của thị trường bất động sản, các dự án bị dừng lại chưa được phê duyệt sẽ kéo theo hệ quả của thị trường trong vài ba năm nữa. Hiện số lượng cung vẫn đủ là do các dự án được phê duyệt trước nay họ vẫn ra hàng, nhưng hai ba năm nữa chắc chắn thị trường sẽ tăng vì các dự án năm nay không được phê duyệt nữa, nguồn cung chắc chắn sẽ giảm và xu hướng tăng giá là tất yếu trong những năm tiếp theo.

Condotel là phân khúc đầu tư rất tốt nhưng cũng không phát triển mạnh như mấy năm qua. Từ đó, đặt ra câu chuyện Chính phủ cần hết sức lưu tâm vấn đề pháp lý, đừng để xảy ra những điều bất thường trong quá trình phát triển, để condotel không bị đứt gánh mà phát triển tốt, nhà ở phát triển tốt và mức giá thấp đi, để người dân có lợi hơn.

Các chuyên gia kinh tế thảo luận tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên 2019.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng đưa ra cảnh báo., hiện tại hệ số hấp thụ dự án tại Việt Nam rất cao, thể hiện lực cầu lớn trong năm 2019. Nhưng nếu cầu mạnh như vậy mà cung không theo kịp thì là điều phải cảnh báo, dự báo Hà Nội sẽ hết hàng sớm hơn TP.HCM. Nếu năm 2020, cung của thị trường vẫn nhiều thì sẽ một năm vẫn tốt đẹp. Tuy nhiên, cần phải rà soát lại cung không chỉ ở hai thành phố lớn mà còn ở ở các thị trường bất động sản đang phát triển vài năm trở lại đây. Chính phủ cần phải thúc đẩy tiến trình này, nếu không 1-2 năm nữa thị trường sẽ gặp vấn đề quan trọng.

Có một thực tế là nguồn cung bất động sản đã giảm đáng kể trong thời gian vừa qua. Nguồn cung căn hộ thị trường Tp.HCM giảm 52%, còn tại Hà Nội giảm 24%, đã làm đẩy giá lên. Như ở thị trường bất động sản tại Hà Nội giá tăng 8%, còn ở Tp.HCM tăng 12%. Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, có 3 yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là kinh tế, pháp lý và chính trị. Về kinh tế thì thuận lợi quá rồi, kinh tế vẫn đi lên. Về pháp lý, tưởng là đã hoàn thiện hệ thống pháp lý rồi thì mới giật mình thấy các luật chồng chéo, về đất đai, về bất động sản, về condotel… đây là nguy cơ lớn về lâu dài.